Plusvalenza sulla vendita di un immobile in Italia

La regola dei cinque anni

La norma è l’articolo 67, comma 1, lettera b del TUIR, che considera « redditi diversi » le plusvalenze realizzate con la vendita di immobili in questi casi: immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni. Tre clausole determinano il risultato.

• Eredità. Gli immobili acquisiti per successione sono esclusi. Una casa che hai ereditato e vendi un anno dopo non produce una plusvalenza tassabile in base a questa regola.
• Abitazione principale. Sono escluse le unità immobiliari urbane adibite ad abitazione principale del venditore o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo tra l’acquisto o la costruzione e la vendita. Conta la maggior parte del periodo di possesso, non il giorno della vendita. Una casa comprata tre anni fa e abitata per due di questi anni rientra nell’esclusione; una affittata per la maggior parte del tempo no.
• Donazione. Per un immobile ricevuto in donazione, i cinque anni decorrono dalla data di acquisto del donante, non dalla data della donazione.

I terreni edificabili seguono un’altra regola: la stessa lettera tassa in ogni caso, qualunque sia il periodo di possesso, le plusvalenze dalla vendita di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione. La scheda dell’Agenzia delle Entrate sul notaio riguarda « fabbricati e terreni agricoli » acquistati, costruiti o ricevuti in donazione da non più di cinque anni.

Dopo cinque anni, la vendita ordinaria di una casa non produce alcuna imposta sulla plusvalenza. Per questo la data del rogito e quella del tuo atto di acquisto sono le prime due date da annotare.

Lavori con il Superbonus

Un’altra lettera dello stesso articolo, introdotta per il Superbonus, tassa la plusvalenza su un immobile venduto entro dieci anni dalla fine di lavori che hanno beneficiato del Superbonus, anche qui con esclusioni per gli immobili ereditati e per quelli che sono stati l’abitazione principale del venditore o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni (o del periodo di possesso, se più breve). Lo stesso articolo 68 modifica anche il costo da considerare per questi lavori. La regola si applica quando i lavori sono stati eseguiti dal venditore o dagli altri aventi diritto alla detrazione. Vedi che fine ha fatto il Superbonus.

Come si calcola la plusvalenza

L’articolo 68 stabilisce che la plusvalenza è la differenza tra il prezzo incassato nel periodo d’imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione, aumentato di ogni altro costo inerente all’immobile. Per un immobile ricevuto in donazione si parte dal costo sostenuto dal donante, aumentato dell’imposta di donazione e dei successivi costi inerenti.

In formula: plusvalenza tassabile = prezzo di vendita meno (prezzo di acquisto + costi inerenti). Con importi di esempio, non di mercato: se il prezzo di vendita è P e il costo documentato è C, la plusvalenza è P − C, e l’opzione al 26% dà un’imposta di 0,26 × (P − C). Se P = 300.000 € e C = 250.000 €, la plusvalenza è 50.000 € e l’imposta sarebbe 13.000 €. Quali costi siano « inerenti » (onorario del notaio all’acquisto, provvigione dell’agente, fatture di ristrutturazione) va confermato dal notaio o da un commercialista sulla base dei tuoi documenti; conserva ogni fattura e ogni bonifico.

Due modi di pagare l’imposta

L’Agenzia delle Entrate indica l’opzione: chi vende un immobile può chiedere al notaio, all’atto della cessione, di applicare un’imposta sostitutiva del 26% al posto dell’imposta sul reddito. La richiesta si fa al rogito. Riguarda le plusvalenze su fabbricati e terreni agricoli acquistati, costruiti o ricevuti in donazione da non più di cinque anni. Non si applica alle plusvalenze che costituiscono redditi di capitale o che derivano da attività professionale, d’impresa commerciale (società di persone comprese) o da lavoro dipendente.

Se non la chiedi, la plusvalenza va indicata nella dichiarazione dei redditi e tassata insieme agli altri redditi, con le tue aliquote ordinarie. Questa guida non tratta gli scaglioni IRPEF, quindi chiedi al tuo commercialista di confrontare le due soluzioni in base al tuo reddito. Il confronto dipende dai tuoi numeri.

Un cambiamento in arrivo nel 2027

Al 19 ottobre 2026 l’articolo 67 è in vigore nella versione citata qui. Normattiva indica che, nella versione applicabile dal 1° gennaio 2027, l’articolo risulta abrogato dal decreto legislativo 117/2026, che riscrive la disciplina. Payotte non ha letto il nuovo testo, quindi non può dire se le regole descritte sopra vengano riprese senza modifiche. Per qualsiasi vendita successiva al 31 dicembre 2026, fai verificare di nuovo la regola da un notaio o da un consulente fiscale.

Non residenti e imposte estere

Le regole sopra riguardano l’imposta italiana sull’immobile. Chi vende e vive all’estero può dover dichiarare la vendita anche nel proprio Paese, e una convenzione contro le doppie imposizioni può stabilire dove è tassata la plusvalenza e quale credito spetta. Questa guida non tratta i testi delle convenzioni; vedi vendere da proprietario non residente e controlla la convenzione tra l’Italia e il tuo Paese di residenza sul sito del suo governo.

Quali professionisti consultare

Il notaio applica l’imposta sostitutiva se la chiedi, e il Notariato ricorda che i notai riscuotono per conto dello Stato le imposte legate agli atti. Per scegliere tra i due metodi e per le imposte estere, rivolgiti a un commercialista o a un consulente fiscale; non è una professione che Payotte elenca. Un geometra può documentare i lavori che aumentano il costo fiscalmente riconosciuto.