Casa nuova o usata: IVA o imposta di registro

Due regimi, un solo criterio

L’Agenzia delle Entrate distingue i casi in base al venditore. Un venditore privato, o un’impresa che vende in esenzione IVA, porta al regime dell’usato: imposta di registro proporzionale, con imposta ipotecaria di 50 € e imposta catastale di 50 €. Un’impresa costruttrice o di ristrutturazione che vende entro cinque anni dalla fine dei lavori, o anche dopo se sceglie di applicare l’IVA, porta al regime IVA: IVA sul prezzo e 200 € ciascuna di imposta di registro, ipotecaria e catastale. I criteri sono spiegati in IVA sulla casa nuova e imposta di registro.

Quindi un appartamento finito tre anni fa e venduto dal costruttore è una vendita con IVA, mentre un appartamento finito tre anni fa e venduto dal suo primo proprietario è una vendita di usato. Una casa venduta dal costruttore dopo cinque anni può ricadere nell’uno o nell’altro regime, a seconda che il costruttore scelga l’IVA; questa scelta deve risultare dal contratto preliminare o dall’atto.

A confronto sullo stesso prezzo

Calcolo con le aliquote ufficiali su un prezzo di 350.000 € per una casa di una categoria che ammette le agevolazioni prima casa (da A/2 a A/7, A/11). Il prezzo è identico in ogni colonna per isolare le imposte; nella realtà le case nuove e usate hanno prezzi diversi.

Qui lo scarto con la prima casa è di 7.500 € a favore dell’usato; con le aliquote ordinarie è di 4.000 €. Sono calcoli, non preventivi, ed escludono l’onorario del notaio. Per una categoria di lusso (A/1, A/8, A/9) nessuna agevolazione è possibile: 9% sull’usato, IVA al 22% nella vendita dal costruttore.

Cosa la tabella non mostra

Il prezzo. Costruttori e privati non fissano i prezzi allo stesso modo, e una differenza di imposte di qualche migliaio di euro può essere inferiore a una differenza di prezzo dell’uno o due per cento. Confronta il totale, non la sola riga delle imposte.

La base imponibile. Nella vendita con IVA la base è sempre il prezzo. Nella vendita di usato a una persona fisica, l’acquirente può chiedere la tassazione sul valore catastale (prezzo-valore), che può rendere l’usato molto più conveniente; l’esempio dell’Agenzia con una rendita catastale di 900 € e un prezzo di 200.000 € dà 10.206 € contro 18.000 € all’aliquota ordinaria. Il meccanismo è spiegato in prezzo-valore. Non si applica alla vendita con IVA.

Gli acconti. Nella vendita di usato, l’Agenzia precisa che l’imposta di registro già pagata su un acconto al momento della registrazione del contratto preliminare si scomputa dall’imposta dovuta al rogito. È una caratteristica del regime dell’imposta proporzionale.

Il credito d’imposta per il riacquisto. Se vendi una casa comprata con la prima casa e ne compri un’altra entro un anno, il credito d’imposta è pari all’imposta di registro o all’IVA pagata sul primo acquisto, in entrambi i regimi, e non può superare l’imposta dovuta sul secondo acquisto (vendere prima di comprare).

Domande da fare al venditore

1. La vendita è soggetta a IVA, e perché? La risposta dovrebbe trovarsi nel contratto preliminare.
2. Se si applica l’IVA, con quale aliquota, e la dichiarazione prima casa è inserita nel preliminare?
3. La categoria catastale della casa è A/1, A/8 o A/9?
4. Per un usato, l’acquirente ha diritto al prezzo-valore, e il notaio è d’accordo ad applicarlo?

L’agente del venditore può rispondere alla prima e alla seconda domanda; il notaio dovrebbe confermarle.

Differenze non fiscali da non trascurare

Le fonti consultate per questa guida riguardano solo le imposte. Una casa ancora in costruzione pone questioni di ultimazione, conformità urbanistica e garanzie che esulano da questa pagina; vedi le verifiche prima dell’acquisto e la conformità urbanistica per i controlli validi per qualsiasi acquisto.

Cosa cambia a livello locale

Nessuna delle aliquote indicate varia da una regione all’altra. L’IMU annuale dipende dal Comune, e il requisito della residenza per la prima casa si valuta in base al Comune. Le zone del sistema tavolare (Trento, Bolzano, Trieste, Gorizia e parte di Udine) non erano trattate nelle fonti consultate sulle regole dell’imposta di registro: lì chiedi al notaio.

Quali professionisti consultare

Il notaio ti dice in quale regime rientra una determinata vendita, e un commercialista può confrontare i due regimi sulla tua situazione fiscale. Per una casa ancora da costruire o appena ultimata, un geometra o un architetto può leggere i progetti e i documenti di fine lavori.