Quanto mutuo posso ottenere per comprare casa?

Parametro 1: il valore dell’immobile

La guida della Banca d’Italia spiega che in genere la banca concede un importo basato sul valore dell’immobile, che non supera l’80% del valore stabilito dalla perizia indipendente, oltre che sulla sua valutazione del merito creditizio. A volte le banche vanno oltre l’80%, ma allora chiedono garanzie aggiuntive e spesso condizioni meno favorevoli. L’art. 38 del Testo unico bancario affida alla Banca d’Italia il compito di fissare l’importo massimo dei finanziamenti garantiti da ipoteca rispetto al valore dell’immobile ipotecato.

Cosa ne segue per te:

• Il limite si calcola sul valore di perizia, non per forza sul prezzo. Se la perizia è più bassa del prezzo, la differenza la copri tu.
• All’80%, ti serve almeno il 20% del valore con soldi tuoi, più i costi qui sotto.
• Un fondo di garanzia può cambiare il quadro per i giovani che ne hanno i requisiti: vedi gli aiuti per i giovani che comprano la prima casa.

Calcolo, non un preventivo: su un immobile periziato 250.000 €, l’80% = 200.000 €. Se il prezzo è 260.000 €, metti tu 60.000 € prima dei costi.

Parametro 2: la rata rispetto al reddito

La guida consiglia di calcolare quanto ti resta ogni mese dopo le spese ordinarie e di tenere la rata entro un terzo di questo reddito disponibile, così da poter affrontare le spese correnti e quelle impreviste e un eventuale calo del reddito per malattia, infortunio o licenziamento. Aggiunge che il reddito va valutato «soprattutto in prospettiva», cioè per quello che puoi ragionevolmente aspettarti negli anni a venire. La guida non definisce il «reddito disponibile» con una cifra. Le banche usano rapporti propri, che Payotte non ha trovato nelle fonti ufficiali consultate.

Dalla rata all’importo del mutuo

La rata di un mutuo a rata costante (il metodo «alla francese», il più diffuso in Italia secondo la Banca d’Italia) si ricava dall’importo P, dal tasso mensile i (il tasso annuo diviso 12) e dal numero di mesi n:

rata = P × i ÷ (1 − (1 + i)^−n)

e, al contrario, P = rata × (1 − (1 + i)^−n) ÷ i.

Calcolo, non un preventivo, con il 3,55%, il tasso medio concordato sui nuovi mutui per l’acquisto di abitazioni in Italia ad agosto 2026 secondo la BCE (la durata è un’ipotesi di questo esempio):

Come leggerla: una durata più lunga abbassa la rata e alza gli interessi, come spiega la Banca d’Italia con un suo esempio. Se il tuo reddito disponibile è di 3.000 € al mese, un terzo è 1.000 €, che al 3,55% su 25 anni sostiene un mutuo di circa 198.700 € (arrotondato). Per provare con i tuoi numeri usa il calcolatore del mutuo, e ricorda che il tasso che ti offriranno sarà diverso dalla media di mercato. Anche la scelta tra tasso fisso e variabile cambia la rata nel tempo: vedi tasso fisso o variabile.

Oltre il mutuo: i contanti che ti servono

Il mutuo copre il prezzo, non tutto il conto. Aggiungi:

• Le imposte di acquisto. Per una casa usata comprata da un privato come prima casa, l’imposta di registro è del 2% (minimo 1.000 €), più 50 € + 50 € di imposta ipotecaria e catastale. Senza l’agevolazione l’imposta di registro è del 9%. Calcolo, non un preventivo: su una casa da 300.000 € tassata sul prezzo, il 2% = 6.000 €. Vedi il costo totale dell’acquisto.
• L’imposta sul mutuo. Se a prestare è una banca, l’imposta sostitutiva è il 2% del mutuo, oppure lo 0,25% per la prima casa (Banca d’Italia). Su 200.000 €: lo 0,25% = 500 €, il 2% = 4.000 €.
• I costi della banca. Spese di istruttoria (un importo fisso o una percentuale del mutuo), spese di perizia e il compenso del notaio per l’atto di mutuo e l’iscrizione dell’ipoteca; più i premi delle assicurazioni, quando richieste.

Il compenso del notaio non è fissato da una tariffa, quindi qui non è indicato: chiedi un preventivo scritto.

Storia creditizia e detrazione degli interessi

Le banche vedono la tua posizione nella Centrale dei rischi della Banca d’Italia (finanziamenti sopra i 30.000 € e insolvenze di qualsiasi importo). I prestiti in corso riducono lo spazio per uno nuovo; controlla gratis la tua posizione prima di fare domanda. Vedi come la banca valuta la richiesta di mutuo.

Gli interessi del mutuo per l’abitazione principale danno diritto a una detrazione del 19% su un massimo di 4.000 € di interessi all’anno, secondo l’Agenzia delle Entrate; per i contratti firmati dal 1° gennaio 2025 da contribuenti con reddito superiore a 75.000 € l’importo è limitato in base al reddito e ai figli a carico. Calcolo, non un preventivo: 19% × 4.000 € = 760 € al massimo. Consideralo un bonus, non capacità di indebitamento, perché la banca non lo conterà come reddito.

Quali professionisti consultare

Un mediatore creditizio può confrontare i tuoi numeri con i criteri di più banche, e un geometra può spiegarti perché una perizia può risultare più bassa del prezzo. Un notaio ti dà il preventivo per l’atto. Se non sei residente, vedi il mutuo per i non residenti.