Imposta di registro sull'acquisto della casa

Che cos’è l’imposta e quando si applica

L’imposta di registro colpisce il trasferimento di un immobile. L’aliquota per i trasferimenti a titolo oneroso di immobili è fissata nella Parte I della tariffa allegata al testo unico dell’imposta di registro (DPR 131/1986, Tariffa Parte I, art. 1). Il testo vigente dal 1° gennaio 2025 al 31 dicembre 2026 prevede il 9% per i trasferimenti di fabbricati in generale e il 2% per un’abitazione, diversa dalle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, quando ricorrono le condizioni della nota II-bis.

Se la paghi dipende da chi vende. L’Agenzia delle Entrate spiega che, quando il venditore è un’impresa, la vendita di un’abitazione è in linea generale esente da IVA. Si applica allora lo stesso regime di imposta di registro previsto per il venditore privato. Solo quando il venditore è un’impresa costruttrice o di ripristino che vende entro cinque anni dalla fine dei lavori, oppure opta per l’IVA, la vendita è soggetta a IVA, e l’imposta di registro scende a una cifra fissa di 200 € (vedi l’IVA sulla casa nuova).

Le aliquote in una tabella

Le due righe più basse seguono le due guide all’acquisto dell’Agenzia delle Entrate. Le condizioni per l’aliquota del 2% sono in le agevolazioni prima casa.

Il minimo di 1.000 €

L’imposta proporzionale non può essere inferiore a 1.000 €, qualunque sia l’aliquota. Calcolo: al 2% il minimo comincia a contare per un prezzo inferiore a 50.000 € (il 2% di 50.000 € fa 1.000 €). Poche case si vendono a quel prezzo, quindi la maggior parte degli acquirenti non incontra mai la soglia. L’Agenzia aggiunge che l’importo effettivamente dovuto può essere inferiore a 1.000 € per via di due detrazioni: l’imposta proporzionale già pagata sulla caparra al momento della registrazione del preliminare e, per gli acquisti prima casa, il credito d’imposta per il riacquisto (vedi vendere prima di comprare).

Un calcolo d’esempio

Per una casa da 300.000 € comprata da un privato, il calcolo con le aliquote ufficiali è:

• Aliquota ordinaria: 9% di 300.000 € = 27.000 €, più 50 € + 50 € = 27.100 €.
• Con prima casa: 2% di 300.000 € = 6.000 €, più 100 € = 6.100 €.

È un calcolo, non un preventivo. Non comprende l’onorario del notaio né altre voci non fissate da un’aliquota nelle norme fiscali; vedi il costo totale dell’acquisto.

La base è il prezzo, salvo che tu chieda il valore catastale

Di norma l’imposta si calcola sul prezzo indicato nell’atto. Per un’abitazione comprata da una persona fisica, in una vendita senza IVA, l’acquirente può chiedere al notaio, nell’atto, di essere tassato invece sul valore catastale. Questo meccanismo, il prezzo-valore, è spiegato in prezzo-valore e valore catastale. Non ti permette di dichiarare un prezzo più basso: le parti devono comunque indicare il prezzo reale, e un prezzo occultato viene tassato su quanto effettivamente pattuito, con una sanzione dal 50% al 100% della differenza tra l’imposta dovuta e quella già applicata.

Chi paga, e quando

L’Agenzia precisa che le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono versate dal notaio al momento della registrazione dell’atto. In pratica gli dai i fondi alla firma o prima. Il Notariato (Consiglio Nazionale del Notariato) spiega che le spese notarili sono a carico dell’acquirente, salvo diverso accordo con il venditore, e che le imposte sono la parte più consistente di ciò che il notaio riscuote. Chi sostiene l’imposta tra acquirente e venditore si decide nel contratto: leggi il preliminare prima di firmarlo.

La legge cambia numerazione nel 2027

Normattiva mostra la versione 2025 della tariffa in vigore fino al 31 dicembre 2026, e dal 1° gennaio 2027 segna l’articolo come abrogato dal D.Lgs. 123/2025, come modificato dal D.L. 200/2025. Il testo unico del 2025 (D.Lgs. 123/2025) riprende le stesse aliquote, quindi le cifre di questa guida non cambiano; cambiano solo i numeri degli articoli. Payotte non ha letto la disposizione che fissa la data di applicazione, quindi non ne indica una.

Cosa cambia a livello locale

Non l’aliquota. A Trento, Bolzano, Trieste, Gorizia e in parte della provincia di Udine gli immobili sono iscritti nel libro fondiario (tavolare), un sistema di pubblicità diverso. Payotte non ha trovato una fonte primaria che dica se lì l’imposta di registro sia diversa: chiedi al notaio. Ciò che varia da Comune a Comune è l’imposta annuale sulla casa una volta che ne sei proprietario (IMU).

Quale professionista consultare

Il notaio si occupa dell’atto e del versamento dell’imposta, e può dirti quale regime si applica al tuo acquisto. Un consulente fiscale o un commercialista può verificare la tua posizione prima casa se possiedi altri immobili.