Cedolare secca: la tassa piatta sugli affitti

Cosa sostituisce

Secondo l’Agenzia delle Entrate, il regime è un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle addizionali sul reddito dell’immobile. Il canone quindi non si somma agli altri redditi del locatore ai fini IRPEF. Esonera inoltre il contratto dall’imposta di registro e dall’imposta di bollo per registrazione, risoluzione e proroga. La cedolare secca non sostituisce invece l’imposta di registro sulla cessione del contratto di locazione, che resta dovuta.

Ci sono due effetti collaterali importanti. Il reddito soggetto a cedolare secca è escluso dal reddito complessivo, quindi non puoi portare in deduzione oneri né applicare detrazioni su di esso. Conta però comunque quando la legge verifica i requisiti di reddito per deduzioni, detrazioni o benefici, per esempio l’ISEE (l’indicatore della situazione economica del nucleo familiare) o per stabilire se un familiare è a carico.

Chi può sceglierla

La pagina dell’Agenzia limita il regime a:

• locatori persone fisiche titolari della proprietà o di un altro diritto reale (per esempio l’usufrutto), che non affittano nell’esercizio di un’attività d’impresa o di arti e professioni;
• unità abitative delle categorie catastali da A/1 ad A/11 (esclusa la A/10, uffici) e relative pertinenze (box, cantina) affittate insieme all’abitazione, oppure con un successivo contratto separato tra le stesse parti che richiami il primo;
• inquilini che a loro volta non agiscono nell’esercizio di un’attività d’impresa o di lavoro autonomo, a prescindere dall’uso successivo della casa da parte di dipendenti. Un’eccezione limitata riguarda alcuni contratti per negozi (categoria C/1) stipulati nel 2019.

I comproprietari decidono ciascuno per sé: ognuno può optare oppure no. Chi non opta paga l’imposta di registro sulla propria quota di canone, e l’imposta di bollo sul contratto resta dovuta.

Le aliquote

Per l’aliquota del 10% l’Agenzia indica i Comuni con carenze di disponibilità abitative di cui all’art. 1, comma 1, lettere a) e b), del D.L. 551/1988: Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia, i Comuni confinanti con essi e gli altri capoluoghi di provincia, oltre ai Comuni ad alta tensione abitativa individuati dal CIPE. Per un Comune specifico, verifica l’elenco esatto con l’Agenzia. Gli affitti brevi sono trattati in una guida a parte; dal periodo d’imposta 2026 la cedolare secca si applica agli affitti brevi solo se non più di due appartamenti sono destinati a questo uso.

Un esempio di calcolo con le aliquote ufficiali: su un contratto con un canone annuo di 12.000 €, la cedolare secca al 21% è di 2.520 € all’anno e quella al 10% di 1.200 €. La base è il canone pattuito tra le parti, senza la riduzione forfettaria del 5% prevista dalla tassazione ordinaria (un punto che l’Agenzia precisa per gli affitti brevi).

Come optare, prorogare e revocare

• Esercitare l’opzione. L’opzione si può esercitare al momento della registrazione del contratto oppure nelle annualità successive di un contratto pluriennale. Se non la eserciti all’inizio, la registrazione segue le regole ordinarie e l’imposta di registro e l’imposta di bollo già pagate non sono rimborsabili.
• Durata. L’opzione vale per tutta la durata del contratto o della proroga oppure, se esercitata dopo, per il periodo residuo.
• Revoca. Il locatore può revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui l’ha esercitata, entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente; da quel momento l’imposta di registro diventa dovuta, se applicabile. È sempre possibile optare di nuovo in seguito.
• Proroga. L’opzione va confermata insieme alla comunicazione di proroga, entro 30 giorni dalla scadenza del contratto o della proroga precedente.
• Risoluzione anticipata. Non è dovuta l’imposta di registro se tutti i locatori hanno optato per la cedolare secca, ma la risoluzione va comunque comunicata all’ufficio presso cui è stato registrato il contratto, con il modello RLI.

La registrazione vera e propria è spiegata nella guida sulla registrazione del contratto di locazione.

Il compromesso: niente aggiornamento del canone

Scegliendo il regime, il locatore rinuncia a chiedere qualsiasi aggiornamento del canone, anche se previsto dal contratto, compresa la variazione ISTAT dell’indice dei prezzi al consumo. Su un contratto lungo questo può pesare più del risparmio: per questo i locatori confrontano la cedolare secca con la tassazione ordinaria sull’intera durata.

Quale professionista consultare

La scelta tra cedolare secca e tassazione ordinaria dipende dagli altri redditi del locatore e dalla durata del contratto. Di solito si decide con un commercialista o con un centro di assistenza fiscale (CAF) che presenta anche la dichiarazione. Un agente immobiliare può spiegarti la prassi locale, ma non dà consulenza fiscale.