Agevolazioni prima casa: chi ne ha diritto e quanto si risparmia

Quanto risparmi

L’Agenzia delle Entrate mette a confronto le due coppie di aliquote. Calcolo su un acquisto da 250.000 €:

Con questi numeri l’agevolazione fa risparmiare 17.500 € su un acquisto da privato e 15.000 € su un acquisto con IVA. Sono calcoli con le aliquote ufficiali, non preventivi, e non comprendono l’onorario del notaio. L’agevolazione si applica anche alle imposte su una pertinenza per ciascuna categoria C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (autorimesse) e C/7 (tettoie chiuse o aperte), purché sia al servizio dell’abitazione principale, a sua volta acquistata con l’agevolazione.

Condizione 1: il tipo di abitazione

Rientrano solo le abitazioni nelle categorie catastali da A/2 ad A/7 e A/11. L’Agenzia le elenca: A/2 (abitazioni di tipo civile), A/3 (di tipo economico), A/4 (di tipo popolare), A/5 (di tipo ultrapopolare), A/6 (di tipo rurale), A/7 (villini) e A/11 (abitazioni tipiche dei luoghi). Sono escluse le categorie A/1 (abitazioni signorili), A/8 (ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici o storici). La categoria è indicata nella visura catastale, quindi controllala prima di fare una proposta (vedi rendita catastale e valore catastale).

Condizione 2: il Comune

La nota II-bis della Tariffa (DPR 131/1986) richiede che l’abitazione si trovi nel Comune in cui hai la residenza, o in cui la stabilirai entro 18 mesi dall’acquisto. Devi dichiarare questa intenzione nell’atto, a pena di decadenza. Sono ammesse due alternative: il Comune in cui lavori, che secondo l’Agenzia comprende anche attività non retribuite come lo studio o il volontariato; oppure, per chi si è trasferito all’estero per lavoro dopo aver vissuto o lavorato in Italia per almeno cinque anni, il Comune di nascita o quello in cui aveva la residenza o svolgeva l’attività. I cinque anni non devono essere continuativi, e la circolare 3/2024 precisa che la situazione di lavoro all’estero deve sussistere al momento dell’acquisto. Il personale delle Forze armate e delle Forze di polizia è esonerato dal requisito della residenza.

Il criterio è il Comune, non la Regione. Per un acquirente straniero, residenza significa iscrizione all’anagrafe del Comune; l’Agenzia precisa che il trasferimento conta dalla data in cui presenti la dichiarazione di trasferimento. Vedi prima casa per gli acquirenti stranieri per gli aspetti che riguardano gli stranieri.

Condizione 3: cosa possiedi già

Nell’atto il compratore dichiara di non possedere, da solo o con il coniuge, un’altra abitazione nello stesso Comune, e di non possedere in tutta Italia un’altra abitazione acquistata con l’agevolazione. Dal 1° gennaio 2016 il secondo punto ha un’eccezione: puoi possedere già una casa acquistata con l’agevolazione se la vendi entro un termine stabilito, che dal 1° gennaio 2025 è di due anni (legge 207/2024, art. 1, comma 116). Ne parla la guida vendere dopo aver comprato. Secondo l’Agenzia, un’abitazione posseduta nello stesso Comune, acquistata senza agevolazione, impedisce il beneficio anche se ti impegni a venderla.

Come si richiede

L’agevolazione non è automatica e l’ufficio non la applica di sua iniziativa. Il compratore dichiara nell’atto che ricorrono le condizioni, e il notaio applica l’aliquota ridotta. La dichiarazione può essere resa anche in un successivo atto integrativo. Per le vendite con IVA, la nota II-bis consente di rendere le dichiarazioni anche nel contratto preliminare, oltre che nell’atto.

Come si perde l’agevolazione

L’Agenzia e la nota II-bis elencano i casi. Paghi le imposte ordinarie, gli interessi e una sanzione del 30% se:

1. una dichiarazione resa nell’atto era falsa;
2. vendi o doni l’abitazione prima di cinque anni, salvo che entro un anno ne acquisti un’altra da adibire ad abitazione principale;
3. non trasferisci la residenza nel Comune entro 18 mesi;
4. non vendi entro due anni l’abitazione che già possedevi, se avevi preso quell’impegno.

L’Agenzia indica come ridurre la sanzione: chiedere all’ufficio territoriale la riliquidazione dell’imposta prima della scadenza dei 18 mesi evita la sanzione, mentre una richiesta tardiva può ancora usare il ravvedimento operoso se non è stato notificato alcun avviso di accertamento.

Quale professionista consultare

Il notaio riceve le tue dichiarazioni e applica l’aliquota, quindi informalo di ogni immobile che possiedi in Italia. Per un caso limite, come una comproprietà o un trasferimento in Italia non ancora avvenuto, un consulente fiscale può valutare la tua situazione alla luce della nota II-bis.