Imposta sostitutiva sul mutuo: 0,25% o 2%

Cosa sostituisce l’imposta

L’articolo 17 del DPR 601/1973 permette alla banca, se sceglie questa opzione, di pagare un’imposta sostitutiva al posto delle imposte di registro, di bollo, ipotecaria e catastale e delle tasse sulle concessioni governative che altrimenti si applicherebbero al finanziamento. L’opzione si esercita per iscritto nell’atto di finanziamento. I documenti del mutuo parlano quindi di imposta sostitutiva, non di un elenco di imposte separate.

L’articolo 15 indica quali finanziamenti sono coperti: le operazioni di finanziamento a medio e lungo termine, cioè quelle con una durata contrattuale superiore a 18 mesi. Un normale mutuo per la casa dura molto di più. Lo stesso articolo copre gli atti relativi al finanziamento: le garanzie, l’esecuzione, la modifica e l’estinzione, e anche la surroga e le altre modifiche del mutuo. Per il trasferimento del mutuo a un’altra banca, vedi la portabilità del mutuo.

Le due aliquote

Il testo dell’articolo 18 in vigore dal 1° gennaio 2008 ha due parti che interessano chi compra casa:

1. L’imposta sostitutiva si applica nella misura dello 0,75% dell’ammontare complessivo dei finanziamenti erogati in ciascun anno; quell’aliquota è stata poi unificata allo 0,25% dal D.L. 70/1988 (le note di Normattiva riportano la modifica).
2. Se il finanziamento non riguarda l’acquisto della prima casa e delle relative pertinenze, l’aliquota è del 2% dell’ammontare complessivo dei finanziamenti erogati.

L’aliquota del 2% si estende, per la modifica riportata nello stesso articolo, ai finanziamenti per l’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione di un’abitazione quando i requisiti prima casa esistono ma non risultano da una dichiarazione del mutuatario nell’atto di finanziamento o allegata a esso. In altre parole: se hai i requisiti, devi fare la dichiarazione, altrimenti si applica l’aliquota più alta.

Calcolare la cifra

Formula: imposta sostitutiva = importo del mutuo × 0,25%, oppure importo del mutuo × 2%.

Calcoli con le aliquote ufficiali:

La base è l’importo dei finanziamenti erogati: un mutuo erogato a tranche in più anni è tassato ogni anno su quanto erogato in quell’anno, secondo il testo dell’articolo 18. Per le aperture di credito il testo fa riferimento all’importo dell’affidamento. Chiedi alla tua banca come il suo atto applica questa regola al tuo prodotto.

Chi è il mutuatario «prima casa»?

L’imposta sostitutiva usa i requisiti prima casa della nota II-bis della tariffa dell’imposta di registro: residenza (o lavoro) nel Comune, nessun’altra casa nello stesso Comune e nessun’altra casa acquistata con le agevolazioni altrove in Italia; vedi le agevolazioni prima casa. L’Agenzia delle Entrate descrive questi requisiti per l’acquisto. L’aliquota sul mutuo segue ciò che il mutuatario dichiara nell’atto di finanziamento.

Da qui un consiglio pratico. Se compri come prima casa e ti aspetti che il mutuo segua lo stesso regime, assicurati che la dichiarazione sia nell’atto di mutuo. Se compri una seconda casa, al mutuo si applica il 2%, in aggiunta all’imposta di registro del 9% sull’acquisto; vedi comprare una seconda casa.

Cosa le fonti non dicono

Il testo letto fissa l’aliquota e la base, non chi sostiene il costo tra banca e mutuatario. Payotte non ha letto fonti su questo punto: guarda quindi l’offerta e l’atto di mutuo, dove il prospetto dei costi della banca dovrebbe mostrare se e come l’imposta sostitutiva ti viene addebitata. Payotte non ha nemmeno verificato se la norma confluisca in un altro testo unico nel 2026 o nel 2027; il testo unico dell’imposta di registro del 2025 (D.Lgs. 123/2025) riguarda l’imposta di registro, e l’aliquota indicata qui è quella dell’art. 18 in vigore al 19 ottobre 2026.

Cosa cambia a livello locale

Niente: l’imposta sostitutiva è nazionale, e l’aliquota dipende dai requisiti prima casa, non dalla Regione. Il requisito della residenza si valuta per Comune.

Quali professionisti consultare

Un mediatore creditizio può chiedere a più banche come presentano l’imposta sostitutiva, e il notaio può dirti quale dichiarazione serve nell’atto di mutuo per l’aliquota dello 0,25%.