In breve
Ogni contratto di locazione abitativa che dura più di 30 giorni nell’anno va registrato presso l’Agenzia delle Entrate, qualunque sia il canone, entro 30 giorni dalla firma (o dalla decorrenza, se anteriore). Può provvedere il locatore o il conduttore, e sono entrambi obbligati in solido al pagamento dell’imposta. Nel regime ordinario l’imposta di registro è pari al 2% del canone annuo moltiplicato per il numero di annualità, con un minimo di 67 € per la prima annualità, più l’imposta di bollo; l’opzione per la cedolare secca le elimina entrambe. Un contratto scritto non registrato espone il locatore ai rischi previsti dalla legge 431/1998.
Chi deve registrare, ed entro quando
L’Agenzia precisa che la registrazione è obbligatoria indipendentemente dall’ammontare del canone pattuito se la locazione dura complessivamente più di 30 giorni nell’anno, oppure se il contratto è stipulato per atto notarile o scrittura privata autenticata. I 30 giorni decorrono dalla data di firma del contratto o dalla sua decorrenza, se anteriore.
Può provvedere ciascuna delle parti: sia il conduttore sia il locatore. Entrambi sono obbligati in solido per l’intero importo dovuto. La legge 431/1998, all’art. 13, pone però l’obbligo a carico del locatore: deve registrare nel termine perentorio di 30 giorni e, nei 60 giorni successivi, darne documentata comunicazione al conduttore e all’amministratore di condominio. Se il locatore non registra, l’art. 13, comma 6, consente al conduttore di rivolgersi al giudice per ricondurre la locazione alle condizioni di legge, e il giudice fissa allora un canone che non può superare il valore minimo previsto dagli accordi locali. Il locatore che salta la registrazione, quindi, non rischia solo una sanzione dell’Agenzia: può perdere il controllo del canone.
I contratti di durata non superiore a 30 giorni nell’anno tra le stesse parti non vanno registrati.
Come registrare
L’Agenzia indica tre strade:
- Online. Tramite i servizi telematici dell’Agenzia con l’applicazione «RLI web», che registra il contratto e riscuote insieme l’imposta di registro e il bollo, oppure con il software gratuito RLI. Questa strada è obbligatoria per gli agenti immobiliari e per i possessori di dieci o più immobili, facoltativa per tutti gli altri che hanno accesso ai servizi.
- In un ufficio dell’Agenzia, compilando il modello RLI. Bisogna prima prenotare un appuntamento.
- Tramite un intermediario abilitato o un delegato: professionisti, associazioni di categoria, centri di assistenza fiscale e simili.
I nuovi contratti devono contenere una clausola in cui il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione sull’attestato di prestazione energetica (APE) dell’edificio; al contratto va anche allegata copia dell’attestato, tranne che per le locazioni di singole unità immobiliari.
Quanto costa
| Voce | Importo |
|---|---|
| Imposta di registro, uso abitativo | 2% del canone annuo moltiplicato per il numero di annualità |
| Minimo per la prima annualità | 67 € |
| Imposta di bollo | 16 € ogni quattro facciate del contratto e comunque ogni 100 righe, per ciascuna copia da registrare |
| Contratto a canone concordato in un Comune ad alta tensione abitativa | base imponibile ridotta del 30% (conta il 70% del canone annuo) |
| Risoluzione, o cessione senza corrispettivo | 67 € in misura fissa |
| Cessione con corrispettivo | 2% del corrispettivo, minimo 67 € |
| Deposito cauzionale versato dal conduttore | nessuna imposta di registro |
Calcoli con queste aliquote ufficiali: con un canone di 900 € al mese, il canone annuo è di 10.800 €, quindi un’annualità di imposta di registro è il 2% = 216 €. Per un contratto di quattro anni pagato in un’unica soluzione, la base è di 43.200 € e l’imposta è il 2% = 864 €, prima dello sconto. Un contratto di otto facciate sconta un bollo di 2 × 16 € = 32 € per ciascuna copia depositata.
Per i contratti pluriennali puoi pagare l’imposta per l’intera durata al momento della registrazione oppure anno per anno, entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente. Chi paga per l’intera durata ottiene uno sconto pari alla metà del tasso di interesse legale moltiplicato per il numero di annualità; il tasso legale è fissato ogni anno per decreto e qui non è indicato. Se il contratto si risolve in anticipo dopo il pagamento per l’intera durata, l’imposta delle annualità successive viene rimborsata. La sola riduzione del canone, registrata da sola, è esente da imposta di registro e di bollo.
Dopo la registrazione
- Proroga. Va sempre comunicata all’Agenzia, e l’imposta va pagata entro 30 giorni dalla scadenza del contratto, tenendo conto di eventuali aggiornamenti del canone. L’opzione per la cedolare secca va confermata nello stesso momento.
- Risoluzione anticipata. Imposta di 67 € entro 30 giorni, oppure nulla se tutti i locatori hanno scelto la cedolare secca; la risoluzione va comunque comunicata.
- Cessione. Si comunica e si tassa come indicato in tabella.
- Variazioni del canone. L’Agenzia spiega come comunicare un canone rinegoziato. Comunicare una riduzione è facoltativo.
Per le scelte fiscali, vedi la cedolare secca. I tipi di contratto sono trattati in contratti 4+4 e 3+2.
Quali professionisti consultare
Poiché il servizio online richiede credenziali elettroniche, molti locatori e conduttori si rivolgono a un intermediario abilitato: un commercialista, un’associazione di categoria o un centro di assistenza fiscale. Un agente immobiliare che gestisce la locazione deve comunque usare la via telematica. Se il contratto comporta lavori o ci sono dubbi sulla situazione giuridica dell’immobile, un geometra può prima esaminare i documenti. Payotte non raccomanda persone fisiche.
Domande frequenti
L’inquilino può registrare il contratto senza il proprietario?
Sì. L’Agenzia dice che può registrare ciascuna delle parti, e che entrambe sono obbligate in solido al pagamento dell’imposta.
Cosa succede se registro in ritardo?
Il sistema telematico calcola sanzioni e interessi per il ritardo. Gli importi esatti dipendono dalla durata del ritardo; chiedi all’Agenzia o a un intermediario.
Un affitto per le vacanze di un mese va registrato?
No. I contratti abitativi che non superano 30 giorni nell’anno tra le stesse parti non vanno registrati.
Con la cedolare secca pago l’imposta di registro?
No. Con la cedolare secca non sono dovute né l’imposta di registro né il bollo, ma il contratto va comunque registrato.
L’inquilino paga imposte sul deposito cauzionale?
Sul deposito cauzionale versato dal conduttore non è dovuta imposta di registro.
Informazioni generali tratte dalle fonti ufficiali citate e datate in questa pagina. Non è una consulenza legale, fiscale o finanziaria: per la tua situazione, rivolgiti a un professionista abilitato.
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Fonti
- Agenzia delle Entrate, Come registrare un contratto di locazione - regime ordinario (consultata il 19 ottobre 2026)
- Agenzia delle Entrate, Modello RLI - che cos'è (aggiornato al 20 ottobre 2025) (consultata il 19 ottobre 2026)
- Agenzia delle Entrate, Modello RLI - quanto si paga (consultata il 19 ottobre 2026)
- Agenzia delle Entrate, Risoluzione, cessione e proroga dei contratti (consultata il 19 ottobre 2026)
- Agenzia delle Entrate, Modello RLI - domande frequenti (consultata il 19 ottobre 2026)
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