Contratti di affitto 4+4 e 3+2: come funzionano

Il contratto 4+4: canone libero, lunga durata

L’articolo 2, comma 1, della legge 431/1998 consente alle parti di stipulare una locazione abitativa di durata «non inferiore a quattro anni», al termine della quale il contratto si rinnova per altri quattro anni. Il canone non ha tetto: lo fissano le parti, e l’eventuale aggiornamento ISTAT dipende dal contratto (vedi la guida sulla cedolare secca per l’effetto dell’opzione sull’aggiornamento del canone).

La libertà del locatore di chiudere il contratto è limitata. Alla prima scadenza (dopo quattro anni) può negare il rinnovo solo per uno dei motivi elencati all’art. 3 della stessa legge, con un preavviso di almeno sei mesi. I motivi sono, in sintesi:

• il locatore vuole destinare la casa a uso proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado (per uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale);
• il locatore è una persona giuridica o un ente pubblico o senza scopo di lucro che vuole l’immobile per la propria attività istituzionale e offre all’inquilino un altro immobile idoneo;
• l’inquilino ha la disponibilità di un alloggio libero e idoneo nello stesso Comune;
• l’edificio è gravemente danneggiato e va ricostruito o messo in sicurezza, e la presenza dell’inquilino impedisce i lavori;
• l’edificio sarà integralmente ristrutturato, demolito o radicalmente trasformato (o, all’ultimo piano, sopraelevato), e il rilascio è tecnicamente indispensabile;
• l’inquilino non occupa la casa in modo continuativo senza giustificato motivo;
• il locatore vuole vendere a terzi e non possiede altri immobili abitativi oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione; in questo caso l’inquilino ha diritto di prelazione.

La disdetta deve indicare il motivo «a pena di nullità» (art. 3, comma 2). Se il locatore rientra in possesso con una disdetta illegittima, deve all’inquilino un risarcimento non inferiore a 36 mensilità dell’ultimo canone (art. 3, comma 3). Se riottiene la casa e non la destina all’uso dichiarato entro 12 mesi, l’inquilino può chiedere il ripristino del contratto alle stesse condizioni oppure lo stesso risarcimento (art. 3, comma 5).

Alla seconda scadenza (dopo otto anni) ciascuna parte può attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo, con lettera raccomandata inviata almeno sei mesi prima della scadenza. L’altra parte deve rispondere con raccomandata entro 60 giorni. Se non c’è risposta o non si trova un accordo, il contratto cessa alla data di scadenza. Se nessuno invia la comunicazione, il contratto si rinnova tacitamente alle stesse condizioni.

Il contratto 3+2: canone concordato

L’articolo 2, comma 3, prevede un’alternativa: canone, durata e altre condizioni sono fissati «sulla base» di accordi locali tra le organizzazioni della proprietà edilizia e quelle degli inquilini. I Comuni convocano queste organizzazioni, e gli accordi sono depositati presso ciascun Comune dell’area. In base al comma 5 un contratto di questo tipo non può durare meno di tre anni. Alla prima scadenza, se le parti non si accordano sul rinnovo, il contratto è prorogato di diritto per due anni, salvo che il locatore faccia valere i motivi dell’art. 3 (uso proprio, lavori, vendita). Al termine della proroga biennale ciascuna parte può avviare la procedura di rinnovo o di rinuncia con raccomandata inviata almeno sei mesi prima della scadenza. Una norma di interpretazione del 2019 (D.L. 34/2019, art. 19-bis) aggiunge che, in mancanza di questa comunicazione, il contratto si rinnova tacitamente a ogni scadenza per altri due anni.

Il decreto ministeriale del 2017 fissa i criteri nazionali per questi accordi locali. Richiede l’uso del modello di contratto concordato (quello approvato ai sensi dell’art. 4-bis della legge) perché si applichino le agevolazioni fiscali, e prevede una commissione di negoziazione paritetica e conciliazione che può attestare la conformità di un contratto all’accordo locale.

Perché scegliere l’uno o l’altro

La differenza pratica è il tetto al canone contro il risparmio fiscale. Con un 3+2 il locatore accetta un canone entro l’accordo locale e, in cambio, l’Agenzia delle Entrate indica un’aliquota della cedolare secca del 10% invece del 21% per i contratti a canone concordato nei Comuni con carenze abitative che elenca (Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia, i Comuni confinanti, gli altri capoluoghi di provincia e i Comuni ad alta tensione abitativa individuati dal CIPE). Se nel tuo Comune c’è un accordo locale in vigore, e quale fascia di canone si applica a una certa zona e metratura, va chiesto al Comune o alle organizzazioni firmatarie: non è fissato a livello nazionale.

Cosa non copre

L’articolo 1 esclude alcuni immobili dagli artt. 2, 3, 4, 4-bis, 7, 8 e 13: le case di interesse storico o artistico e quelle nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 sono regolate dal Codice civile, salvo che il contratto segua il modello a canone concordato; l’edilizia residenziale pubblica ha regole proprie; e le case locate esclusivamente per finalità turistiche sono fuori dalla legge (vedi affitti brevi). I contratti per esigenze temporanee e per studenti hanno un regime proprio: vedi contratti transitori e per studenti.

Nullità e registrazione

L’articolo 13 dichiara nulla ogni pattuizione che fissi un canone superiore a quello del contratto scritto e registrato, e ogni pattuizione che deroghi ai limiti di durata di legge. Nei contratti a canone concordato è nullo anche il canone superiore al massimo previsto dall’accordo locale. Il locatore deve registrare il contratto entro 30 giorni e darne comunicazione all’inquilino e all’amministratore di condominio nei 60 giorni successivi. L’inquilino che ha pagato più del dovuto può chiedere la restituzione dell’eccedenza entro sei mesi dalla riconsegna dell’immobile. Vedi registrare un contratto di affitto.

Quali professionisti consultare

Un locatore che deve scegliere tra le due forme di solito le confronta con un’associazione di proprietari, con un agente immobiliare che si occupa di locazioni o con un consulente fiscale. Un inquilino può farsi assistere dalle organizzazioni degli inquilini citate all’art. 2, comma 2. Payotte non elenca persone fisiche e non raccomanda nessuno.