Affittare casa in Italia da straniero: la guida

I tipi di contratto

L’articolo 2 della L. 431/1998, la legge sulle locazioni abitative, prevede due modi di contrattare.

Contratto a canone libero (4+4). Le parti possono stipulare un contratto di almeno quattro anni, che alla scadenza si rinnova per altri quattro, salvo che il locatore intenda adibire la casa a uso proprio, eseguirvi lavori o venderla, nei casi previsti dalla legge. Alla seconda scadenza ciascuna parte può avviare la procedura di rinnovo a nuove condizioni o di rinuncia al rinnovo con raccomandata inviata almeno sei mesi prima della scadenza; l’altra parte risponde con raccomandata entro 60 giorni. Se nessuno scrive, il contratto si rinnova tacitamente alle stesse condizioni.

Contratto a canone concordato (3+2). In alternativa, le parti possono firmare un contratto il cui canone, la cui durata e le cui altre condizioni seguono gli accordi locali tra le associazioni dei proprietari e degli inquilini. Questo contratto non può durare meno di tre anni. Alla prima scadenza, se le parti non si accordano sul rinnovo, è prorogato di diritto per due anni, fatta salva la facoltà di disdetta alle condizioni previste dalla legge.

Le fasce di canone derivano da accordi stipulati a livello locale, quindi cambiano da un Comune all’altro.

Le formule più brevi (studenti, contratti transitori, case vacanza) seguono altre regole; vedi contratti transitori e per studenti e affitti brevi. Per il dettaglio dei contratti 4+4 e 3+2, vedi la guida sui contratti di locazione.

Il deposito cauzionale

L’art. 11 della L. 392/1978 stabilisce che il deposito cauzionale non può superare tre mensilità del canone e produce interessi legali, da corrispondere all’inquilino alla fine di ogni anno. Calcolo: con un canone di 900 € al mese, il deposito massimo è 3 x 900 € = 2.700 €. Un locatore che chiede di più va oltre il limite. Vedi le regole sul deposito cauzionale.

La registrazione e l’imposta

L’Agenzia delle Entrate spiega che ogni contratto di locazione abitativa va registrato, dal locatore o dall’inquilino, qualunque sia il canone, tranne i contratti di durata non superiore a 30 giorni complessivi nell’anno tra le stesse parti. Il termine è di 30 giorni dalla firma o dalla decorrenza, se anteriore. Puoi registrare online con i servizi dell’Agenzia, in ufficio (su appuntamento) o tramite un intermediario abilitato. I nuovi contratti devono anche contenere una clausola con cui l’inquilino dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione sulla prestazione energetica dell’edificio (APE), e va allegata copia dell’APE, salvo quando si affitta una singola unità immobiliare.

Quanto costa, secondo la pagina dell’Agenzia:

• Imposta di registro: il 2% del canone annuo, moltiplicato per il numero di anni del contratto. Il primo versamento annuale non può essere inferiore a 67 €. Puoi pagare per l’intera durata al momento della registrazione (con un piccolo sconto) oppure anno per anno entro 30 giorni dalla fine di ogni annualità.
• Imposta di bollo: 16 € ogni quattro facciate scritte (e comunque ogni 100 righe) di ciascuna copia registrata.
• Responsabilità solidale: locatore e inquilino rispondono in solido per l’intero importo.
• Contratti a canone concordato nei Comuni ad alta tensione abitativa: il canone imponibile è il 70% del canone annuo. Le pagine consultate da Payotte non elencano questi Comuni.
• Deposito: nessuna imposta di registro sul deposito, a meno che non lo versi un terzo (0,50%).

Calcolo: un canone di 900 € al mese fa 10.800 € all’anno, e il 2% = 216 € all’anno; per quattro versamenti annuali, 864 € sull’intera durata prima di eventuali sconti. È un’illustrazione della formula, non un preventivo.

Chi paga davvero l’imposta di registro è una questione di accordo tra le parti; la pagina dell’Agenzia dice solo che entrambi ne rispondono. Chiedi al locatore prima di firmare, e vedi registrare un contratto di locazione.

L’alternativa della cedolare secca

Un locatore persona fisica che non agisce come impresa, e che affitta una casa a un inquilino che a sua volta non agisce come impresa, può scegliere la cedolare secca. Il locatore paga allora il 21% sul canone annuo (il 10% per i contratti a canone concordato) invece dell’IRPEF su quel reddito, e non sono dovute né l’imposta di registro né l’imposta di bollo per registrazione, risoluzione o proroga del contratto. In cambio, il locatore rinuncia a chiedere aggiornamenti del canone, compreso l’adeguamento all’indice ISTAT, anche se il contratto lo prevede. Per l’inquilino, questo significa un costo di registrazione più basso e nessun aggiornamento annuale; vedi la cedolare secca.

Punti specifici per l’inquilino straniero

• Codice fiscale. Ti serve un codice fiscale italiano per comparire in un contratto registrato; l’Agenzia lo descrive come l’identificativo in tutti i rapporti con gli enti pubblici. Vedi la guida sul codice fiscale.
• Comunicazione alla questura. L’art. 7 del D.Lgs. 286/1998 obbliga chiunque dia alloggio a uno straniero, o gli ceda la proprietà o il godimento di un immobile, a darne comunicazione scritta entro 48 ore all’autorità locale di pubblica sicurezza; la comunicazione contiene i dati del documento d’identità dello straniero e l’indirizzo esatto. Le violazioni sono punite con una sanzione da 500 € a 3.500 €. L’obbligo è del locatore, ma chiedigli se l’ha fatto. L’articolo parla di straniero o apolide; Payotte non ha consultato una definizione, quindi chiedi all’autorità di pubblica sicurezza locale se ti riguarda.
• Iscrizione anagrafica. Per i cittadini dell’UE che restano più di tre mesi, la pagina del Ministero dell’Interno fissa delle condizioni (lavoro, oppure risorse sufficienti e copertura sanitaria, oppure studio). Chiedi al tuo Comune quali documenti richiede.

La provvigione dell’agenzia

Nessuna legge fissa una percentuale. La L. 39/1989, art. 6, stabilisce che, in mancanza di accordo, la misura della provvigione e la sua ripartizione tra le parti sono determinate dalla Camera di Commercio secondo gli usi locali. Concorda la provvigione per iscritto e chiedi chi la paga.

Quali professionisti consultare

Un agente immobiliare trova l’immobile e tratta, ed è iscritto al Registro Imprese dopo aver presentato la segnalazione di inizio attività (D.Lgs. 59/2010, art. 73). Per un contratto di locazione non serve il notaio. Se nell’appartamento qualcosa non va, un geometra può documentarlo. Vedi agenti immobiliari e geometri.