Comprare prima di vendere: la regola dei due anni per la prima casa

Tre scadenze diverse

Tre termini si confondono facilmente. L’Agenzia delle Entrate li tratta separatamente:

Ogni scadenza parte da un evento diverso, quindi annota le tre date quando firmi.

Comprare prima, vendere dopo

La nota II-bis della Tariffa (comma 4-bis) consente l’aliquota del 2% anche se non rispetti la condizione di non possedere un’altra casa agevolata, purché la casa precedente sia venduta entro due anni dal nuovo atto. Il nuovo atto deve contenere l’impegno a vendere. Se non vendi, perdi l’agevolazione sul nuovo acquisto: paghi le imposte ordinarie, gli interessi e una sanzione del 30%.

Per i proprietari stranieri contano due precisazioni dell’Agenzia. Primo, una casa che possiedi già nello stesso Comune, acquistata senza agevolazione, impedisce l’agevolazione sulla nuova casa anche se ti impegni a venderla: va venduta prima di comprare. Una casa acquistata senza agevolazione in un altro Comune non la impedisce e non deve essere venduta. Secondo, la proroga vale anche quando la nuova casa arriva per donazione o successione.

Se ti accorgi che non riuscirai a vendere in tempo, l’Agenzia descrive un’istanza da presentare all’ufficio presso cui è stato registrato l’atto, entro due anni dal nuovo acquisto, in cui dichiari di non poter vendere e chiedi la riliquidazione dell’imposta con gli interessi. Se hai omesso l’impegno nell’atto, puoi ridurre la sanzione con il ravvedimento operoso.

Vendere prima, comprare dopo: il credito d’imposta

Chi vende una casa acquistata con l’agevolazione e, entro un anno, ne compra un’altra che ha i requisiti per l’agevolazione, ha un credito d’imposta pari all’imposta di registro o all’IVA pagata sul primo acquisto. Il credito non può superare l’imposta dovuta sul secondo acquisto. L’Agenzia elenca quattro modi per usarlo: in diminuzione dell’imposta di registro sul nuovo atto (l’atto deve dirlo e riportare gli estremi del primo acquisto), in diminuzione delle imposte di registro, ipotecaria, catastale, di successione e donazione sugli atti presentati successivamente, in diminuzione dell’IRPEF nella dichiarazione successiva, oppure in compensazione con il modello F24 (codice tributo 6602). La parte che supera l’imposta dovuta sul secondo acquisto non è rimborsata.

Calcolo con gli importi di esempio dell’Agenzia: una casa acquistata con la « prima casa » a 200.000 € ha scontato un’imposta di registro del 2% = 4.000 € (l’esempio dell’Agenzia). Se un anno dopo compri un’altra casa agevolabile a 300.000 €, la nuova imposta di registro è il 2% = 6.000 €. Il credito è pari ai 4.000 € pagati, quindi restano da pagare 2.000 €. Se la seconda casa costasse 150.000 €, la sua imposta di registro sarebbe il 2% = 3.000 €, e il credito utilizzabile su quell’atto si fermerebbe a 3.000 €. Sono calcoli, non una consulenza fiscale.

L’Agenzia aggiunge che il credito spetta anche quando la nuova casa è acquistata prima di vendere la vecchia, come nella circolare 12/E dell’8 aprile 2016, e che il termine più lungo di due anni non lo impedisce, purché la vecchia casa sia venduta entro due anni (risposta 197/2025).

Il credito non spetta se:

• l’agevolazione è decaduta sul primo acquisto;
• la prima casa è stata acquistata con l’aliquota ordinaria;
• la nuova casa non ha i requisiti; oppure
• la casa venduta non è stata sostituita con un acquisto a titolo oneroso ma, per esempio, con una donazione.

La trappola dei cinque anni

Se vendi o doni una casa agevolata prima di cinque anni, perdi l’agevolazione, e l’imposta risparmiata torna da pagare con gli interessi e una sanzione del 30%, salvo che entro un anno tu compri un’altra casa da adibire ad abitazione principale. L’Agenzia sottolinea che il solo contratto preliminare non basta, perché non trasferisce la proprietà. L’agevolazione si conserva anche se entro l’anno compri una casa all’estero (solo dove gli strumenti di cooperazione amministrativa consentono di verificarne l’uso come dimora abituale), o costruisci su un terreno che acquisti o possiedi già, purché il fabbricato arrivi almeno allo stadio di muri e copertura.

Se decidi di non ricomprare, comunicalo all’ufficio di registrazione prima della fine dell’anno: secondo l’Agenzia, l’imposta può allora essere riliquidata con gli interessi ma senza sanzione.

Cosa cambia da luogo a luogo

Le regole dei due anni, di un anno e dei cinque anni sono nazionali. Ciò che dipende dal luogo è il criterio del Comune: la vecchia e la nuova casa si confrontano per Comune, e anche la condizione di residenza è per Comune. Vedi agevolazioni prima casa.

Quali professionisti consultare

Il notaio inserisce l’impegno a vendere nel nuovo atto e vi indica il credito. Un agente immobiliare può consigliarti sui tempi di una vendita, e un commercialista può gestire il credito nella tua dichiarazione.