IVA sulla casa nuova: 4%, 10% o 22%

Quando una vendita è soggetta a IVA

L’Agenzia delle Entrate fissa il punto di partenza: la vendita di un’abitazione da parte di un’impresa è, in linea generale, esente da IVA. L’IVA si applica in tre casi:

• vendita da parte di un’impresa di costruzione o di ripristino entro cinque anni dalla fine della costruzione o dei lavori;
• vendita da parte di una di queste imprese dopo i cinque anni, se il venditore sceglie di applicare l’IVA, con opzione espressa nell’atto o nel contratto preliminare;
• vendita di alloggi destinati a edilizia residenziale sociale (social housing), se il venditore sceglie l’IVA, anche in questo caso con opzione nell’atto o nel preliminare.

Quindi «casa nuova», in senso fiscale, significa una vendita del costruttore entro i cinque anni, oppure una vendita con IVA per opzione dopo quel periodo. Un’impresa che non ha costruito né ristrutturato la casa, e che non rientra nel caso del social housing, vende in regime di esenzione, e allora paghi l’imposta di registro del 9% o del 2%. Il regime IVA dipende dal venditore e dalla data, non dall’aspetto della casa: fattelo confermare per iscritto prima di firmare il preliminare.

Le tre aliquote

L’Agenzia descrive il caso del 10% come relativo alle abitazioni, anche in costruzione, classificate o classificabili in categorie diverse da A/1, A/8 e A/9, quando mancano i requisiti prima casa. Il caso del 4% è nella sua guida alla prima casa. Le condizioni per accedervi sono in le agevolazioni prima casa.

La base imponibile e le imposte fisse

La base imponibile IVA è il prezzo della vendita. L’Agenzia precisa che le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono allora fisse, 200 € ciascuna, con o senza prima casa. La regola del prezzo-valore (tassazione sul valore catastale) non è utilizzabile, perché vale solo per le vendite soggette a imposta di registro proporzionale (prezzo-valore).

Calcoli con le aliquote ufficiali, su una casa nuova da 400.000 €:

• Con prima casa: IVA al 4% = 16.000 €, più 600 € di imposte fisse = 16.600 €.
• Senza, per un appartamento di categoria A/2: IVA al 10% = 40.000 €, più 600 € = 40.600 €.

Per una villa di categoria A/8 da 800.000 €: 22% = 176.000 €, più 600 € = 176.600 €. Sono calcoli, non preventivi, ed escludono l’onorario del notaio e gli altri costi.

Fare presto le dichiarazioni prima casa

In una vendita con IVA il contratto preliminare viene prima, spesso molto prima del rogito. La nota II-bis della tariffa (comma 2) permette all’acquirente di rendere le dichiarazioni prima casa (residenza o lavoro nel Comune, nessun’altra casa e così via) nel contratto preliminare oltre che nell’atto. Se vuoi l’aliquota del 4%, chiedi al notaio se il preliminare deve già contenere queste dichiarazioni, e leggi cosa dice il contratto sull’aliquota IVA.

Il prezzo in fattura deve essere quello reale

L’Agenzia avverte che, se il prezzo indicato nell’atto e in fattura è diverso da quello reale, l’acquirente, anche se privato, è obbligato in solido con il venditore per l’IVA sulla differenza e per la relativa sanzione. Un acquirente privato che si accorge del problema può regolarizzare versando la maggiore imposta entro 60 giorni dall’atto e inviando all’Agenzia copia della ricevuta di pagamento e delle fatture rettificate.

Casa nuova o usata

I due regimi portano a conti diversi; il confronto è in casa nuova o usata. In un acquisto prima casa l’aliquota IVA (4%) è il doppio dell’aliquota dell’imposta di registro su una casa usata (2%), e le imposte fisse sono 600 € invece di 100 €: a parità di prezzo, la casa usata costa meno di imposte.

Cosa cambia a livello locale

Le aliquote dell’IVA e delle imposte fisse sono nazionali. Ciò che cambia è l’IMU annuale e, nelle zone del libro fondiario (Trento, Bolzano, Trieste, Gorizia e parte della provincia di Udine), il sistema di pubblicità immobiliare. Payotte non ha letto fonti che dicano se lì le imposte di una vendita con IVA siano diverse: chiedi al notaio.

Quali professionisti consultare

Il notaio conferma se la vendita è soggetta a IVA e quale aliquota si applica. Un architetto o un geometra può leggere le carte urbanistiche e catastali di una casa ancora in costruzione.