Portare il mutuo in un'altra banca (surroga)

Cosa dice la legge

Le regole sono nell’art. 120-quater del Testo unico bancario (TUB), in vigore in questa forma dal 19 dicembre 2012. La guida al mutuo della Banca d’Italia (versione aggiornata a febbraio 2026) le riassume in parole semplici: puoi trasferire il mutuo «in qualsiasi momento» a un’altra banca, senza costi né penali, usando la somma concessa dalla nuova banca per estinguere il vecchio mutuo e mantenendo l’ipoteca originaria sull’immobile.

I punti principali dell’articolo, nell’ordine:

• Nessun ostacolo dalla vecchia banca. La surrogazione non è esclusa dal fatto che il debito non sia ancora scaduto o da un termine pattuito a favore della banca. Qualsiasi clausola, anche successiva, che impedisce al debitore di esercitare il diritto o lo rende oneroso è nulla, ma il contratto di mutuo resta valido (commi 1 e 6).
• L’ipoteca passa alla nuova banca. La nuova banca subentra nelle garanzie personali e reali collegate al mutuo (comma 2). L’ipoteca non viene cancellata e iscritta di nuovo; il trasferimento è annotato nei registri immobiliari, e l’annotazione si può chiedere senza formalità.
• Nessun costo. Al cliente non si possono imporre spese o commissioni per la concessione del nuovo mutuo, per l’istruttoria e per gli accertamenti catastali. Le banche non possono addebitare al cliente alcun costo, nemmeno indiretto, per gli adempimenti dell’operazione (comma 4). Il glossario della Banca d’Italia aggiunge che sia la chiusura del vecchio contratto sia la concessione del nuovo sono completamente gratuite.
• Le imposte mantengono i benefici. La surrogazione per scelta del debitore e la rinegoziazione non fanno perdere i benefici fiscali (comma 8).
• Ambito. Le regole valgono per i contratti di finanziamento conclusi da banche e intermediari finanziari con persone fisiche o microimprese, e non si applicano al leasing finanziario (comma 9).

Il termine di 30 giorni lavorativi

La surrogazione deve concludersi entro trenta giorni lavorativi dalla data in cui chiedi alla nuova banca di ottenere dalla banca originaria l’importo esatto del tuo debito residuo (comma 7). Se non si conclude in tempo per colpa della banca originaria, questa deve pagarti un indennizzo pari all’1% del valore del mutuo per ogni mese o frazione di mese di ritardo. Può poi rivalersi sulla nuova banca se il ritardo è dovuto a quest’ultima.

Calcolo, non un preventivo: su un mutuo del valore di 150.000 €, un mese o una frazione di mese di ritardo dovuto alla banca originaria dà 1% × 150.000 € = 1.500 €; due mesi o frazione, 3.000 €.

Quando conviene

La legge elimina il costo del trasferimento, quindi tutto si gioca sull’offerta. Prima di chiedere a una nuova banca di subentrare nel mutuo, confronta:

1. Il tasso e lo spread rispetto a quello che paghi oggi. Vedi tasso fisso o variabile se vuoi anche cambiare tipo di tasso.
2. La durata residua e il debito residuo. Il nuovo mutuo copre il debito residuo; una durata più lunga abbassa la rata ma aumenta gli interessi pagati in totale.
3. Il riepilogo dei costi. Chiedi alla nuova banca il prospetto informativo europeo standardizzato (PIES) e confronta il suo TAEG con il contratto attuale; il metodo è spiegato in TAEG e TAN. Attenzione ai tassi bassi dei primi mesi: la Banca d’Italia avverte che la differenza tra un tasso d’ingresso e quello successivo può essere grande.
4. L’assicurazione. Se la nuova banca vuole una sua polizza, puoi presentarne una equivalente: vedi le assicurazioni del mutuo e sulla vita.

Puoi anche chiedere alla tua banca attuale di rinegoziare. In base al comma 5, la banca originaria e il debitore possono concordare di modificare le condizioni del contratto in corso senza costi, con una scrittura privata anche non autenticata. È una strada diversa dal trasferire il mutuo, e non ti impedisce di trasferirlo in seguito.

La surroga e le tue imposte sul reddito

La guida dell’Agenzia delle Entrate per la dichiarazione 2026 (redditi 2025) considera gli interessi del mutuo per l’abitazione principale detraibili al 19%, fino a 4.000 € di interessi all’anno. Aggiunge che, dal periodo d’imposta 2025, per i contribuenti con reddito complessivo superiore a 75.000 € che hanno stipulato un mutuo dal 1° gennaio 2025, la detrazione è limitata in base al reddito e ai figli a carico. La stessa guida precisa che, per un mutuo oggetto di accollo, rinegoziazione o surroga, la data da considerare è quella del contratto di surroga. In pratica, se hai un reddito superiore a 75.000 €, verifica con l’Agenzia o con un commercialista se una surroga farebbe ricadere sotto il nuovo limite un mutuo stipulato prima del 2025. Payotte non ha letto il dettaglio di questo limite.

Quali professionisti consultare

Un mediatore creditizio può confrontare le offerte per una surroga, ma il trasferimento è gratuito per legge, quindi chiedi come viene pagato il mediatore. Un notaio non è sempre coinvolto: l’art. 120-quater prevede che l’annotazione si possa chiedere con copia autentica dell’atto di surroga, redatto per atto pubblico o scrittura privata.