Come la banca valuta la richiesta di mutuo

Cosa impone la legge

L’art. 120-undecies del Testo unico bancario (TUB), nel testo in vigore dal 10 gennaio 2026, stabilisce l’obbligo. Prima della conclusione del contratto di credito, la banca svolge una valutazione approfondita del merito creditizio del consumatore, tenendo conto dei fattori pertinenti per verificare le prospettive che il consumatore adempia agli obblighi del contratto. Le informazioni arrivano da te, anche tramite un intermediario del credito, e la banca può chiedere chiarimenti se necessario.

Dal testo derivano diverse conseguenze.

• La banca deve verificare, non solo fidarsi di quello che dichiari. La legge dice che le informazioni devono essere opportunamente verificate.
• Un errore successivo non è colpa tua. La banca non può risolvere il contratto, né modificarlo a tuo svantaggio, perché la sua valutazione è stata condotta in modo scorretto o perché le informazioni che hai fornito erano incomplete, a meno che tu non abbia omesso informazioni di proposito o fornito informazioni false.
• Un forte aumento successivo richiede una nuova valutazione. Prima di aumentare in modo significativo l’importo totale del credito dopo la firma, la banca rifà la valutazione su informazioni aggiornate.
• Il rifiuto va comunicato. Quando una domanda viene respinta, la banca ne informa il consumatore senza indugio.
• Una politica scritta. Le banche devono elaborare e documentare una politica di offerta del credito, che indichi anche i tipi di diritti e di immobili su cui può essere iscritta l’ipoteca.

Il D.Lgs. 212/2025, in vigore dal 10 gennaio 2026, ha modificato questo capo. In base al suo articolo 6, banche e intermediari del credito devono adeguarsi entro il 20 novembre 2026 oppure, se successivo, entro 90 giorni dalle disposizioni attuative della Banca d’Italia; lo stesso articolo lascia i contratti di credito ai consumatori firmati prima di quel termine sotto le disposizioni precedenti. Se firmi vicino a quella data, chiedi alla banca quale versione si applica.

Cosa guarda la banca

La guida della Banca d’Italia elenca cosa contiene di solito una pratica, ricordando che ogni banca ha le proprie procedure.

Il Foglio contenente le Informazioni generali della banca deve indicare quali informazioni e documenti devi fornire ed entro quando. L’art. 120-novies impone anche di avvertirti che il credito non può essere concesso se la valutazione è impossibile perché hai scelto di non fornire le informazioni necessarie.

L’immobile e il limite dell’80%

La garanzia abituale è l’ipoteca, che dà alla banca il diritto di far vendere l’immobile se non riesci a rimborsare. L’immobile è valutato da un perito indipendente (perizia). L’art. 38 del TUB affida alla Banca d’Italia la determinazione dell’importo massimo finanziabile rispetto al valore dell’immobile ipotecato. La guida della Banca d’Italia indica la regola pratica: l’importo concesso non supera l’80% del valore di perizia, oltre alla verifica del merito creditizio. Alcune banche vanno oltre l’80%, ma chiedono allora garanzie aggiuntive e applicano spesso condizioni meno favorevoli. Una garanzia aggiuntiva frequente è la fideiussione (una terza persona risponde dell’intero debito con il proprio patrimonio).

Calcolo, non preventivo: se la perizia è di 250.000 €, l’80% è 200.000 €; un prezzo d’acquisto superiore alla perizia allarga quindi la parte che devi coprire da solo. È la perizia, non il prezzo pattuito, a determinare il tetto.

La Centrale dei Rischi

Le banche consultano la Centrale dei Rischi della Banca d’Italia, che registra i finanziamenti superiori a 30.000 € segnalati dagli intermediari e qualsiasi finanziamento, di qualunque importo, quando il cliente è classificato a sofferenza. Anche i sistemi di informazioni creditizie privati, come CRIF, conservano dati. Puoi consultare gratuitamente quello che la Centrale dei Rischi registra a tuo nome, e la guida spiega che l’accesso online è rapido e sicuro. I ritardi di pagamento superiori a 30 giorni fanno scattare obblighi di informazione per la banca, e un inadempimento grave ti segnala in questi sistemi e può compromettere i finanziamenti futuri.

Reddito, rata e importo del mutuo

La guida consiglia di calcolare quanto ti resta ogni mese dopo le spese ordinarie e di tenere la rata entro circa un terzo di questa somma, per reggere spese impreviste e cali di reddito dovuti a malattia, infortunio o licenziamento. I rapporti usati dalle singole banche non sono fissati da nessuna delle fonti consultate. Per il calcolo, vedi quanto posso farmi prestare.

I tuoi tempi

1. Fornisci le informazioni di cui la banca ha bisogno; la banca deve poi consegnarti il PIES (Prospetto informativo europeo standardizzato) personalizzato, tempestivamente e in tempo utile.
2. La banca può quindi farti un’offerta vincolante, che deve includere la bozza del contratto.
3. Hai poi almeno sette giorni per confrontare le offerte; per tutto quel periodo l’offerta vincola la banca e puoi accettarla in qualsiasi momento (art. 120-novies).

La Banca d’Italia ricorda inoltre che il tasso alla firma non può superare la soglia di usura, calcolata sul tasso effettivo globale medio pubblicato ogni trimestre; una clausola usuraria è nulla e non sono dovuti interessi.

Quali professionisti consultare

Un mediatore creditizio può preparare la tua pratica, ma verifica come viene pagato. Un geometra può spiegarti gli aspetti tecnici di una perizia, e un notaio accerta la situazione giuridica dell’immobile e prepara l’atto.