Comprare casa in Italia da straniero

Quattro domande da chiarire prima di visitare qualsiasi casa

1. Puoi comprare? Per un cittadino dell’Unione europea, il Consiglio Nazionale del Notariato non indica alcuna condizione particolare. Per un cittadino di un Paese extra UE, precisa che gli atti sono validi in Italia solo se c’è reciprocità, cioè solo nella misura in cui un cittadino italiano potrebbe fare lo stesso nel tuo Paese, e che il notaio lo verifica caso per caso. Un cittadino extra UE residente in Italia presenta invece un permesso di soggiorno valido o un permesso di soggiorno UE per soggiornanti di lungo periodo. La guida dedicata a se i non residenti possono comprare casa in Italia spiega la base giuridica.

2. Hai un codice fiscale italiano? Il codice fiscale è il numero che ti identifica nei rapporti con gli enti pubblici italiani, e l’Agenzia delle Entrate precisa che è valido solo il codice da essa rilasciato. Il primo codice per un cittadino straniero richiede un appuntamento di persona, salvo che tu lo chieda tramite un consolato italiano nel Paese in cui vivi. Vedi la guida al codice fiscale.

3. Come pagherai? L’atto deve indicare in modo analitico come è stato pagato il prezzo. Leggi la guida all’apertura di un conto corrente italiano per comprare prima di trasferire qualsiasi somma.

4. Sarai in Italia per firmare? Se no, può firmare per te un procuratore, ma la procura ha requisiti di forma. Vedi comprare con una procura dall’estero.

L’acquisto, nell’ordine in cui avviene

Il Notariato avverte che una proposta di acquisto o un contratto preliminare sono già un impegno vincolante, e consiglia di coinvolgere un notaio prima di firmare l’una o l’altro. La scelta del notaio è libera: né l’agente immobiliare né la banca possono imporne uno. Il compratore paga l’onorario del notaio, salvo diverso accordo con il venditore. Nessuna legge fissa l’onorario del notaio o la provvigione dell’agente: il notaio deve comunicare il compenso per iscritto prima di ricevere l’incarico (D.L. 1/2012, art. 9), e la provvigione è quella pattuita o, in mancanza, quella d’uso nella zona (L. 39/1989, art. 6). Qualsiasi percentuale ti venga indicata è una cifra negoziata, non di legge.

Al rogito il notaio identifica le parti, controlla che il venditore sia davvero proprietario e abbia il diritto di vendere, verifica l’esistenza di ipoteche e applica il regime fiscale corretto. Se non capisci l’italiano, la guida del Notariato spiega che l’atto può essere redatto in una lingua conosciuta dal notaio, con la traduzione italiana a fianco, oppure in italiano con una traduzione fatta da un interprete scelto da te; in entrambi i casi il testo ti viene letto prima della firma.

A quanto ammontano le imposte

Queste aliquote sono nazionali. Non ci sono variazioni regionali per l’imposta di registro, l’imposta ipotecaria, l’imposta catastale o l’IVA su un acquisto; un punto che le fonti consultate da Payotte non trattano sono i territori del sistema tavolare (Trento, Bolzano, Trieste, Gorizia e parte di Udine): lì chiedi a un notaio come viene tassato l’atto.

Calcolo con queste aliquote ufficiali: su un’abitazione usata da 300.000 € acquistata da un privato senza agevolazioni, l’imposta di registro è il 9% = 27.000 €, più 100 €, quindi 27.100 € di imposte. Con l’agevolazione è il 2% = 6.000 € più 100 €. Il notaio le versa all’Agenzia delle Entrate al momento della registrazione dell’atto. Usa il calcolatore dei costi di acquisto per i tuoi numeri.

In una vendita non soggetta a IVA a una persona fisica che compra un’abitazione, puoi chiedere al notaio di applicare il « prezzo-valore », che tassa il valore catastale invece del prezzo e che, secondo l’Agenzia delle Entrate, riduce anche l’onorario notarile del 30%. L’esempio della sua guida: una rendita catastale di 900 € e un prezzo di 200.000 € danno una base imponibile di 113.400 € e un’imposta di registro di 10.206 € invece di 18.000 €.

Le agevolazioni « prima casa » e gli stranieri

L’agevolazione non è riservata agli italiani. Dipende dalla categoria catastale dell’abitazione (da A/2 ad A/7 e A/11, non A/1, A/8 o A/9) e da dove si trova: nel Comune in cui risiedi, o in cui trasferirai la residenza entro 18 mesi, o in cui lavori. Uno straniero che vive all’estero e non intende trasferirsi in Italia non soddisfa la condizione di residenza. La guida sul requisito di residenza « prima casa » per gli acquirenti stranieri lo spiega nel dettaglio.

Quali professionisti consultare

Il notaio è l’unico professionista di cui l’acquisto non può fare a meno, perché l’atto è riservato al notaio. Un geometra o un architetto può controllare per conto tuo la situazione catastale e urbanistica dell’immobile. L’agente immobiliare trova l’immobile e tratta, e il mediatore creditizio ti aiuta se chiedi un mutuo; vedi le pagine su notai, geometri, agenti e mediatori creditizi. Payotte non elenca né classifica i notai.