Il deposito cauzionale nell'affitto di casa

La regola dell’art. 11

L’intera norma sta in due frasi. Il deposito non può essere superiore a tre mensilità del canone e produce interessi legali, che vanno corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno. Ne seguono tre conseguenze pratiche.

Primo, il tetto si calcola sul canone, non sul canone più le spese condominiali. Secondo, gli interessi sono un obbligo annuale e non aspettano la fine del contratto: un locatore che tiene il deposito per quattro anni senza pagare nulla ha saltato quattro pagamenti annuali. Terzo, gli interessi si calcolano al tasso di interesse legale, che lo Stato fissa ogni anno con decreto ministeriale; questa guida non riporta il valore attuale perché quel decreto non era tra le fonti lette. Cercalo sul sito del Ministero dell’Economia e delle Finanze prima di fare il calcolo.

Un calcolo con la sola formula: per un canone mensile di R €, il deposito massimo è 3 × R €. Con un canone di 800 € al mese fa 2.400 €; un locatore che chiede 3.200 € sta chiedendo quattro mensilità, oltre il tetto.

Se un contratto chiede più di tre mensilità, è l’eccedenza che puoi contestare; vedi i contratti 4+4 e 3+2 per i tipi di contratto.

Altri pagamenti che non sono il deposito

A volte il locatore chiede pagamenti con un altro nome. Tre regole da conoscere:

• Un canone superiore a quello scritto è nullo. L’art. 13 della legge 431/1998 rende nulla ogni pattuizione che preveda un canone più alto di quello indicato nel contratto scritto e registrato. L’inquilino può recuperare l’eccedenza agendo in giudizio entro sei mesi dalla riconsegna dell’immobile. Una «buonuscita» mascherata o un canone extra nascosto non sono un deposito.
• Gli oneri accessori sono un’altra cosa. In base all’art. 9 della legge 392/1978, le spese per la pulizia, il funzionamento dell’ascensore, l’acqua, l’energia elettrica, il riscaldamento e gli altri servizi comuni sono a carico dell’inquilino, salvo patto contrario; vanno pagate entro due mesi dalla richiesta, e prima di pagare l’inquilino può chiedere l’indicazione specifica delle spese, con i criteri di ripartizione, e prendere visione dei documenti giustificativi. Un locatore che usa gli oneri non pagati come motivo per trattenere il deposito dovrebbe essere in grado di mostrare quel dettaglio.
• Inadempimento. In base all’art. 5, il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza, o il mancato pagamento degli oneri quando l’importo non pagato supera due mensilità del canone, è motivo di risoluzione. Lì il deposito non è menzionato: garantisce il debito, ma non permette all’inquilino di considerare gli ultimi mesi coperti dal deposito.

Le imposte sul deposito

L’Agenzia delle Entrate precisa che sul deposito versato dall’inquilino non è dovuta imposta di registro. Se invece lo versa un terzo estraneo al contratto, si applica l’imposta di registro dello 0,5%. Per gli affitti brevi conclusi tramite un intermediario, la ritenuta del 21% non si applica alle somme chieste a titolo di deposito cauzionale o di penale: non fanno parte del canone lordo.

Riaverlo indietro

I testi letti per questa guida non fissano un termine entro cui il locatore deve restituire il deposito dopo la riconsegna delle chiavi, e non elencano cosa si può trattenere. In pratica tutto dipende dal contratto e dalle prove. Per tutelarti:

1. Chiedi un verbale di consegna scritto con fotografie all’ingresso, e uno all’uscita.
2. Conserva la prova di ogni pagamento del canone e degli oneri accessori.
3. Riconsegna le chiavi per iscritto, indicando la data, e chiedi per iscritto la restituzione del deposito e degli interessi maturati.
4. Se il locatore trattiene del denaro, chiedi un prospetto dettagliato dei danni e degli arretrati contestati.

Se la lite riguarda l’importo, il decreto ministeriale del 2017 prevede, per i contratti a canone concordato, transitori e per studenti, che ciascuna parte possa chiedere l’intervento di una commissione paritetica di negoziazione e conciliazione prima di andare in tribunale, e che attivarla non comporti costi (vedi i diritti di inquilini e proprietari). Per le altre liti la strada è il giudice, e termini e procedura vanno verificati con un avvocato.

Quale professionista consultare

Per una lite sulle trattenute il professionista giusto è un avvocato; per le questioni sullo stato dell’immobile alla riconsegna, un geometra può documentare o valutare i difetti. Un agente immobiliare che ha curato la locazione può spiegarti le prassi locali alla riconsegna. Payotte non elenca persone fisiche e non raccomanda nessuno.