Case a 1 euro in Italia: cosa comportano davvero i progetti

Due modelli, entrambi comunali

Il progetto di Cantiano illustra il primo modello. I proprietari privati di edifici degradati comunicano al Comune di essere disposti a vendere, anche al prezzo simbolico di 1 €, e questa disponibilità deve restare valida per tre anni. Gli acquirenti, persone fisiche o società, manifestano poi il loro interesse ad acquistare e recuperare un immobile preciso. Il Comune raccoglie le manifestazioni di interesse, pubblica un avviso all’albo pretorio, approva l’assegnazione e stila una graduatoria quando più persone vogliono lo stesso edificio. La vendita vera e propria è un contratto privato tra proprietario e acquirente.

Il progetto di Zungoli illustra il secondo modello: la vendita di immobili che appartengono al Comune. Il quarto bando, aggiornato il 21 febbraio 2025, pubblica un avviso, una relazione tecnica, un modulo di dichiarazione e undici schede degli immobili. Qui l’acquirente tratta con l’ente pubblico come venditore, con i passaggi formali di una vendita pubblica.

Un terzo tipo di programma sembra simile ma non è la stessa cosa. Alcune Regioni concedono contributi a chi compra o ristruttura una casa in un piccolo borgo. Un Comune sardo, per esempio, ha pubblicato nel 2024 un bando per contributi all’acquisto o alla ristrutturazione della prima casa nei paesi con meno di 3.000 abitanti, in base a una legge regionale del 2022 contro lo spopolamento. Il beneficiario doveva trasferire la residenza entro 18 mesi dall’acquisto o dalla fine dei lavori, e la casa non poteva essere nelle categorie catastali A/1, A/8 o A/9. Quel bando si è chiuso il 5 giugno 2024: consideralo solo un esempio di come sono costruiti questi aiuti e leggi l’avviso in vigore del Comune che ti interessa.

Cosa si impegna a fare di solito l’acquirente

Le condizioni pubblicate da Cantiano danno un’idea concreta; altri Comuni avranno regole diverse. L’acquirente deve:

• pagare tutte le spese del trasferimento (notaio, imposte, voltura catastale ed eventuale regolarizzazione edilizia) e rimborsare al venditore le imposte locali e nazionali che questi ha pagato mentre l’immobile era in offerta;
• concludere la vendita e presentare una polizza fideiussoria di 4.000 € a favore del Comune entro due mesi dalla delibera di assegnazione;
• depositare il progetto di ristrutturazione all’ufficio tecnico comunale entro sei mesi dal contratto di vendita;
• iniziare i lavori entro dodici mesi dal titolo edilizio e finirli entro tre anni dall’inizio.

Queste cifre valgono per un solo Comune. Un altro può chiedere una garanzia diversa, un impegno di residenza o un termine più breve. Leggi l’avviso e i suoi allegati, non il riassunto di un blog.

I controlli che contano più del prezzo

Un prezzo simbolico è attraente proprio perché l’edificio può avere dei problemi. Prima di impegnarti, chiedi al notaio e a un tecnico di verificare la catena dei titoli di proprietà, eventuali ipoteche o pignoramenti, i dati e le planimetrie catastali, e se l’edificio ha una storia urbanistica regolare. La legge italiana rende nullo l’atto relativo a un edificio iniziato dopo il 17 marzo 1985 se non riporta gli estremi del titolo edilizio (articolo 46 del DPR 380/2001), e l’atto deve contenere la dichiarazione che i dati catastali e le planimetrie corrispondono allo stato di fatto (articolo 29 della legge 52/1985). Un’altra trappola sono i comproprietari: in un edificio con più eredi, ogni comproprietario deve consentire alla vendita dell’intero. Vedi le verifiche sull’immobile e la conformità urbanistica.

Quali professionisti consultare

Il notaio si occupa dell’atto e dei controlli di legalità. Un geometra o un architetto dovrebbe ispezionare l’edificio e stimare i lavori prima che tu firmi, perché la garanzia e le scadenze rendono costosa una stima sbagliata. L’ufficio tecnico del Comune è il contatto giusto per l’iter del titolo edilizio e per le regole del progetto.