Contratti di locazione transitori e per studenti universitari

Da dove vengono le regole

L’art. 5, comma 1 della legge 431/1998 rinvia a un decreto ministeriale per definire le condizioni dei contratti transitori, «anche di durata inferiore ai limiti» della legge, «per soddisfare particolari esigenze delle parti». L’art. 5, comma 2 aggiunge, in alternativa, i contratti per studenti, sulla base dei tipi di contratto approvati ai sensi dell’art. 4-bis. Il dettaglio è nel decreto del 16 gennaio 2017 (Gazzetta Ufficiale n. 62 del 15 marzo 2017), che fissa i criteri nazionali per gli accordi locali tra le organizzazioni dei proprietari e quelle degli inquilini. L’art. 5, comma 3 consente ai Comuni sede di università, eventualmente insieme ai Comuni vicini, di promuovere accordi locali sui canoni per gli studenti; vi partecipano le associazioni studentesche e gli enti per il diritto allo studio.

Il contratto transitorio

Durata. Art. 2 del decreto: non più di diciotto mesi.

L’esigenza temporanea. Il contratto serve per «particolari esigenze dei proprietari o dei conduttori», con particolare riferimento a quelle legate alla mobilità lavorativa e collegate a studio, apprendistato e formazione professionale, aggiornamento e ricerca di lavoro, da individuare nell’accordo locale. Il contratto deve contenere una dichiarazione specifica che indica l’esigenza, scelta tra quelle dell’accordo locale. Per i contratti di durata superiore a 30 giorni, l’esigenza va provata con documenti allegati al contratto (art. 2, comma 4). Se il motivo non rientra nell’elenco locale o è difficile da documentare, il decreto prevede un’ulteriore regola all’art. 2, comma 5, che questa guida non approfondisce; chiedi alle organizzazioni che hanno firmato l’accordo locale.

Canone. Nei Comuni con più di diecimila abitanti il canone è fissato dalle parti entro i valori minimi e massimi della zona indicati nell’accordo locale, che può modificare quei valori fino al 20% per tener conto delle esigenze locali. Senza accordo locale, i valori di riferimento vengono dal decreto ministeriale previsto dall’art. 4, comma 3 della legge. Per i contratti di 30 giorni o meno, il canone e la ripartizione degli oneri accessori sono lasciati alla libera contrattazione.

Controversie. In base all’art. 6, comma 5 del decreto, le parti di un contratto transitorio possono chiedere alla commissione di negoziazione paritetica di accertare se le ragioni del carattere transitorio esistono ancora o sono venute meno; la commissione formula poi proposte sulla durata e sulle clausole. A parte, l’art. 13, comma 3 della legge rende nulla qualsiasi clausola che deroghi ai limiti di durata previsti dalla legge.

Il contratto per studenti universitari

Chi. I Comuni sede di università, di corsi universitari distaccati o di altri istituti di istruzione superiore, e i Comuni vicini, quando l’inquilino è iscritto a un corso di laurea o post-laurea (master, dottorato, specializzazione) in un Comune diverso da quello di residenza. Il contratto può essere firmato da un singolo studente, da un gruppo di studenti o da un ente per il diritto allo studio.

Durata e rinnovo. Da sei mesi a tre anni, rinnovabile alla prima scadenza salvo disdetta dell’inquilino almeno un mese e non oltre tre mesi prima (decreto, art. 3, comma 1). Nota che la regola sulla disdetta descritta lì riguarda l’inquilino; il testo consultato non prevede una disdetta specifica per il proprietario, quindi chiedi alle organizzazioni locali come la tratta l’accordo.

Canone e forma. I canoni sono fissati negli accordi locali in base ai valori di zona, con possibili aumenti o riduzioni legati alla durata. Il contratto deve essere redatto sul tipo approvato (Allegato C del decreto). Le parti possono chiedere l’assistenza delle rispettive organizzazioni, e gli accordi stabiliscono come si attesta un contratto stipulato senza assistenza.

Tasse e registrazione

Entrambi i contratti, sopra i 30 giorni, vanno registrati entro 30 giorni (vedi registrare un contratto di locazione). L’art. 5 del decreto estende le agevolazioni fiscali del canone concordato ai contratti dell’art. 1, comma 3 e dell’art. 5, commi 2 e 3 della legge nei Comuni ad alta tensione abitativa ivi indicati, a condizione di usare il modello concordato per intero; l’Agenzia delle Entrate descrive una cedolare secca al 10% per i contratti a canone concordato nei Comuni che elenca (vedi la guida alla cedolare secca). L’Agenzia ammette l’opzione anche per gli alloggi locati a cooperative edilizie o a enti senza scopo di lucro e sublocati a studenti universitari, alle condizioni indicate sulla sua pagina. Se un determinato contratto transitorio o per studenti possa avere il 10% è una domanda da porre al consulente fiscale o all’Agenzia.

Un calcolo con l’aliquota ufficiale del 2% dell’imposta di registro: su un contratto per studenti di nove mesi a 450 € al mese, la base è 9 × 450 € = 4.050 €, e il 2% fa 81 €. Prima di fidarti del risultato, controlla sulla pagina della registrazione il minimo di 67 € e le eventuali riduzioni per i contratti a canone concordato.

Quali professionisti consultare

Le organizzazioni dei proprietari e degli inquilini che hanno firmato l’accordo locale possono assistere le parti e attestare il contratto, come prevede l’art. 3, comma 5 del decreto. Un agente immobiliare può proporre un modello adatto; un consulente fiscale può verificare le tasse. Payotte non indica alcuna persona.