Affitti brevi in Italia: regole e tasse

Cosa si intende per locazione breve

L’Agenzia delle Entrate definisce il contratto con quattro caratteristiche: riguarda un’unità abitativa situata in Italia; dura non più di 30 giorni; è stipulato da persone fisiche al di fuori dell’attività d’impresa; e l’unità rientra nelle categorie catastali da A/1 ad A/11 (escluso l’A/10, uffici), con le relative pertinenze come posto auto o cantina. Anche l’inquilino non deve agire nell’esercizio di un’attività commerciale: un contratto stipulato da un’azienda per alloggiare il personale è fuori dal regime. Servizi come la fornitura di biancheria, la pulizia, il telefono o il wi-fi non fanno uscire il contratto dal regime. Con più contratti nello stesso anno tra le stesse persone, i 30 giorni si contano per ogni contratto. Un contratto di 30 giorni o meno non va registrato.

Il sublocatore e il comodatario che affittano a terzi sono trattati allo stesso modo.

Le tasse

Tassazione ordinaria o cedolare secca. Il proprietario può far rientrare il canone nella tassazione ordinaria oppure scegliere la cedolare secca: vedi la guida alla cedolare secca. Con l’opzione, l’aliquota è del 26%, ridotta al 21% per un’unità per periodo d’imposta, che il proprietario indica nella dichiarazione dei redditi (dal 1° gennaio 2024, con la legge di bilancio 2024). L’aliquota si applica all’intero importo del contratto, senza la riduzione forfettaria del 5% prevista dalla tassazione ordinaria, e l’imposta sostitutiva sostituisce l’IRPEF e le relative addizionali.

Il limite dei due appartamenti. Dal periodo d’imposta 2026 il regime vale solo se nell’anno si destinano alle locazioni brevi non più di due appartamenti (prima erano quattro). Oltre questa soglia, l’attività, «da chiunque esercitata», si presume svolta in forma imprenditoriale, e passa a un’altra categoria fiscale e autorizzativa, che qui non è trattata.

I servizi accessori. Le somme per i servizi fanno parte dell’imponibile quando il contratto le prevede in modo forfettario. Sono escluse solo quando l’inquilino le sostiene direttamente o il proprietario le riaddebita al costo effettivo e in base ai consumi.

Calcolo. Su un soggiorno fatturato in tutto 1.000 €, l’aliquota del 21% dà 210 € e quella del 26% dà 260 €. Sono entrambe formule applicate all’importo del contratto, non stime di un prezzo di mercato.

La ritenuta delle piattaforme e degli agenti

Quando un intermediario (un agente o una piattaforma, residente in Italia o no) interviene nel pagamento o incassa i canoni, deve trattenere il 21% del canone lordo a titolo di acconto, versarlo e certificarlo al proprietario. Dal 2024 la ritenuta resta al 21% ed è sempre un acconto, qualunque regime fiscale abbia scelto il proprietario; il proprietario calcola l’imposta dovuta (ordinaria o sostitutiva) in dichiarazione e paga l’eventuale saldo dopo aver scomputato quanto trattenuto. L’aliquota si applica all’intero importo dovuto al locatore, compresa la commissione che lui deve all’intermediario se fa parte del prezzo, ma non a un deposito cauzionale o a una penale. Un assegno intestato al proprietario e un pagamento con carta tramite un prestatore di servizi di pagamento sono fuori dalla ritenuta.

Il CIN, le dotazioni di sicurezza e le sanzioni

L’articolo 13-ter del D.L. 145/2023 istituisce il codice identificativo nazionale (CIN), assegnato dal Ministero del Turismo dopo una domanda online con la dichiarazione dei dati catastali dell’unità. Chiunque offra un’unità abitativa per finalità turistiche, o in locazione breve ai sensi dell’art. 4 del D.L. 50/2017, deve:

• esporre il CIN all’esterno dell’edificio in cui si trova l’appartamento, nel rispetto dei vincoli urbanistici e paesaggistici;
• indicarlo in ogni annuncio, ovunque sia pubblicato; anche agenti e portali devono mostrarlo;
• rispettare gli obblighi di comunicazione di pubblica sicurezza dell’art. 109 del Testo unico delle leggi di pubblica sicurezza.

Tutte le unità devono avere rilevatori di gas e di monossido di carbonio funzionanti ed estintori portatili (uno ogni 200 metri quadrati di superficie, o frazione, con almeno uno per piano). Le unità gestite in forma imprenditoriale devono anche rispettare le norme di sicurezza degli impianti.

Quando c’è di mezzo un’impresa, chi gestisce deve presentare una SCIA (segnalazione certificata di inizio attività) allo sportello unico per le attività produttive del Comune (SUAP).

Le sanzioni del comma 9 sono:

Il Comune, tramite la polizia locale, controlla e sanziona (salvo che una legge regionale punisca lo stesso fatto), mentre l’Agenzia delle Entrate e la Guardia di Finanza fanno analisi del rischio rivolte innanzitutto ai locatori senza CIN. L’articolo si applica dal sessantesimo giorno dopo l’avviso in Gazzetta Ufficiale dell’entrata in funzione della banca dati nazionale. Questa guida non ha verificato la data sulla pagina del Ministero, quindi controlla sul portale CIN del Ministero la situazione attuale e come fare domanda.

Cosa non è trattato qui

Le leggi regionali sul turismo, i limiti comunali agli affitti brevi, l’imposta di soggiorno e i vincoli edilizi (il regolamento di condominio, per esempio) cambiano da luogo a luogo e non rientravano nelle fonti consultate. Chiedi al Comune. Le locazioni di 31 giorni o più sono contratti di locazione ordinari; vedi le guide sui contratti 4+4 e 3+2 e sui contratti transitori. La legge 431/1998 non si applica agli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche.

Quali professionisti consultare

Un commercialista o un consulente fiscale individua il regime giusto e presenta la dichiarazione; lo sportello unico del Comune spiega le autorizzazioni locali. Un agente immobiliare o un gestore che si occupa delle prenotazioni è un intermediario soggetto agli obblighi di ritenuta descritti sopra.