Il rogito: firmare l'atto notarile di compravendita

Perché l’atto conta

Fino al rogito, il contratto preliminare obbliga solo le parti a firmare (vedi la guida al compromesso). È l’atto definitivo che trasferisce la proprietà. Ed è anche quello che viene reso pubblico: l’articolo 2643 elenca i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili tra gli atti da rendere pubblici con la trascrizione, e l’articolo 2657 stabilisce che la trascrizione si può fare solo in forza di sentenza, di atto pubblico o di scrittura privata con sottoscrizione autenticata. Le sentenze straniere e gli atti formati all’estero devono essere legalizzati.

Cosa portare

La lista di controllo del Notariato per un acquirente persona fisica comprende: un documento d’identità, il codice fiscale, l’estratto dell’atto di matrimonio o il certificato di stato libero o l’unione civile registrata, l’eventuale convenzione matrimoniale e, per i cittadini extra UE, il permesso di soggiorno e il visto d’ingresso. Chiede anche la prova dei pagamenti già fatti, i dati dell’agente con la provvigione concordata e la prova del suo pagamento, una copia del contratto preliminare e i dati della banca che concede il mutuo, se ne chiedi uno. Se chiedi l’agevolazione prima casa, possono servire copie dell’atto della casa precedente per ottenere un credito d’imposta. Un acquirente società deve portare il documento del rappresentante, la ragione sociale, la sede e il codice fiscale.

Tra i documenti a carico del venditore la stessa lista indica l’atto di provenienza, le planimetrie catastali, i titoli edilizi, il certificato di agibilità o la prova della sua richiesta, l’attestato di prestazione energetica (APE), il regolamento di condominio e una dichiarazione dell’amministratore sulle spese pagate.

Le dichiarazioni dentro l’atto

L’Agenzia delle Entrate elenca le dichiarazioni da inserire nell’atto oltre alle condizioni della vendita:

• le modalità di pagamento del prezzo in modo analitico (assegno, bonifico e così via);
• se è intervenuto un agente e, in caso affermativo, l’identità e i dati di iscrizione dell’agente (codice fiscale, partita IVA, iscrizione al REA della Camera di Commercio) e la provvigione pagata con le modalità di pagamento; dichiarazioni omesse, incomplete o false comportano una sanzione da 500 € a 10.000 €, oltre alla responsabilità penale per le dichiarazioni false;
• la richiesta dell’acquirente di applicare il sistema del prezzo-valore, se ne ha diritto, e le condizioni prima casa, che vanno dichiarate nell’atto;
• una dichiarazione di conformità catastale: l’atto deve contenere, a pena di nullità, i dati catastali e il riferimento alle planimetrie depositate in catasto, e gli intestatari devono dichiarare che lo stato di fatto è conforme a quei dati e a quelle planimetrie (al loro posto un tecnico può rilasciare un’attestazione). Il notaio deve individuare gli intestatari catastali e verificarne la corrispondenza con i registri immobiliari.

Approfondisci il punto catastale con la guida alla visura catastale e quello urbanistico con la conformità urbanistica.

La firma

Il Notariato descrive le regole formali: il notaio deve leggere l’intero contenuto dell’atto alle parti e agli eventuali testimoni che la legge richiede in alcuni casi (per esempio quando una parte non sa firmare o ha una disabilità sensoriale); l’atto, una volta letto e approvato, è firmato dalle parti e dai testimoni davanti al notaio e poi dal notaio. Ciò che il notaio attesta fa piena prova a tutti gli effetti, anche in giudizio, salvo che si dimostri il reato di falso in atto pubblico. L’articolo 47 della legge notarile aggiunge che il notaio può ricevere l’atto solo in presenza delle parti e deve indagarne la volontà.

Se non parli bene l’italiano, organizzati per tempo: le fonti consultate non descrivono un obbligo di interprete, quindi chiedi prima allo studio del notaio come viene gestita una parte che parla un’altra lingua.

Pagare il prezzo: il deposito facoltativo presso il notaio

Dal 29 agosto 2017 ciascuna delle parti (di solito l’acquirente) può chiedere al notaio di trattenere il saldo del prezzo finché l’atto non è stato trascritto nei registri. Il Notariato spiega che le somme sono versate su un conto dedicato intestato al notaio, separato dal suo patrimonio e non pignorabile dai creditori del venditore. È facoltativo, e il Notariato suggerisce di indicarlo già nel preliminare, così il venditore può prepararsi. Si può usare anche per trattenere il prezzo fino alla cancellazione di un’ipoteca, fino a quando un diritto di prelazione non può più essere esercitato, fino al deposito della segnalazione di agibilità, fino alla liberazione dell’immobile, o per coprire debiti del venditore come spese condominiali non pagate.

Consegna delle chiavi e spese condominiali

Di solito la consegna avviene al rogito; le parti possono concordare una consegna anticipata (il venditore resta proprietario e responsabile) o posticipata con una penale. Il Notariato consiglia di chiedere all’amministratore di condominio una dichiarazione che il venditore ha pagato tutte le spese. L’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile stabilisce che chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato in solido con lui al pagamento dei contributi dell’anno in corso e di quello precedente, e il venditore resta obbligato finché non trasmette all’amministratore copia autentica del titolo che ha trasferito il diritto.

Dopo la firma

Il Notariato spiega che il notaio deve, in tempi brevi, registrare l’atto presso l’Agenzia delle Entrate e pagare le imposte per conto del cliente, trascrivere l’atto nei pubblici registri ed eseguire la voltura catastale. L’Agenzia delle Entrate conferma che le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono pagate dal notaio al momento della registrazione. Nei territori in cui vige il sistema tavolare, i registri sono diversi dal resto d’Italia; chiedi al notaio quale procedura si applica.

Quali professionisti consultare

Il notaio è obbligatorio. Un agente immobiliare coordina date e documenti; un mediatore creditizio può far coincidere la firma del mutuo con il rogito.