Rendita catastale e valore catastale: come funzionano

Come si forma la rendita

La guida dell’Agenzia delle Entrate alla lettura della visura definisce i singoli elementi:

• Zona censuaria: porzione omogenea di un Comune in cui la redditività degli immobili si considera uniforme. I Comuni piccoli e medi di solito ne hanno una; le grandi città ne hanno diverse. Ogni zona ha il proprio quadro tariffario, disponibile presso l’ufficio provinciale dell’Agenzia.
• Categoria: il tipo di unità, secondo le sue caratteristiche intrinseche e la destinazione ordinaria e permanente. Le abitazioni sono nel gruppo A (le agevolazioni «prima casa» si applicano dalla A/2 alla A/7 e alla A/11, e sono escluse per le abitazioni signorili A/1, le abitazioni in ville A/8 e i castelli e palazzi di eminente pregio artistico o storico A/9).
• Classe: misura la redditività all’interno dei gruppi A, B e C, indicata con «U» (unica) dove la redditività è omogenea, oppure da 1 a n al crescere della redditività.
• Consistenza: la dimensione. Per la categoria A si esprime in vani; per negozi, magazzini e box (categoria C) in metri quadrati; per gli immobili a uso collettivo come ospedali o caserme (categoria B) in metri cubi. Per le categorie speciali D ed E non è indicata alcuna consistenza.
• Rendita: per i gruppi A, B e C, consistenza × tariffa d’estimo del Comune, della zona, della categoria e della classe. Per i gruppi D ed E la rendita è determinata con stima diretta.

In formula: rendita = consistenza × tariffa (per unità di consistenza, per quel Comune, zona, categoria e classe). Le pagine dell’Agenzia consultate non riportano i valori delle tariffe, e Payotte non ne indica.

Rendita, valore catastale e prezzo di mercato

Tre numeri diversi vengono chiamati «il valore» di una casa:

1. la rendita (un reddito, in euro all’anno);
2. il valore catastale, calcolato dalla rendita con i coefficienti fissati dalla legge ai fini fiscali, che il notariato chiama «prezzo-valore»;
3. il prezzo di mercato che paghi.

Le loro grandezze non sono collegate. L’esempio dell’Agenzia stessa riguarda una casa con rendita di 900 € comprata a 200.000 €.

Il valore catastale per le imposte d’acquisto (prezzo-valore)

L’Agenzia delle Entrate spiega che, in una vendita soggetta a imposta di registro proporzionale (non a IVA) a favore di un acquirente persona fisica, l’acquirente può chiedere al notaio, nell’atto, di tassare il trasferimento sul valore catastale anziché sul prezzo. L’atto deve comunque indicare il prezzo reale. Il valore catastale è la rendita rivalutata del 5% e moltiplicata per un coefficiente:

• Rendita × 1,05 × 120 per una casa senza agevolazioni «prima casa»;
• Rendita × 1,05 × 110 con le agevolazioni «prima casa».

Gli esempi dell’Agenzia, con una rendita di 900 € e un prezzo di 200.000 €: senza agevolazioni, 900 × 1,05 × 120 = 113.400 € e un’imposta di registro al 9% di 10.206 € invece di 18.000 €; con la «prima casa», 900 × 1,05 × 110 = 103.950 € e un’imposta al 2% di 2.079 € invece di 4.000 €. La pagina in inglese del notariato esprime gli stessi coefficienti come 126 e 115,5 (1,05 × 120 e 1,05 × 110) e ricorda che l’imposta minima resta di 1.000 €. L’Agenzia indica altri due effetti: il suo potere di rettificare il valore dichiarato è limitato, e gli onorari notarili sono ridotti del 30%. Se il prezzo viene occultato, le imposte sono ricalcolate sul prezzo reale con una sanzione dal 50% al 100% della differenza. Le imposte ipotecaria e catastale, in questo caso, sono quelle ordinarie di 50 € ciascuna. Le regole complete sono nella guida al prezzo-valore.

La rendita e l’IMU

Il Dipartimento delle Finanze precisa che per i fabbricati iscritti in catasto la base imponibile IMU è la rendita rivalutata del 5% e moltiplicata per un coefficiente che dipende dalla categoria: 160 per il gruppo A (esclusa la A/10), 140 per il gruppo B, 55 per la C/1, 160 per le C/2, C/6 e C/7, 140 per le C/3, C/4 e C/5, 80 per la A/10 e la D/5, e 65 per le altre unità del gruppo D.

Calcolo, non un preventivo: per un’unità A/2 con rendita di 900 € la base IMU è 900 × 1,05 × 160 = 151.200 €. Se l’imposta sia dovuta, e con quale aliquota, è un’altra questione. L’abitazione principale nelle categorie da A/2 ad A/7 è esente; per le abitazioni principali A/1, A/8 e A/9 l’aliquota di base è lo 0,5% (massimo 0,6%) con una detrazione di 200 €; per gli altri fabbricati l’aliquota di base è lo 0,86%, con un massimo comunale dell’1,06% (1,14% dove è ammessa la maggiorazione). Ogni Comune fissa la propria aliquota con delibera, che vale solo se pubblicata sul sito del Dipartimento delle Finanze entro il 28 ottobre dell’anno; altrimenti si applica la delibera dell’anno precedente. In Provincia di Bolzano l’imposta è l’IMI e in Provincia di Trento l’IMIS. Vedi la guida all’IMU.

Come trovare la rendita

Il servizio dell’Agenzia «Consultazione rendite catastali» mostra la rendita di qualsiasi fabbricato del Catasto dei fabbricati (e i redditi dei terreni per il Catasto terreni) a partire dall’ufficio provinciale e dagli identificativi catastali; non produce una visura in PDF. Esclude le province autonome di Trento e Bolzano. Per una visura completa vedi la guida alla visura catastale. Se i dati sono sbagliati, l’Agenzia offre una richiesta di correzione nell’area riservata o con un modulo presso l’ufficio provinciale. La rendita non segue i prezzi di mercato: chiedere al venditore la visura aggiornata prima dell’offerta è il modo più semplice per conoscerla.

Quali professionisti consultare

Un geometra può spiegarti una visura e correggere un classamento. Un notaio applica nell’atto la richiesta di prezzo-valore. Un architetto può ridisegnare una planimetria dopo i lavori.