Disdetta e rinnovo del contratto di locazione

Il calendario di un contratto 4+4

L’art. 2, comma 1, della Legge 431/1998 prevede tre momenti.

1. Prima scadenza (fine del quarto anno). Il contratto si rinnova per altri quattro anni, salvo che il locatore faccia valere uno dei motivi dell’art. 3 (uso proprio o dei familiari, lavori, vendita e gli altri) con un preavviso di almeno sei mesi che indichi il motivo. Senza uno di questi motivi, il locatore non può negare il rinnovo.
2. Seconda scadenza (fine dell’ottavo anno). Ciascuna parte può avviare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo. La lettera si invia con raccomandata almeno sei mesi prima della scadenza. L’altra parte deve rispondere con raccomandata entro sessanta giorni dal ricevimento. In mancanza di risposta o di accordo, il contratto cessa alla data di scadenza.
3. Nessuna lettera. Il contratto si rinnova tacitamente alle stesse condizioni.

La lettera deve dire chiaramente che cosa si propone: un nuovo canone oppure la fine della locazione.

Il calendario di un contratto 3+2

Art. 2, comma 5: il contratto dura almeno tre anni. Alla prima scadenza, in mancanza di accordo sul rinnovo, è prorogato di diritto per due anni, salvo che il locatore faccia valere i motivi dell’art. 3. Alla fine della proroga biennale, ciascuna parte può avviare la procedura di rinnovo o di rinuncia al rinnovo con raccomandata almeno sei mesi prima della scadenza. Se nessuno invia la lettera, il contratto si rinnova tacitamente alle stesse condizioni; la norma di interpretazione del 2019 (D.L. 34/2019, art. 19-bis) intende questo rinnovo come un ulteriore biennio a ogni scadenza.

Per trovare l’ultima data utile per la lettera, conta sei mesi a ritroso dalla scadenza. Per un contratto che scade il 31 agosto la lettera deve arrivare all’altra parte entro il 28 febbraio (è un calcolo, non una regola scritta nella legge). Tieniti un margine: la legge parla di una comunicazione inviata almeno sei mesi prima, e i 60 giorni dell’altra parte decorrono dal ricevimento.

Quando il proprietario nega il rinnovo

La disdetta deve indicare il motivo; senza, è nulla (art. 3, comma 2). Se il motivo sono i lavori o la demolizione, il locatore deve avere il permesso di costruire o l’autorizzazione come condizione per avviare l’azione di rilascio, e l’inquilino ha diritto di prelazione se la casa viene poi affittata di nuovo. Se il motivo è la vendita, l’inquilino ha diritto di prelazione ai sensi degli artt. 38-39 della Legge 392/1978. Se il locatore abusa di questo potere, il risarcimento è pari ad almeno 36 mensilità dell’ultimo canone, ed è possibile il ripristino del contratto se non adibisce la casa all’uso dichiarato entro 12 mesi. I dettagli sono in diritti di inquilini e proprietari.

Quando l’inquilino se ne va prima

Art. 3, comma 6: in presenza di gravi motivi, l’inquilino può recedere in qualsiasi momento dandone comunicazione al locatore con sei mesi di preavviso. La legge non fornisce un elenco. Le clausole che consentono altre forme di recesso dipendono dal contratto, e le fonti consultate per questa guida non ne parlano.

Per i contratti per studenti universitari, il decreto del 2017 consente all’inquilino di comunicare la disdetta almeno un mese e non più di tre mesi prima della prima scadenza. I contratti transitori (fino a 18 mesi) durano fino al termine indicato; la commissione paritetica di conciliazione può verificare se l’esigenza transitoria permane. Vedi contratti transitori e per studenti.

La fine per inadempimento

L’inquilino che non paga il canone entro venti giorni dalla scadenza, o che lascia oneri accessori non pagati per un importo superiore a due mensilità del canone, dà al locatore un motivo di risoluzione (Legge 392/1978, art. 5). Il procedimento giudiziario che segue non è descritto qui.

Gli adempimenti fiscali quando il contratto finisce o si proroga

L’Agenzia delle Entrate indica i seguenti adempimenti, tutti con un termine di 30 giorni:

• Risoluzione anticipata: paghi un’imposta di registro fissa di 67 € entro 30 giorni, online o con il modello F24; con l’F24 devi anche comunicarla all’ufficio presso cui è registrato il contratto. Se tutti i locatori hanno scelto la cedolare secca, non è dovuta alcuna imposta, ma la risoluzione va comunque comunicata.
• Proroga: comunica sempre la proroga all’Agenzia e paga l’imposta di registro entro 30 giorni dalla scadenza, tenendo conto di eventuali aggiornamenti del canone (per esempio l’ISTAT); conferma l’opzione per la cedolare secca nello stesso momento, entro gli stessi 30 giorni.
• Rimborso: se l’imposta di registro è stata pagata per l’intera durata e il contratto finisce prima, l’imposta per le annualità successive alla risoluzione viene rimborsata.
• Rinegoziazione: una modifica del canone concordata tra le parti può essere comunicata.

I dettagli di questi adempimenti sono in registrare un contratto di locazione e nella guida sulla cedolare secca.

Quale professionista consultare

Una lettera tardiva o scritta male cambia il risultato, quindi conviene far controllare la disdetta da un avvocato o da un’associazione di proprietari o di inquilini. Un agente immobiliare può spiegarti la prassi locale alla riconsegna dell’immobile, e un commercialista o un CAF possono seguire gli adempimenti con l’Agenzia. Payotte non elenca nessun professionista per nome.