L'attestato di prestazione energetica (APE) quando vendi casa

Chi deve produrlo e quando

L’obbligo è del proprietario. L’articolo 6 del D.Lgs. 192/2005 stabilisce che, in caso di vendita, di trasferimento a titolo gratuito o di nuova locazione, il proprietario deve produrre l’attestato se l’edificio o l’unità immobiliare non ne ha già uno. Lo stesso articolo fissa una tempistica che chi vende sbaglia spesso. Il proprietario deve mettere l’attestato a disposizione del potenziale acquirente all’avvio delle trattative e consegnarlo alla loro conclusione. In altre parole, non è un documento che puoi lasciare allo studio del notaio la mattina del rogito.

Per un edificio nuovo lo produce il costruttore, e serve prima della segnalazione per l’agibilità. Per le case esistenti paga il proprietario, perché la legge mette la produzione «a cura del proprietario».

Cosa va nel contratto

Nel contratto di vendita compaiono due cose. La prima è una clausola in cui l’acquirente dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione sulla prestazione energetica dell’edificio, attestato compreso. La seconda è una copia dell’attestato allegata al contratto. Il testo vale per i contratti di vendita e per i trasferimenti a titolo oneroso; per la locazione di una singola unità immobiliare l’allegato non è richiesto.

La sanzione per l’omissione è cambiata negli anni, e molte pagine web più vecchie non sono aggiornate. Le versioni precedenti della norma rendevano nullo il contratto. Oggi Normattiva indica che questo comma «non è più previsto» e che la legge ha sostituito la nullità con una sanzione da 3.000 € a 18.000 €, a carico delle parti in solido e in parti uguali. Pagare la sanzione non cancella l’obbligo: la dichiarazione o la copia dell’attestato vanno comunque trasmesse alla Regione o alla Provincia autonoma entro 45 giorni. Anche la sanzione per chi vende senza alcun attestato è fissata da 3.000 € a 18.000 €, dall’articolo 15, comma 8.

L’annuncio

Chi pubblica un annuncio di vendita di una casa deve indicare gli indici di prestazione energetica e la classe energetica, su qualsiasi mezzo di comunicazione commerciale. Lo dice l’articolo 6, comma 8, e l’articolo 15, comma 10 prevede una sanzione da 500 € a 3.000 € per il responsabile dell’annuncio. Quella persona puoi essere tu, se pubblichi l’annuncio da solo. L’eccezione prevista dal testo riguarda le locazioni di abitazioni usate meno di quattro mesi l’anno, non le vendite.

Quanto dura

Un attestato vale al massimo dieci anni dal rilascio. Va aggiornato dopo ogni ristrutturazione o riqualificazione che cambia la classe energetica dell’edificio. La regola sulla validità nasconde una trappola: dipende dal rispetto delle regole di controllo e manutenzione degli impianti, in particolare dell’impianto di riscaldamento. Se salta un controllo obbligatorio, l’attestato decade il 31 dicembre dell’anno successivo alla prima scadenza non rispettata. I libretti di impianto vanno allegati all’attestato.

Quindi un APE rilasciato otto anni fa non si può riusare a occhi chiusi. Chiedi al tecnico di confermare che i controlli del riscaldamento sono stati fatti, oppure fai fare un nuovo attestato.

Gli edifici che non ne hanno bisogno

L’articolo 3, comma 3 del decreto esclude alcune categorie:

• gli edifici industriali e artigianali riscaldati per esigenze del processo produttivo;
• i fabbricati rurali non residenziali privi di impianti di climatizzazione;
• gli edifici dichiarati inagibili o collabenti;
• gli edifici isolati con una superficie utile totale inferiore a 50 m²;
• box, cantine, depositi ed edifici simili non destinati ad avere riscaldamento o raffrescamento;
• gli edifici di culto.

Gli edifici vincolati come beni culturali sono un caso particolare. L’articolo 3 mantiene per loro le regole dell’attestato previste dall’articolo 6, e li considera esclusi dagli altri requisiti energetici del decreto solo quando rispettarli altererebbe in modo sostanziale il loro carattere o il loro aspetto, secondo il giudizio dell’autorità che rilascia le autorizzazioni di tutela. Se la tua casa è un rudere o un fienile da ristrutturare, leggi comprare un rustico da ristrutturare, perché l’attestato diventa necessario quando l’edificio è abitabile e in vendita.

Chi lo rilascia, e quanto costa

Il Notariato ricorda che l’attestato è redatto da un certificatore indipendente e abilitato. Secondo l’articolo 2 del DPR 75/2013, si tratta di un tecnico abilitato iscritto al proprio ordine o collegio professionale (per esempio un architetto, un ingegnere o un geometra, nei limiti delle sue competenze), di un ente pubblico che opera nel settore dell’energia o dell’edilizia, di un organismo di ispezione accreditato o di una società di servizi energetici che opera tramite tecnici abilitati. L’attestato è reso come dichiarazione sostitutiva, e l’articolo 15 punisce con una sanzione da 700 € a 4.200 € il professionista che lo rilascia senza seguire il metodo prescritto.

Un tariffario ufficiale non c’è, e non può esistere: l’articolo 9 del D.L. 1/2012 ha abolito le tariffe delle professioni regolamentate e obbliga il professionista a presentare un preventivo scritto in anticipo. Chiedi a due o tre tecnici un preventivo che dica cosa comprende, in particolare il sopralluogo e la trasmissione al catasto energetico regionale.

Quale professionista consultare

Un certificatore energetico abilitato, spesso un geometra, un architetto o un ingegnere, redige l’attestato dopo aver visitato l’immobile. Il notaio controlla che l’attestato esista e che sia menzionato e allegato all’atto; il Notariato inserisce la certificazione energetica tra i nuovi controlli che il notaio deve fare. Se l’attestato rivela impianti non controllati o irregolarità, un geometra può dirti cosa sistemare prima di mettere in vendita la casa. Per il quadro completo della vendita, leggi vendere casa in Italia e l’elenco dei documenti per vendere casa.