Vendere casa in Italia da non residente

L’imposta sulla plusvalenza

L’Agenzia delle Entrate descrive la regola in un paragrafo: il venditore può chiedere al notaio, all’atto della cessione, di applicare un’imposta sostitutiva del 26% al posto dell’imposta sul reddito. Riguarda le plusvalenze realizzate con la cessione a titolo oneroso di immobili (fabbricati e terreni agricoli) acquistati, costruiti o ricevuti in donazione da non più di cinque anni; per una donazione, i cinque anni decorrono dall’acquisto da parte del donante. Il regime non si applica alle plusvalenze che costituiscono redditi di capitale, né a quelle realizzate nell’esercizio di arti e professioni, di imprese commerciali, da società di persone o in relazione a un rapporto di lavoro.

Formula, presentata come calcolo e non come consulenza: l’imposta sostitutiva è il 26% della plusvalenza. Su una plusvalenza di 40.000 €, il 26% = 10.400 €. La pagina dell’Agenzia non dice come si calcola la plusvalenza né quali costi contano: chiedi al notaio di determinare la base insieme a te.

La pagina dell’Agenzia non dice, e questa guida quindi non afferma, cosa succede se l’immobile è stato comprato da più di cinque anni né come è trattata una casa che è stata la tua abitazione principale. Chiedilo al notaio e a un commercialista, e vedi plusvalenza sulla vendita di immobili. L’articolo 67 del Testo unico delle imposte sui redditi, che fissa questa regola, è abrogato dal 1° gennaio 2027 dal D.Lgs. 117/2026, che riscrive la disciplina; Payotte non ha letto il nuovo testo, quindi per una vendita dopo il 31 dicembre 2026 verifica la situazione con il notaio.

Convenzioni: l’Italia può tassare la plusvalenza, e forse anche il tuo Paese

Entrambe le convenzioni consultate usano la stessa formula all’articolo 13, paragrafo 1: gli utili che un residente di uno Stato ricava dalla vendita di beni immobili situati nell’altro Stato possono essere tassati in quell’altro Stato. Per un venditore britannico di un appartamento italiano, significa che l’Italia ha il diritto di tassarlo. Lo stesso per un residente negli Stati Uniti che vende un immobile italiano.

Due limiti a questa affermazione. Primo, l’articolo dà all’Italia il diritto di tassare; se l’imposta è dovuta lo decide la legge italiana, riassunta sopra. Secondo, le convenzioni non dicono che il tuo Paese rinuncia alla propria imposta: come si combinano i due sistemi, e quale credito ti spetta, è una domanda per un consulente nel tuo Paese. Payotte non ha letto la convenzione con il Canada: se sei canadese, leggila sul sito del Governo del Canada o chiedi al tuo consulente.

Cosa verifica il notaio dal lato del venditore

La guida del Notariato per gli stranieri elenca ciò che il notaio accerta, e per ogni voce spetta al venditore fornire i documenti:

• Proprietà e diritto di vendere. Il notaio verifica l’identità, il regime patrimoniale e l’eventuale procura.
• Assenza di ipoteche e gravami. Il notaio deve accertare che nei registri immobiliari non ne risulti alcuno sull’immobile.
• Spese condominiali. Prima del rogito l’amministratore dovrebbe rilasciare una dichiarazione che il venditore ha pagato le spese, perché l’acquirente risponde delle spese non pagate dell’anno precedente.
• Conformità catastale. L’Agenzia delle Entrate aggiunge che l’atto deve contenere, a pena di nullità, non solo i dati catastali ma il riferimento alle planimetrie depositate in catasto, insieme alla dichiarazione degli intestatari che lo stato di fatto è conforme ai dati catastali e alle planimetrie (dichiarazione sostituibile da un’attestazione di un tecnico abilitato). Il notaio deve individuare gli intestatari catastali e verificarne la corrispondenza con i registri immobiliari.
• Conformità urbanistica. La guida precisa che devono essere state fatte le verifiche necessarie sulla regolarità edilizia e urbanistica dell’immobile.

Un venditore non residente dovrebbe quindi chiedere presto al notaio l’elenco dei documenti e far verificare da un professionista del posto la situazione catastale e urbanistica.

Firmare dall’estero

Se non puoi viaggiare, un procuratore può firmare per te in base a una procura. Valgono le stesse regole dell’acquirente: il documento deve avere la forma richiesta dal contratto, recare l’apostille o la legalizzazione e superare il controllo di legalità del notaio. I consolati italiani svolgono funzioni notarili solo per i cittadini italiani all’estero, quindi un proprietario non italiano si rivolge a un notaio o equivalente del luogo in cui vive. Vedi comprare con procura dall’estero, che vale anche per una vendita. Ti servirà anche un codice fiscale italiano; vedi la guida al codice fiscale.

Compensi e provvigione

Nessuna legge fissa la provvigione dell’agente. L’art. 6 della L. 39/1989 stabilisce che, in mancanza di accordo, la misura della provvigione e la sua ripartizione tra le parti sono determinate dagli usi locali tramite la Camera di Commercio. Il notaio deve dare un preventivo scritto prima di assumere l’incarico (D.L. 1/2012, art. 9). Le cifre che ti propongono sono importi negoziati, non fissati per legge. Per il lato dei prezzi, vedi provvigione dell’agente immobiliare.

Dove va il denaro

La pagina dell’Agenzia non descrive il trasferimento del ricavato all’estero, e Payotte non ha letto fonti ufficiali in merito. Chiedi al notaio e alla tua banca, prima del rogito, come sarà pagato il prezzo, perché l’atto deve dichiarare le modalità di pagamento; vedi aprire un conto corrente per comprare casa, le cui regole sulla dichiarazione valgono per le parti di qualsiasi compravendita.

Quali professionisti consultare

Il notaio applica l’imposta sostitutiva se lo chiedi e verifica la documentazione dell’immobile. Un agente immobiliare valuta e promuove l’immobile e può sottoscrivere l’incarico in esclusiva che concordate. Un geometra o un architetto regolarizza le difformità catastali o urbanistiche prima del rogito. Un commercialista nel tuo Paese si occupa della tua dichiarazione dei redditi. Vedi notai, agenti immobiliari, geometri e architetti. Payotte non elenca né classifica i notai.