Prima casa per gli stranieri: il requisito della residenza

Il requisito, passo dopo passo

La guida dell’Agenzia delle Entrate sull’acquisto con le agevolazioni fissa tre gruppi di condizioni: la categoria catastale della casa, la sua ubicazione rispetto all’acquirente e la situazione personale dell’acquirente. Questa guida tratta il secondo e il terzo.

Ubicazione. La casa deve trovarsi nel Comune in cui l’acquirente ha la residenza. Se l’acquirente vive in un altro Comune, deve trasferire la residenza nel Comune della casa entro 18 mesi dall’acquisto, e la dichiarazione di volerlo fare va resa nell’atto, «a pena di decadenza». Il trasferimento decorre dalla data in cui presenti al Comune la dichiarazione di trasferimento.

Tre alternative alla residenza. L’agevolazione spetta anche se la casa si trova nel Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività (anche non retribuita: la guida cita come esempi lo studio, il volontariato e lo sport), oppure, secondo l’art. 2 del D.L. 69/2023, nel Comune di nascita o in quello in cui aveva la residenza o svolgeva la propria attività prima del trasferimento, per chi si è trasferito all’estero per lavoro dopo aver vissuto o lavorato in Italia per almeno cinque anni. L’Agenzia ha chiarito con la circolare 3/2024 che vale per qualsiasi tipo di rapporto di lavoro, che questo deve già esistere al momento dell’acquisto (un trasferimento all’estero dopo l’acquisto non dà diritto all’agevolazione) e che i cinque anni non devono essere continuativi. Il personale delle Forze armate e delle Forze di polizia non è tenuto a risiedere nel Comune.

Cosa significa per uno straniero.

La guida non prevede regole diverse per le altre cittadinanze, quindi la vera domanda è se puoi stabilire legalmente la residenza. Per un cittadino UE, la pagina del Ministero dell’Interno indica che il diritto di soggiornare per più di tre mesi spetta a chi lavora in Italia, a chi dispone di risorse sufficienti e di un’assicurazione sanitaria completa, a chi studia con la stessa copertura o ai familiari di queste persone. Per un cittadino extra UE, il Consiglio Nazionale del Notariato fa riferimento a un permesso di soggiorno valido o a un permesso di soggiorno di lungo periodo. Se non soddisfi queste condizioni, potresti non riuscire a iscriverti all’anagrafe, e allora non puoi contare sulla strada dei 18 mesi. Chiedi all’ufficio anagrafe del Comune cosa richiede prima di firmare.

Le altre condizioni indicate dalla guida

• Categoria catastale: da A/2 ad A/7 e A/11. L’agevolazione non spetta per A/1, A/8 o A/9. Può beneficiarne anche una pertinenza per ciascuna delle categorie C/2, C/6 e C/7, se è durevolmente al servizio della casa.
• Nessun’altra casa nello stesso Comune acquistata senza l’agevolazione, anche se ti impegni a venderla entro due anni.
• Nessun’altra casa altrove in Italia acquistata con l’agevolazione, salvo che tu la venda entro due anni dal nuovo acquisto (il termine è stato portato da uno a due anni dalla L. 207/2024, art. 1, c. 116, per gli atti dal 1° gennaio 2025).
• Dichiarazioni nell’atto: devi dichiarare espressamente di avere i requisiti «prima casa».

Quanto vale l’agevolazione

Le due serie di imposte, dalle tabelle dell’Agenzia, per un acquisto da un privato:

Calcolo su una casa da 300.000 €: l’imposta di registro è il 9% = 27.000 € senza agevolazione e il 2% = 6.000 € con l’agevolazione, una differenza di 21.000 €. Se vende un’impresa costruttrice con IVA, l’IVA è al 4% invece che al 10% e le altre imposte sono di 200 € ciascuna in entrambi i casi (l’aliquota del 22% si applica ad A/1, A/8, A/9, che non possono avere l’agevolazione). Cambiano anche le imposte sul mutuo: vedi mutuo per non residenti.

Come si perde l’agevolazione

L’Agenzia elenca le principali cause di decadenza: dichiarazioni false nell’atto; vendere o donare la casa prima che siano trascorsi cinque anni dall’acquisto, salvo riacquisto di un’altra casa entro un anno; e non vendere entro il termine la precedente casa acquistata con l’agevolazione. Le conseguenze: devi le imposte risparmiate, gli interessi e una sanzione del 30% di quelle imposte. Nell’esempio da 300.000 €, l’imposta di registro risparmiata è di 21.000 € e la sanzione del 30% è di 6.300 €, interessi esclusi (un calcolo sulle aliquote ufficiali).

Per l’acquirente straniero il rischio tipico è la residenza entro 18 mesi. La guida precisa:

• Se i 18 mesi non sono ancora trascorsi e non puoi rispettare l’impegno, puoi revocare la dichiarazione resa nell’atto e chiedere la riliquidazione dell’imposta, presentando un’istanza all’ufficio presso cui l’atto è stato registrato. L’ufficio riliquida, emette un avviso con gli interessi dalla data dell’atto e non applica la sanzione del 30%, perché entro i 18 mesi non ti si può imputare il mancato rispetto dell’impegno.
• Se i 18 mesi trascorrono senza trasferimento e senza istanza, l’agevolazione è persa, ma puoi ancora ricorrere al ravvedimento operoso prima della notifica di un avviso di accertamento.

Se vendi e ricompri

Chi vende una casa acquistata con l’agevolazione e ne compra un’altra entro un anno ottiene un credito d’imposta pari all’imposta di registro o all’IVA pagata sul primo acquisto, nel limite dell’imposta dovuta sul secondo. La guida aggiunge che l’agevolazione non si perde se, entro un anno dalla vendita, acquisti un immobile in un altro Paese, purché esistano strumenti di cooperazione amministrativa per verificare che sia adibito ad abitazione principale. Conta per chi si sposta da un Paese all’altro; verifica il tuo caso con il notaio.

Quali professionisti consultare

Il notaio redige la dichiarazione di residenza e le dichiarazioni «prima casa» ed è la persona giusta per dirti se la tua situazione rientra nei requisiti. L’ufficio anagrafe del Comune (non una categoria di Payotte) decide se puoi iscriverti come residente. Un agente immobiliare o un geometra possono confermarti la categoria catastale prima che tu faccia un’offerta. Vedi notai, agenti immobiliari e geometri. Payotte non elenca né classifica i notai. Per il quadro fiscale completo, leggi le agevolazioni «prima casa» spiegate.