Mutuo in Italia per non residenti

Cosa dice la guida della Banca d’Italia su importo e sostenibilità

La guida in parole semplici della Banca d’Italia sul mutuo fissa i punti di partenza:

• Di norma l’intermediario concede un importo che non supera l’80% del valore dell’immobile risultante dalla perizia di un tecnico indipendente, dopo aver valutato il merito creditizio. A volte le banche vanno oltre l’80%, ma chiedono allora garanzie aggiuntive e spesso applicano condizioni meno favorevoli.
• Una rata sostenibile non supera un terzo del reddito disponibile, così da poter far fronte alle spese ordinarie, agli imprevisti e a un eventuale calo del reddito.
• La banca deve valutare il tuo merito creditizio sulla base di informazioni sufficienti e proporzionate, da essa opportunamente verificate, e può rifiutare il credito se non fornisci quanto richiesto.

Calcolo con la regola dell’80%: su una casa valutata 250.000 €, un mutuo fino all’80% vale 200.000 €, e il compratore copre con i propri risparmi i restanti 50.000 € più le imposte di acquisto e le spese notarili. Una banca può offrire meno, e la guida tratta il superamento dell’80% come un’eccezione.

Le domande specifiche per chi vive all’estero

La guida della Banca d’Italia non tratta i redditi percepiti in un’altra valuta, la storia creditizia estera o i requisiti di residenza, e Payotte non ha trovato alcuna pagina ufficiale che lo faccia. Questi punti dipendono dalla politica di ciascuna banca. Domande da fare a una banca o a un mediatore prima di pagare una perizia:

1. La banca concede mutui a chi risiede all’estero, e in quali Paesi?
2. Come considera i redditi pagati in valuta estera, e applica una decurtazione?
3. Chiede una garanzia su un immobile o un deposito nel tuo Paese?
4. In quale valuta è il mutuo? Se il tuo reddito è in una valuta diversa da quella del mutuo, il rischio di cambio è tuo; la guida della Banca d’Italia non tratta questo caso, quindi chiedi alla banca come viene gestito.
5. Richiede un conto aperto presso di sé per le rate? Vedi aprire un conto corrente italiano per comprare.

Anche la guida del Notariato per gli stranieri, preparata con la collaborazione dell’Associazione bancaria italiana, avverte che nel chiedere un mutuo per la casa servono buon senso e prudenza, perché rate non ben ponderate possono diventare insostenibili.

L’imposta sostitutiva

Un mutuo per la casa può essere tassato con il regime dell’imposta sostitutiva del DPR 601/1973, che sostituisce le imposte di registro, di bollo, ipotecaria e catastale altrimenti dovute sul finanziamento. L’articolo 18 la fissa allo 0,25% del mutuo, e al 2% quando il finanziamento non riguarda l’acquisto della « prima casa » e delle relative pertinenze. L’aliquota del 2% si applica anche quando il mutuatario non dichiara, nell’atto di mutuo o in un allegato, che ricorrono le condizioni « prima casa ».

Calcolo: su un mutuo di 200.000 €, lo 0,25% = 500 €; il 2% = 4.000 €. Un compratore non residente che non abiterà la casa e non può rendere la dichiarazione di residenza deve aspettarsi la seconda cifra. Vedi la guida « prima casa » per gli acquirenti stranieri per le condizioni, e la guida all’imposta sostitutiva per il funzionamento. Il Testo unico del 2025 (D.Lgs. 123/2025) riprende le aliquote dell’imposta di registro per l’acquisto vero e proprio; Payotte non ha verificato se vi confluisca anche l’imposta sul mutuo, quindi chiedi al notaio.

Gli altri costi elencati dalla guida

Oltre agli interessi e all’imposta sostitutiva, la Banca d’Italia elenca: le spese di istruttoria della banca (fisse o in percentuale sul mutuo), il costo della perizia, l’onorario del notaio per il contratto di mutuo e per l’iscrizione dell’ipoteca, il costo dell’assicurazione sull’immobile ed eventualmente le coperture vita. Il notaio per l’atto di mutuo lo scegli tu. Di solito la somma viene erogata qualche giorno dopo la firma, non il giorno stesso. Usa il calcolatore del mutuo per provare le rate ai tassi indicati sopra.

Se potresti trasferirti in Italia

Chi abiterà la casa può spesso usare insieme l’aliquota ridotta dell’imposta sostitutiva e le agevolazioni « prima casa » sull’acquisto. L’agevolazione richiede di trasferire la residenza nel Comune entro 18 mesi dall’acquisto e di dichiararlo nell’atto. Non chiedere un mutuo dando per scontato di averne diritto se non sei sicuro di poter completare il trasferimento.

Quali professionisti consultare

Un mediatore creditizio può confrontare le offerte di più banche, ma chiedi con quali banche lavora, se qualcuna di esse finanzia i residenti del tuo Paese e come viene pagato. Il notaio si occupa dell’atto di mutuo e dell’iscrizione dell’ipoteca. Un geometra può preparare la documentazione tecnica su cui si basa la perizia. Vedi mediatori creditizi, notai e geometri. Payotte non elenca né classifica le banche.