Diritti di inquilini e proprietari in Italia

I diritti che tutelano l’inquilino

Forma scritta. L’art. 1, comma 4, della legge 431/1998 stabilisce che « per la stipula di validi contratti di locazione è richiesta la forma scritta ». Un accordo verbale non è una locazione valida ai sensi di questa legge.

Durata minima. In base all’art. 13, comma 3, è nulla qualsiasi pattuizione che deroghi ai limiti di durata previsti dalla legge. Vedi contratti 4+4 e 3+2.

Nessun canone nascosto. L’art. 13, comma 1, dichiara nullo qualsiasi patto che fissi un canone superiore a quello del contratto scritto e registrato. L’inquilino può agire in giudizio entro sei mesi dalla riconsegna dell’immobile per riavere quanto ha pagato in più. Per i contratti a canone concordato, è nullo anche un canone superiore al massimo previsto a livello locale (art. 13, comma 4).

Un contratto che il proprietario non ha registrato. La registrazione spetta al proprietario entro 30 giorni (art. 13, comma 1); se non lo fa, l’inquilino può chiedere al giudice di ricondurre la locazione a condizioni conformi alla legge, e il giudice fissa un canone che non può superare il valore minimo dell’accordo territoriale (art. 13, comma 6). Per i passaggi della registrazione vedi registrare un contratto di locazione; l’Agenzia delle Entrate conferma che anche l’inquilino può registrare il contratto, ed è obbligato in solido al pagamento dell’imposta.

Tutela alla scadenza. Il proprietario può negare il rinnovo solo per i motivi dell’art. 3 e con un preavviso di almeno sei mesi che indichi il motivo, a pena di nullità. Se rientra in possesso della casa con una disdetta illegittima, deve all’inquilino almeno 36 mensilità dell’ultimo canone; se non adibisce la casa all’uso dichiarato entro 12 mesi, l’inquilino può chiedere il ripristino del contratto alle stesse condizioni oppure lo stesso risarcimento. Se il proprietario vende, l’inquilino ha diritto di prelazione. Vedi la fine della locazione.

Oneri accessori dettagliati. In base all’art. 9 della legge 392/1978, salvo patto contrario, sono a carico dell’inquilino le spese per la pulizia, il funzionamento dell’ascensore, la fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento d’aria, lo spurgo dei pozzi neri e delle latrine e gli altri servizi comuni; il servizio di portineria è a suo carico nella misura del 90%, salvo che le parti abbiano pattuito una quota minore. Il pagamento va fatto entro due mesi dalla richiesta. Prima di pagare, l’inquilino può ottenere un’indicazione specifica delle spese con i criteri di ripartizione e prendere visione dei documenti giustificativi.

Interessi sul deposito. Il deposito cauzionale non può superare tre mensilità del canone e produce interessi legali, corrisposti ogni anno (art. 11). Vedi il deposito cauzionale.

Recesso per gravi motivi. Art. 3, comma 6, della legge 431/1998: quando ricorrono gravi motivi, l’inquilino può recedere in qualsiasi momento con sei mesi di preavviso al proprietario. La legge non definisce i motivi; questa guida non ne dà un elenco. Altri diritti di recesso dipendono dal contratto.

I diritti che tutelano il proprietario

Il canone e il suo aggiornamento. Nel contratto a canone libero il canone lo fissano le parti; in quello a canone concordato rientra nei limiti locali. Il contratto può prevedere una clausola di aggiornamento, ma il proprietario che sceglie la cedolare secca rinuncia a qualsiasi aggiornamento, compreso quello ISTAT.

Risoluzione per morosità. L’art. 5 della legge 392/1978 prevede che il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza, o il mancato pagamento degli oneri accessori quando l’importo non pagato supera due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione ai sensi dell’art. 1455 del codice civile, fatto salvo l’art. 55 della stessa legge. Questa guida non illustra l’art. 55 e non descrive la procedura di sfratto.

Rientrare in possesso della casa. Alla prima scadenza il proprietario può negare il rinnovo per uno dei motivi dell’art. 3, comma 1: uso proprio o dei familiari, lavori, vendita, disponibilità per l’inquilino di un’altra abitazione idonea, mancata occupazione dell’immobile da parte dell’inquilino e gli altri casi elencati. Deve dare sei mesi di preavviso e indicare il motivo.

Pagamento degli oneri. L’inquilino deve pagare gli oneri elencati all’art. 9 entro due mesi dalla richiesta, con le informazioni descritte sopra.

Le controversie prima del giudice

Per i contratti a canone concordato, transitori e per studenti universitari, il decreto ministeriale del 16 gennaio 2017 (art. 6) prevede che ciascuna parte possa, prima di rivolgersi al giudice, chiedere l’attivazione di una commissione di negoziazione paritetica e conciliazione stragiudiziale. La commissione deve concludere entro 60 giorni dalla sua costituzione se l’altra parte aderisce, e la sua attivazione non comporta oneri. Può anche attestare la conformità di un contratto all’accordo territoriale e proporre un nuovo canone quando imposte o altre circostanze modificano il canone equo. È una procedura volontaria: l’altra parte deve accettare di partecipare.

Quale professionista consultare

Per una controversia su canone, oneri o un rinnovo negato, il professionista giusto è un avvocato; anche le organizzazioni dei proprietari e degli inquilini che firmano gli accordi territoriali assistono i loro iscritti e sono citate all’art. 2 della legge. Un agente immobiliare può spiegarti come funzionano gli accordi territoriali in un Comune, ma non può dare consulenza legale. Payotte non elenca alcun professionista individuale.