Aprire un conto corrente in Italia per comprare casa

Cosa deve dire l’atto sul pagamento

Che il venditore sia un privato o un’impresa, le parti devono inserire nell’atto una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà. Secondo la guida dell’Agenzia delle Entrate sull’acquisto della casa, deve contenere:

• le modalità analitiche di pagamento del prezzo (assegno, bonifico e così via);
• se all’affare ha partecipato un agente immobiliare e, in caso affermativo, i suoi dati identificativi, la partita IVA, il codice fiscale e l’iscrizione al repertorio della Camera di Commercio (REA);
• i compensi pagati per la mediazione, anche qui con le modalità analitiche di pagamento.

Se una di queste indicazioni è omessa, incompleta o non veritiera, si applica una sanzione amministrativa da 500 € a 10.000 €, oltre alle conseguenze penali della falsa dichiarazione. L’Agenzia aggiunge un secondo effetto: la compravendita diventa soggetta ad accertamento di valore ai fini dell’imposta di registro, anche se le parti avevano chiesto la tassazione sul valore catastale.

La conseguenza pratica per un acquirente straniero è semplice. Paga in un modo che lasci una traccia con il tuo nome, quello del venditore e l’importo, e conserva le prove. La dichiarazione la rendono le parti, quindi ciò che dichiari deve corrispondere ai tuoi estratti conto.

Ti serve un conto italiano?

La pagina del Notariato sulle regole giuridiche dell’acquisto della casa non menziona alcun obbligo di conto italiano. Dice invece che paghi tu l’onorario del notaio, che deve intervenire un notaio di tua scelta e che conviene coinvolgerlo prima di impegnarti. La domanda da fare presto allo studio notarile è quindi pratica: come vuole ricevere il denaro (con bonifico da un conto estero o da un conto italiano) ed entro quando. Le fonti consultate da Payotte non indicano un termine in giorni per la disponibilità dei fondi: segui le indicazioni dello studio.

Le ragioni per cui molti acquirenti aprono comunque un conto italiano, nessuna delle quali è una condizione di legge:

• pagare la caparra o il saldo senza i tempi o le commissioni dei bonifici esteri;
• avere un conto locale per le utenze, l’IMU e le spese condominiali dopo l’acquisto;
• la banca che concede il mutuo può volere l’addebito delle rate su un conto aperto presso di sé. La guida della Banca d’Italia sul mutuo non lo indica come regola, quindi chiedilo alla banca.

Il conto di base per chi vive nell’UE

Il sito per i consumatori della Banca d’Italia spiega il conto di base. Il diritto deriva dalla direttiva UE 2014/92 e dagli articoli 126-noviesdecies e seguenti del Testo unico bancario. I punti chiave:

• Chi può aprirlo: le banche sono obbligate a offrirlo a chiunque abbia il diritto di soggiornare legalmente in Italia o in un altro Stato dell’UE, compresi i senza fissa dimora e i richiedenti asilo. La pagina dice che «tutte le banche, Poste Italiane e gli altri operatori» devono offrirlo e aprirlo quando lo chiedi. Sono le parole della Banca d’Italia; non indicano come condizione la cittadinanza o la residenza in Italia, ma solo il diritto di soggiornare legalmente nell’UE.
• Chi non può: chi ha già un conto corrente o di pagamento in Italia; chi vuole il conto per un’impresa, un’attività commerciale o una professione (è riservato ai consumatori); chi non soggiorna legalmente nell’UE.
• Cosa permette: bonifici in uscita e in entrata, pagamenti con carta di debito, accredito di stipendio o pensione. Ha un canone annuo basso, in genere più conveniente di un conto ordinario, ed è gratuito sotto le soglie di reddito o di pensione fissate dalla legge.
• Il rifiuto: la banca può rifiutare solo se ha il fondato sospetto che il conto sia usato per scopi illeciti. Deve comunicartelo subito e motivarlo per iscritto al più tardi entro dieci giorni lavorativi. Puoi presentare reclamo alla banca, inviare un esposto alla Banca d’Italia o rivolgerti all’Arbitro Bancario Finanziario.

Un conto di base basta per ricevere ed eseguire i bonifici di un acquisto. Non comprende un mutuo: il finanziamento è un prodotto distinto, con una sua valutazione, trattato in mutuo per non residenti.

Le pagine non dicono quali documenti una determinata filiale chieda a un richiedente straniero: dipende dalla banca, quindi informati prima di partire. La guida sul codice fiscale tratta l’identificativo che gli uffici italiani chiedono più spesso.

Tenere una traccia pulita

1. Paga ogni somma (caparra, saldo, provvigione dell’agenzia se dovuta) con un mezzo registrato a tuo nome.
2. Conserva l’ordine, la conferma e la riga dell’estratto conto con l’addebito.
3. Di’ al notaio gli stessi fatti che diresti alla tua banca: chi ha pagato, quanto, quando, come.
4. Chiedi all’agente di mettere per iscritto la provvigione e la modalità di pagamento, perché l’atto deve dichiarare entrambe.

Quali professionisti consultare

Il notaio redige e raccoglie la dichiarazione sui pagamenti e ti dice cosa accetta lo studio. Un mediatore creditizio ti spiega cosa chiedono le banche a un richiedente che vive all’estero. L’agente immobiliare deve fornire i propri dati identificativi per la dichiarazione. Vedi notai, mediatori creditizi e agenti immobiliari. Payotte non elenca né classifica banche o notai.