Imposte sull'acquisto della seconda casa o della casa vacanze in Italia

Perché di solito l’agevolazione non spetta

L’agevolazione prima casa si basa su un legame tra l’acquirente e il Comune. La nota della tariffa (DPR 131/1986, nota II-bis) richiede che la casa si trovi nel Comune in cui hai, o in cui stabilirai entro 18 mesi, la residenza, oppure in cui lavori. Una casa comprata solo per le vacanze, in un Comune dove non vivi né lavori, non soddisfa nessuna delle due condizioni. L’unica strada è la reale intenzione di trasferirci la residenza: lo dichiari nell’atto, il trasferimento deve avvenire entro 18 mesi e la dichiarazione può essere controllata in seguito; vedi le agevolazioni prima casa.

Un caso diverso è quello di chi possiede già una prima casa comprata con l’agevolazione. L’Agenzia delle Entrate spiega che chi possiede già una casa acquistata con l’agevolazione può comunque ottenerla su una nuova casa se vende quella vecchia entro due anni. È un caso di cambio casa, trattato in vendere prima di comprare, non un caso di seconda casa.

Le imposte d’acquisto in cifre

Calcolo con le aliquote ufficiali su una casa vacanze da 200.000 € comprata da un privato: 9% = 18.000 €, più 100 €, quindi 18.100 €. La stessa casa comprata con l’agevolazione prima casa costerebbe il 2% = 4.000 €, più 100 €; la differenza di 13.900 € è la posta in gioco sulla questione della residenza. Su un acquisto da 200.000 € da un costruttore che vende con IVA al 10%, l’IVA è di 20.000 € più 600 € di imposte fisse, quindi 20.600 €. Sono calcoli, non preventivi, ed escludono l’onorario del notaio.

Se sei una persona fisica e compri un’abitazione in una vendita senza IVA, la regola del «prezzo-valore» vale anche per la seconda casa, con il moltiplicatore ordinario di 120 sulla rendita catastale (prezzo-valore). L’Agenzia precisa che si può usare anche in assenza delle agevolazioni prima casa.

Il mutuo: imposta sostitutiva al 2%

Se prendi un mutuo per comprare una seconda casa, l’imposta sostitutiva sul finanziamento è il 2% dell’importo, non lo 0,25%, perché l’aliquota dello 0,25% è legata al mutuo per la prima casa (DPR 601/1973, art. 18). Su un mutuo di 120.000 €, il calcolo dà 2% = 2.400 €. Il meccanismo è spiegato in l’imposta sostitutiva sul mutuo.

Le imposte annuali: l’IMU

L’IMU (imposta municipale propria) è l’imposta comunale sugli immobili. La tabella del Dipartimento delle Finanze mostra che l’abitazione principale nelle categorie da A/2 ad A/7 è esente, mentre la seconda casa rientra tra gli «altri fabbricati». Per questi la legge fissa lo 0,86% e il Comune può stabilire un’aliquota da 0 fino all’1,06%, con un ulteriore aumento fino all’1,14% dove la legge lo consente. L’aliquota è decisa da ogni Comune con una delibera, che vale per l’anno solo se pubblicata su finanze.gov.it entro il 28 ottobre di quell’anno; altrimenti si applica la delibera dell’anno precedente. La pagina di ricerca del Dipartimento delle Finanze ti permette di trovare la delibera di un Comune. In Provincia di Bolzano l’imposta si chiama IMI, in Provincia di Trento IMIS.

Questa guida non indica la base imponibile dell’IMU, che le fonti consultate non riportano. Chiedi all’ufficio tributi del Comune o a un commercialista di calcolare quanto pagherai prima di comprare.

Le imposte annuali: la TARI

La TARI è la tassa sui rifiuti. Il Dipartimento delle Finanze spiega che il presupposto è il possesso o la detenzione di locali o aree scoperte operative in grado di produrre rifiuti urbani. Il Dipartimento ricorda che, per la giurisprudenza, l’arredamento o anche un solo allacciamento a un servizio di rete bastano a presumere l’utilizzo, e che per essere esclusi dalla tassa devono mancare entrambi: una casa vacanze arredata e vuota non è quindi automaticamente esclusa. Le tariffe sono stabilite da ogni Comune; cerca la tariffa comunale.

Se affitti la casa

L’affitto di una seconda casa è tassato. L’Agenzia delle Entrate indica l’opzione della cedolare secca: un’aliquota fissa del 21% sul canone annuo, oppure del 10% per i contratti a canone concordato. Per gli affitti brevi, il 21% si applica a un immobile scelto nella dichiarazione dei redditi e il 26% al secondo; dal periodo d’imposta 2026 l’opzione vale solo se nell’anno non più di due appartamenti sono destinati ad affitti brevi. L’elenco dei Comuni per il 10% non è stato consultato. Vedi gli affitti brevi e la cedolare secca.

Cosa cambia da un luogo all’altro

Imposta di registro, IVA e imposte fisse sono nazionali. IMU, IMI, IMIS e TARI variano da Comune a Comune, e così anche la verifica per la prima casa, che guarda al Comune. Nelle zone del sistema tavolare (Trento, Bolzano, Trieste, Gorizia e parte di Udine), Payotte non ha trovato fonti che dicano se le regole sull’imposta di registro siano diverse; chiedi al notaio.

Quali professionisti consultare

Un commercialista o un consulente fiscale può stimare le tue imposte annuali, e il notaio ti spiega quale regime si applica all’acquisto. Un agente immobiliare può dirti quali sono i costi di gestione tipici della zona.