Prezzo-valore: tassare la casa sul valore catastale

La formula

L’Agenzia delle Entrate indica due formule, una per ciascun regime:

• Acquisto ordinario: valore catastale = rendita catastale × 1,05 × 120.
• Acquisto prima casa: valore catastale = rendita catastale × 1,05 × 110.

L’aliquota dell’imposta di registro (9% o 2%) si applica poi a quel valore, non al prezzo. L’1,05 è la rivalutazione del 5% della rendita catastale. La rendita è il dato che compare nella visura catastale dell’immobile: chiedi la visura prima di fidarti di qualsiasi stima (vedi rendita catastale e valore catastale e visure catastali).

L’esempio dell’Agenzia

L’esempio dell’Agenzia usa una rendita catastale di 900 € e un prezzo di 200.000 €:

In quell’esempio la differenza è di 7.794 € con l’aliquota ordinaria e di 1.921 € con la prima casa. Le cifre sono quelle dell’esempio; la tua rendita catastale sarà diversa. La regola è una formula: una rendita bassa dà una base bassa.

Chi può usarlo

L’Agenzia pone quattro condizioni, che devono ricorrere tutte:

1. La vendita è soggetta a imposta di registro proporzionale, quindi una vendita con IVA è esclusa.
2. L’acquirente è una persona fisica che non agisce nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali. Un professionista che compra uno studio non può usarlo.
3. L’immobile è un’abitazione (con le relative pertinenze). Funziona con o senza le agevolazioni prima casa.
4. L’acquirente lo chiede espressamente al notaio, nell’atto di acquisto. La richiesta non può essere contenuta in un atto integrativo successivo.

La regola copre quindi le vendite tra privati, le vendite a persone fisiche da parte di venditori non soggetti a IVA (associazioni, fondazioni) e le vendite a persone fisiche da parte di società che vendono in esenzione IVA. Si estende alla nuda proprietà e all’usufrutto, e agli acquisti in sede di espropriazione forzata o di pubblico incanto, sempre solo per abitazioni e pertinenze. Per le pertinenze, l’Agenzia richiede una rendita catastale propria, un chiaro vincolo di accessorietà con l’abitazione e l’indicazione di tale vincolo nell’atto.

Devi comunque dichiarare il prezzo reale

Il prezzo-valore cambia la base imponibile, non il prezzo scritto. Le parti devono indicare nell’atto il prezzo pattuito. Se il prezzo è occultato, anche in parte, le imposte si calcolano su quanto effettivamente pattuito e si aggiunge una sanzione dal 50% al 100% della differenza tra l’imposta dovuta e quella già applicata. Se l’atto indica un valore catastale inferiore a quello che risulta dalla formula di legge, la regola non viene meno: l’Agenzia chiede la maggiore imposta che deriva dal valore corretto.

Cos’altro ci guadagni

Due vantaggi, sempre secondo l’Agenzia:

• Limiti ai controlli sul valore. L’Agenzia non può fare un accertamento di valore ai fini dell’imposta di registro, salvo il caso di occultamento del prezzo, e le regole sull’accertamento delle imposte sui redditi basato su semplici presunzioni non si applicano a chi usa la regola.
• Una riduzione del 30% degli onorari notarili. La riduzione è una percentuale dell’onorario, non un importo, e la legge italiana non fissa una tariffa notarile (il notaio deve darti in anticipo un preventivo scritto in base al D.L. 1/2012). Chiedi al tuo notaio a quanto corrisponde la riduzione sul preventivo.

Le dichiarazioni che lo accompagnano

In ogni vendita immobiliare, anche con IVA, l’atto deve contenere una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà sulle modalità di pagamento del prezzo, sull’eventuale intervento di un mediatore (con i suoi dati identificativi e di iscrizione) e sulla provvigione del mediatore e le modalità con cui è stata pagata. L’Agenzia indica una sanzione da 500 € a 10.000 € per una dichiarazione omessa, incompleta o non veritiera, e precisa che in quel caso la vendita può essere sottoposta ad accertamento di valore anche se l’acquirente ha chiesto la tassazione catastale. L’atto deve inoltre riportare i dati catastali e le planimetrie depositate, con la dichiarazione che la casa vi corrisponde, a pena di nullità. Per questo una difformità tra l’immobile e la planimetria catastale va sistemata prima del rogito.

Perché conta per gli acquirenti stranieri

Chi si basa sul prezzo di un annuncio può aspettarsi un’imposta del 9% o del 2% di quel prezzo. Con il prezzo-valore il conto può essere molto più basso, ma solo se lo chiedi al notaio al momento giusto. Parlane quando dai l’incarico al notaio, e prima di firmare il contratto preliminare. Vedi l’imposta di registro per il caso di base.

Quali professionisti consultare

Il notaio applica la regola nell’atto. Un geometra può verificare, prima che tu firmi, che la visura e le planimetrie catastali corrispondano alla casa reale.