Guida · Comprare

Comprare casa in Italia: la procedura passo dopo passo

L'ordine di un acquisto in Italia: codice fiscale, verifiche, proposta, preliminare, rogito dal notaio, imposte e registrazione, con il costo di ogni passaggio.

Controllata il sulle fonti ufficiali in fondo alla pagina.

In breve

Un acquisto in Italia segue un ordine preciso: codice fiscale, verifiche sull’immobile, proposta di acquisto, contratto preliminare e rogito firmato davanti al notaio, che poi lo registra e versa le imposte. La proprietà passa solo con il rogito, non con il preliminare. Su una casa usata comprata da un privato l’imposta di registro è del 9%, o del 2% con le agevolazioni «prima casa», con un minimo di 1.000 €.

Passo 1: ottieni il codice fiscale

Ogni acquirente ha bisogno del codice fiscale, l’identificativo fiscale di 16 caratteri, che il notaio chiede insieme al documento d’identità. L’Agenzia delle Entrate precisa che l’unico codice valido è quello che rilascia lei, mai uno generato da un software. Chi non è iscritto al Servizio sanitario nazionale riceve solo il tesserino del codice fiscale. La checklist dei documenti del notariato chiede inoltre agli acquirenti extra UE il permesso di soggiorno e il visto d’ingresso.

Passo 2: visita l’immobile e fai le prime verifiche

Prima di fare un’offerta, l’Agenzia delle Entrate consiglia di raccogliere quante più informazioni possibili e di assicurarti di comprare dal legittimo proprietario. Contano due registri pubblici: il catasto (vedi visura catastale) e i registri immobiliari. Il notaio farà più avanti le verifiche formali, ma porsi le domande prima fa risparmiare. Gli argomenti sono trattati nelle guide sulle verifiche preliminari e sulla conformità urbanistica.

Passo 3: la proposta di acquisto

La proposta di acquisto è la dichiarazione con cui manifesti la volontà di comprare un certo immobile a un certo prezzo. Di solito è un modulo prestampato dell’agenzia ed è accompagnata da una somma di denaro. Il notariato sottolinea che vincola solo chi l’ha firmata, mentre il venditore resta libero di valutare altre offerte; una volta accettata, diventa un contratto preliminare. Leggi la guida alla proposta prima di firmare.

Passo 4: il contratto preliminare

Il contratto preliminare (detto anche compromesso) obbliga entrambe le parti a concludere la vendita. Fissa il prezzo, l’identificazione dell’immobile, i dati catastali, la data del rogito e ciò che ciascuna parte deve fare prima. Di solito prevede una caparra: vedi la caparra confirmatoria e il contratto preliminare. L’Agenzia delle Entrate spiega che va registrato entro 30 giorni dalla firma, con un’imposta di registro fissa di 200 € più l’imposta di bollo, e che la caparra aggiunge un’imposta proporzionale dello 0,5% per i contratti firmati dal 1° gennaio 2025.

Passo 5: il finanziamento, se ti serve

Se chiedi un mutuo, lo si organizza tra il preliminare e il rogito; l’Agenzia delle Entrate osserva che spesso si firma un preliminare proprio perché l’acquirente sta ancora cercando il mutuo. La checklist del notariato chiede di comunicare al notaio i dati della banca che concede il mutuo. L’imposta sostitutiva sul mutuo è lo 0,25% dell’importo con le agevolazioni «prima casa» e il 2% negli altri casi (DPR 601/1973, art. 18). Verifica il tuo budget con il calcolatore del mutuo.

Passo 6: le verifiche del notaio e il rogito

Il notaio verifica l’identità e la capacità giuridica delle parti, cerca ipoteche, privilegi e pignoramenti, controlla la situazione urbanistica e catastale, individua il regime fiscale applicabile e il diritto a eventuali agevolazioni. Alla stipula il notaio legge l’atto alle parti, che firmano davanti a lui. I dettagli sono nella guida al rogito e in quella sul ruolo del notaio.

Passo 7: dopo la firma

Il notaio deve, in tempi brevi, registrare l’atto presso l’Agenzia delle Entrate e versare le imposte per tuo conto, trascriverlo nei registri immobiliari perché sia opponibile a tutti e aggiornare il catasto. La consegna dell’immobile avviene di norma al rogito, ma le parti possono concordare una consegna anticipata o differita.

Quanto costa

Per un acquisto da un privato, l’Agenzia delle Entrate indica: imposta di registro al 9% (2% con «prima casa»), minimo 1.000 €, più 50 € di imposta ipotecaria e 50 € di imposta catastale. Per una vendita da un’impresa costruttrice soggetta a IVA, l’IVA è al 10% (4% con «prima casa», 22% per le categorie A/1, A/8, A/9), più 200 € ciascuna di imposta di registro, ipotecaria e catastale. Queste aliquote sono nazionali. Calcolo, non un preventivo: su una casa usata da 300.000 € comprata come «prima casa» l’imposta di registro è il 2% = 6.000 €. Nessuna legge fissa l’onorario del notaio, e nessuna fissa la provvigione dell’agente; entrambi si concordano (vedi ruolo del notaio). Il calcolatore dei costi d’acquisto somma le imposte.

Cosa cambia a livello locale

Le imposte indicate sopra non cambiano da Regione a Regione. Il requisito di residenza per la «prima casa» è legato al Comune. Nei territori con il sistema tavolare (libro fondiario), l’ispezione ipotecaria online dell’Agenzia delle Entrate non si applica e la sua visura catastale esclude Trento e Bolzano, quindi le verifiche seguono un’altra strada; chiedi al notaio quale si applica.

Quali professionisti consultare

Un notaio è obbligatorio per il rogito. Un geometra può verificare la situazione catastale e urbanistica, un mediatore creditizio può confrontare i mutui e un agente immobiliare trova e propone immobili. Il notariato consiglia di consultare un notaio di tua fiducia prima di firmare una proposta o un preliminare.

Domande frequenti

Dopo il preliminare la casa è mia?

No. L’Agenzia delle Entrate precisa che la proprietà passa solo con la firma dell’atto definitivo.

Chi sceglie il notaio?

Tu. Il notariato dice che la scelta è libera e non deve essere imposta dall’agente né dalla banca che concede il mutuo; salvo accordi diversi, l’onorario lo paga l’acquirente.

Posso comprare senza agente?

Sì. L’agente non è obbligatorio; il rogito davanti al notaio sì.

Quanto dura un acquisto?

Le fonti consultate non fissano una durata standard. La data del rogito è stabilita nel contratto preliminare.

Dove posso controllare da solo i dati di un immobile?

Sui servizi online dell’Agenzia delle Entrate per la visura catastale e l’ispezione ipotecaria.

Informazioni generali tratte dalle fonti ufficiali citate e datate in questa pagina. Non è una consulenza legale, fiscale o finanziaria: per la tua situazione, rivolgiti a un professionista abilitato.

Altre guide: comprare

Fonti

Tutte le guide · Payotte Italia