I non residenti possono comprare casa in Italia?

La regola nel testo

L’articolo 16 delle disposizioni preliminari al Codice civile (R.D. 262/1942) stabilisce, in sostanza, che lo straniero è ammesso a godere dei diritti civili attribuiti al cittadino a condizione di reciprocità e salve le disposizioni contenute in leggi speciali. La stessa frase vale per le persone giuridiche straniere. È una regola generale sui diritti civili, non una legge sugli immobili: per questo la verifica pratica spetta al notaio e non al catasto o a un’autorizzazione amministrativa.

Un secondo testo sposta il confine per chi risiede in Italia. Il Testo unico sull’immigrazione (D.Lgs. 286/1998, art. 2, comma 2) prevede che lo straniero regolarmente soggiornante nel territorio dello Stato goda dei diritti civili attribuiti al cittadino italiano, salvo che le convenzioni internazionali o lo stesso Testo unico dispongano diversamente, e che, quando è richiesta la reciprocità, questa sia accertata secondo i criteri del regolamento di attuazione.

Cosa dice il notariato in pratica

Il Consiglio Nazionale del Notariato lo riassume in tre punti nella sua pagina dedicata agli stranieri:

• I cittadini di Paesi non appartenenti all’UE possono compiere atti giuridici validi in Italia solo se esiste la reciprocità: solo nella misura in cui un cittadino italiano potrebbe compiere lo stesso atto nel Paese dello straniero.
• Verificare la reciprocità per gli atti che richiedono un notaio, come l’acquisto di un immobile, è compito del notaio. La verifica si fa caso per caso, se necessario con l’aiuto del Ministero degli Affari Esteri, perché l’esito dipende sia dal tipo di atto sia dalla legge nazionale di chi lo propone.
• A parte, i cittadini extra UE residenti in Italia possono compiere atti giuridici se la loro presenza è regolare, cosa che si dimostra con un permesso di soggiorno valido o con un permesso di soggiorno UE per soggiornanti di lungo periodo, da esibire al notaio prima della stipula. Questa via vale indipendentemente dal fatto che la condizione di reciprocità sia soddisfatta o meno.

Il Consiglio non pubblica un elenco di Paesi in quella pagina. Payotte non ha trovato un elenco ufficiale consultabile, quindi questa guida non dice quali Paesi superano la verifica. Un acquirente britannico, statunitense o canadese è, a questi fini, un cittadino extra UE e deve aspettarsi che il notaio ponga la domanda; la risposta dipende dall’analisi del notaio, non da un’affermazione generale fatta qui.

Cosa serve a un cittadino UE non residente

Per i cittadini UE le fonti lette da Payotte non prevedono alcuna verifica di reciprocità. Contano i documenti: un codice fiscale (vedi la guida sul codice fiscale), un mezzo di pagamento che l’atto possa indicare (guida al conto corrente) e, se non puoi essere presente, una procura valida (guida alla procura).

Se poi intendi trasferirti in Italia, la pagina del Ministero dell’Interno per i cittadini UE spiega che il soggiorno oltre tre mesi è consentito a chi lavora in Italia, oppure dispone di risorse sufficienti e di un’assicurazione sanitaria completa, oppure è studente con la stessa copertura, oppure è familiare di una di queste persone. L’iscrizione all’anagrafe del Comune è il passo che crea la residenza. Questo conta per le agevolazioni «prima casa», non per il diritto di comprare.

Cosa non cambia per un non residente

Le tabelle dell’Agenzia delle Entrate fissano l’aliquota in base al venditore e all’agevolazione, senza alcuna colonna per la residenza:

Calcolo sulle aliquote ufficiali: una casa usata da 250.000 € comprata senza agevolazioni sconta il 9% = 22.500 € di imposta di registro più 100 €. È nelle agevolazioni «prima casa» che entra in gioco la residenza. La guida dell’Agenzia delle Entrate richiede che la casa si trovi nel Comune in cui risiedi, o in cui trasferisci la residenza entro 18 mesi (l’intenzione va dichiarata nell’atto, a pena di decadenza dall’agevolazione), o in cui lavori. Una casa per le vacanze comprata dall’estero non ne ha diritto, come spiega la guida sulla residenza per la «prima casa».

Errori da evitare

• Firmare prima della verifica di reciprocità. Il notariato consiglia di consultare un notaio prima di firmare una proposta di acquisto o un contratto preliminare, perché entrambi ti vincolano già. Chiedi in quel momento della tua cittadinanza.
• Pensare che una società o un parente risolvano il problema. Payotte non ha trovato alcuna fonte sull’uso di una società o di un’altra persona come acquirente per evitare la verifica: non contare su questa idea.
• Scambiare le rassicurazioni di un avvocato o di un agente per la verifica. La verifica spetta al notaio.

Quali professionisti consultare

Parti da un notaio: il suo studio si occupa della verifica di reciprocità o del permesso di soggiorno e redige l’atto. Un agente immobiliare può indicarti presto quali studi notarili sono abituati agli acquirenti stranieri, ma non può risolvere la questione. Se chiedi un mutuo, un mediatore creditizio ti spiega cosa chiedono le banche ai non residenti. Vedi notai, agenti immobiliari e mediatori creditizi. Payotte non elenca né classifica i notai.