Documenti per vendere casa

L’elenco, con il motivo di ogni voce

1. Identità, codice fiscale e stato civile

Il notaio ha bisogno del tuo documento d’identità (con l’eventuale cambio di residenza), del tuo codice fiscale e dell’estratto dell’atto di matrimonio, di un certificato di stato libero o della prova di un’unione civile, con copia delle eventuali convenzioni matrimoniali. Il regime patrimoniale conta perché il notaio verifica chi può vendere. Un venditore extra UE aggiunge permesso di soggiorno e visto d’ingresso. L’Agenzia delle Entrate sottolinea che l’unico codice fiscale valido è quello rilasciato da lei, mai uno generato da un software; vedi anche codice fiscale per comprare casa. Le società forniscono l’identità del legale rappresentante, la denominazione, la sede e il codice fiscale, eventualmente una visura del Registro Imprese, e la delibera che conferisce i poteri.

2. L’atto di provenienza

La lista chiede una copia del tuo atto di acquisto e, se hai ricevuto l’immobile per successione, la dichiarazione di successione e i documenti sul trasferimento: testamenti, accettazione dell’eredità, certificato successorio europeo. L’atto mostra da dove viene la proprietà. Se l’immobile ti è arrivato in eredità, leggi prima vendere una casa ereditata, perché la catena dei passaggi potrebbe richiedere qualche intervento prima della vendita.

3. Planimetrie catastali e conformità

La lista chiede una copia delle planimetrie depositate in Catasto e altra documentazione catastale. L’articolo 29 della Legge 52/1985 impone che l’atto richiami le planimetrie depositate in catasto e contenga la dichiarazione degli intestatari che i dati catastali e le planimetrie sono conformi allo stato di fatto, oppure un’attestazione equivalente di un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Senza, l’atto è nullo. Se la distribuzione interna è cambiata dopo il deposito della planimetria, un tecnico deve aggiornarla prima della vendita. Il notaio individua anche gli intestatari catastali e li confronta con i registri immobiliari.

4. Documenti edilizi e urbanistici

Chiedi al Comune o al tuo tecnico la storia dei titoli: il permesso di costruire o l’altro titolo che copre la costruzione originaria e ogni modifica successiva. Secondo l’articolo 46 del DPR 380/2001, l’atto relativo a un edificio iniziato dopo il 17 marzo 1985 è nullo se il venditore non dichiara gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria. La lista chiede le certificazioni relative alla costruzione dell’immobile (titoli edilizi, procedure varie). Per i piccoli scostamenti, l’articolo 34-bis considera tolleranze le variazioni entro determinate percentuali; un tecnico può dichiararle in una dichiarazione asseverata allegata all’atto. Vedi la guida alla conformità urbanistica.

La lista chiede anche la certificazione di agibilità, o la documentazione che dimostra che l’hai richiesta. Per il trasferimento di un terreno, o di un’area superiore a 5.000 m², chiede il certificato di destinazione urbanistica.

5. Attestato di prestazione energetica

La lista si chiude con l’APE. Per legge il proprietario deve produrlo, consegnarlo all’acquirente, dichiarare nel contratto che l’acquirente lo ha ricevuto e allegarne copia; l’omissione comporta una sanzione da 3.000 € a 18.000 €. I dettagli sono nella guida all’APE.

6. Documenti del condominio

Se la casa è in condominio, la lista chiede il regolamento di condominio e una dichiarazione dell’amministratore che attesti il pagamento di tutte le spese condominiali, con le eventuali spese straordinarie e le liti pendenti. Chiedila presto. Le fonti consultate non indicano una norma sul termine di legge o sul compenso per la dichiarazione dell’amministratore.

7. Ipoteca e pagamenti

Se sull’immobile è ancora iscritta un’ipoteca, la lista chiede la quietanza di estinzione del mutuo e l’assenso della banca alla cancellazione, una lettera del notaio incaricato della cancellazione, oppure l’attestazione della banca di aver trasmesso la cancellazione per via telematica all’amministrazione. Se il prezzo pagato dall’acquirente comprende il mutuo preesistente, porta la prova del pagamento dell’ultima rata. Porta anche le copie dei mezzi di pagamento delle somme già incassate e una copia del contratto preliminare. La tracciabilità conta: il Notariato precisa che il notaio deve verificare il rispetto delle norme sulla tracciabilità dei pagamenti e sulle provvigioni dei mediatori.

8. Diritti particolari

Per locali commerciali, terreni agricoli o un appartamento locato (la lista cita una legge del 1998 sulle locazioni), la lista chiede i documenti sugli eventuali diritti di opzione o di prelazione. Le verifiche generali del notaio coprono anche vincoli come i prezzi massimi dell’edilizia convenzionata e le restrizioni sugli edifici tutelati.

Cosa fa il notaio da solo

Il notaio esegue le ispezioni ipotecarie su ipoteche, privilegi e pignoramenti, e verifica la situazione urbanistica e catastale: non devi commissionare tu un’ispezione ipotecaria. Il notaio individua anche il regime fiscale e controlla che ricorrano le condizioni per eventuali agevolazioni.

Da dove cominciare

Comincia da ciò che richiede più tempo: le verifiche catastali e urbanistiche (un tecnico), la dichiarazione dell’amministratore, l’eventuale cancellazione dell’ipoteca e l’APE. Poi raccogli i tuoi documenti personali. Fallo prima di mettere in vendita la casa, perché acquirenti e agenti te li chiederanno. Vedi vendere casa in Italia per la sequenza e la guida alla plusvalenza per l’unica scelta fiscale che si fa al rogito.

Quali professionisti consultare

Chiedi al notaio la lista adattata al tuo immobile prima di firmare un preliminare. Un geometra o un architetto si occupa di planimetrie, tolleranze e pratica di agibilità. L’amministratore di condominio fornisce i documenti dell’edificio.