Le verifiche prima di comprare casa: cosa controllare

1. Proprietario e gravami: i registri immobiliari

L’Agenzia delle Entrate spiega che la prima precauzione è comprare dal legittimo proprietario. L’ispezione ipotecaria mostra le trascrizioni (trasferimenti, pignoramenti), le iscrizioni (ipoteche) e le annotazioni (per esempio le cancellazioni di ipoteca). I registri sono organizzati per persona, quindi la storia cronologica di un immobile emerge solo controllando i proprietari che si sono succeduti. Sono pubblici e accessibili a tutti, ma l’ispezione su un immobile che non è tuo è un servizio a pagamento; online, il costo è il tributo previsto dalla legge ridotto del 20%. I territori del sistema tavolare (Trento, Bolzano, Trieste, Gorizia e alcuni Comuni delle province di Belluno, Brescia, Udine e Vicenza) sono esclusi da questa ricerca online. Vedi la guida su visura catastale e ispezione ipotecaria.

Prima del rogito il notaio controlla anche ipoteche, privilegi e pignoramenti. Se trova qualcosa, il Notariato spiega che il prezzo può essere depositato presso il notaio e svincolato solo dopo la cancellazione dell’ipoteca o del pignoramento.

2. Catasto: la planimetria corrisponde alla casa?

Un atto che trasferisce un fabbricato esistente deve, a pena di nullità, contenere l’identificazione catastale e il riferimento alle planimetrie depositate in catasto; gli intestatari devono dichiarare che i dati catastali e le planimetrie sono conformi allo stato di fatto, oppure può attestarlo un tecnico abilitato (L. 52/1985, art. 29, comma 1-bis). Il notaio deve individuare gli intestatari catastali e verificarne la corrispondenza con i registri immobiliari. Correggere la planimetria prima del rogito costa meno di una nullità dopo. I dettagli sono nelle guide sulla visura catastale e sulla rendita catastale.

3. Titoli urbanistici ed edilizi

Per gli edifici la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985, gli atti sono nulli se non indicano gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria (DPR 380/2001, art. 46). Per gli edifici più vecchi, la L. 47/1985, art. 40, richiede gli estremi della licenza e ammette una dichiarazione sostitutiva per le opere iniziate prima del 1° settembre 1967. Lo stato legittimo di un immobile è quello stabilito dal titolo che ne ha autorizzato la costruzione o dall’ultimo titolo che ha riguardato l’intero immobile e, per gli edifici molto vecchi, dai dati del primo accatastamento e da altri documenti probanti (art. 9-bis). Piccole difformità possono rientrare nelle tolleranze (art. 34-bis). Il quadro completo è in la conformità urbanistica.

4. Agibilità e APE

L’agibilità è attestata con una segnalazione certificata presentata allo sportello unico del Comune dopo i lavori, ai sensi dell’articolo 24 del DPR 380/2001. La checklist del Notariato chiede al venditore la certificazione di agibilità o la prova che sia stata richiesta. A parte, il Notariato spiega che per la vendita di edifici dotati di impianto di riscaldamento l’attestato di prestazione energetica (APE) è obbligatorio e spesso viene allegato; vedi la guida sull’APE. Anche questo lo verifica il notaio.

5. Condominio

Chiedi il regolamento di condominio e la dichiarazione dell’amministratore che tutte le spese sono state pagate, con le spese straordinarie e le eventuali liti in corso. L’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile rende chi acquista un’unità in condominio obbligato in solido con il venditore per i contributi dell’anno in corso e di quello precedente, e il venditore resta obbligato finché una copia autentica del titolo non arriva all’amministratore. Il Notariato ricorda che una parte del prezzo può essere trattenuta per coprire i debiti del venditore.

6. Diritti di terzi

La checklist del Notariato cita possibili diritti di prelazione quando l’immobile è un locale commerciale, un terreno agricolo o un appartamento affittato ai sensi della legge 431/98. Le sue verifiche «classiche» aggiungono i vincoli dell’edilizia residenziale pubblica (requisiti dell’acquirente o prezzi massimi), i diritti di prelazione legale e i vincoli sui beni di interesse storico o archeologico. Un inquilino già presente cambia l’acquisto: chiedi per iscritto il contratto di locazione, la sua registrazione e il canone. Se al rogito la casa non è libera, le parti possono concordare che il prezzo venga pagato solo alla consegna dell’immobile libero da persone e cose.

7. Vizi nascosti dopo il rogito

In base all’articolo 1490 del Codice civile, il venditore garantisce che la cosa è immune da vizi che la rendano inidonea all’uso o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore; il patto che esclude la garanzia non ha effetto se il venditore ha taciuto i vizi in mala fede. L’articolo 1495 impone al compratore di denunciare i vizi al venditore entro otto giorni dalla scoperta (la denuncia non serve se il venditore ha riconosciuto o occultato il vizio), e l’azione si prescrive in un anno dalla consegna. Fai un sopralluogo prima di comprare: i termini dopo il rogito sono brevi.

8. Case nuove

Per una casa ancora da costruire, il D.Lgs. 122/2005 obbliga il costruttore a consegnare una fideiussione a garanzia delle somme incassate prima del trasferimento, a pena di nullità che può far valere solo l’acquirente. Il Notariato ricorda che la vendita da parte di un costruttore è in genere soggetta a IVA.

Quali professionisti consultare

Un geometra o un architetto può confrontare planimetrie, titoli edilizi e l’edificio com’è oggi. Il notaio svolge le verifiche giuridiche. Un agente immobiliare raccoglie i documenti del venditore.