Il codice fiscale per comprare casa in Italia

Che cos’è il codice, e perché serve a chi compra

L’Agenzia definisce il codice come lo strumento di identificazione delle persone fisiche «nei rapporti con gli enti e le amministrazioni pubbliche». Un acquisto immobiliare è proprio un rapporto di questo tipo: il notaio registra l’atto presso l’Agenzia delle Entrate e paga per conto tuo l’imposta di registro, l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale al momento della registrazione. Le pagine lette da Payotte non riportano una regola del tipo «l’atto è nullo senza codice», quindi chiedi subito allo studio del notaio se ha bisogno del tuo codice prima della data del rogito, e quale prova vuole.

Il codice è solo un identificativo: è distinto dal permesso di soggiorno, dal conto in banca e da qualsiasi diritto di vivere in Italia.

Com’è fatto il codice

Per una persona fisica il codice è una sequenza di 16 lettere e cifre che, con le parole dell’Agenzia, caratterizza i dati anagrafici della persona. Conviene quindi evitare errori di grafia o sul luogo di nascita nella domanda: i dati devono corrispondere al passaporto che il notaio leggerà. Un codice che calcoli da solo, o che prendi da un sito che genera codici, non ha alcun valore: l’Agenzia precisa che «l’unico codice fiscale valido è quello rilasciato dall’Agenzia delle Entrate», non quello prodotto da programmi o procedure che l’Agenzia non gestisce.

Tre modi per ottenerlo

1. Tramite il consolato del Paese in cui vivi. La pagina dell’Agenzia spiega che i cittadini residenti all’estero possono chiedere il codice alla rappresentanza diplomatica o consolare italiana del Paese di residenza. È la strada da prendere dal tuo Paese, prima di partire.

2. All’Agenzia delle Entrate con il modello AA4/8. Chi non ha un codice può inviare il modello AA4/8 compilato e firmato via PEC a un ufficio dell’Agenzia; la pagina rimanda a un elenco di indirizzi degli uffici. I cittadini italiani e dell’UE allegano un documento d’identità valido, salvo che il modello sia firmato digitalmente. Un cittadino extra UE allega uno dei seguenti documenti: un passaporto valido con visto, quando richiesto, o un altro documento riconosciuto dalle autorità italiane; un’attestazione d’identità rilasciata dalla rappresentanza diplomatica o consolare in Italia del Paese del richiedente, con fotografia; un permesso di soggiorno valido; oppure una carta d’identità rilasciata dal Comune di residenza.

3. In ufficio, su appuntamento. L’Agenzia aggiunge un punto che conta per gli stranieri: per il primo codice di un cittadino straniero, UE o extra UE, bisogna prenotare un appuntamento in presenza, perché la presenza allo sportello è obbligatoria per identificare il richiedente. La pagina non dice che una domanda via PEC basti da sola per il primo codice di uno straniero, quindi metti in conto l’appuntamento o il consolato.

Dopo l’attribuzione ricevi un certificato di attribuzione del codice. La pagina spiega che puoi usarlo in attesa che arrivi al tuo indirizzo la tessera sanitaria (per chi è iscritto al Servizio sanitario nazionale) o il tesserino del codice fiscale (per chi non lo è). Un acquirente non residente di solito ha il certificato e il tesserino, non la tessera sanitaria.

L’ordine che evita ritardi

1. Decidi se fare domanda dall’estero (consolato) o in Italia (appuntamento) quando prenoti il primo viaggio per vedere le case, perché l’appuntamento è il passaggio più lento.
2. Controlla che il nome e la data di nascita del passaporto siano esattamente quelli che compariranno nell’atto.
3. Chiedi allo studio del notaio se serve anche il codice del coniuge o di chi sarà proprietario con te; ogni acquirente deve avere il suo.
4. Se comprerai tramite un procuratore, chiedi al notaio come il procuratore deve gestire il tuo codice e la procura; vedi comprare con procura dall’estero.

Quali professionisti consultare

Il notaio ti dice quando serve il codice e che cosa deve contenere l’atto. Un agente immobiliare o un geometra possono indicarti un aiuto pratico per l’appuntamento, ma il codice è un passaggio puramente amministrativo che puoi chiedere da solo. Un mediatore creditizio può dirti che cosa chiede una banca al momento della domanda di mutuo. Vedi notai, agenti immobiliari e mediatori creditizi. Payotte non elenca né classifica i notai.