Quanto costa comprare casa in Italia: cosa fissa la legge

Costruisci il budget in quattro blocchi

1. Imposte sull’atto. Vengono per prime perché sono esatte una volta che conosci il venditore, la categoria della casa e la tua situazione rispetto alla prima casa. Le aliquote sono quelle dell’Agenzia delle Entrate:

2. Imposte sul mutuo. Se ti finanzi, la banca può optare per un’imposta sostitutiva al posto delle imposte di registro, di bollo, ipotecaria e catastale sul finanziamento. L’aliquota è lo 0,25% del mutuo per un mutuo prima casa e il 2% negli altri casi (DPR 601/1973, art. 18). Vedi l’imposta sostitutiva.

3. Onorari professionali. Nessuno dei due è fissato per legge, come spiegato più avanti.

4. Costi di gestione. L’IMU su una casa che non è la tua abitazione principale, la TARI e le spese condominiali.

Esempi di calcolo

Con le aliquote ufficiali, per una casa usata da 300.000 € con un mutuo di 200.000 €:

• Con l’agevolazione prima casa: imposta di registro 2% = 6.000 €, più 100 €; imposta sostitutiva 0,25% × 200.000 € = 500 €. Totale delle voci fissate per aliquota: 6.600 €.
• Senza agevolazione (per esempio una casa vacanze): imposta di registro 9% = 27.000 €, più 100 €; imposta sostitutiva 2% × 200.000 € = 4.000 €. Totale: 31.100 €.

Per una vendita da costruttore da 300.000 €, l’IVA al 4% = 12.000 € più 600 € fa 12.600 €, e al 10% = 30.000 € più 600 € fa 30.600 €. Sono calcoli, non preventivi. Mostrano solo le imposte e non sono il costo complessivo.

Il notaio: nessuna tariffa, un preventivo scritto

L’Italia ha abolito le tariffe delle professioni regolamentate nel 2012 (D.L. 1/2012, art. 9, comma 1). Il compenso si pattuisce al momento del conferimento dell’incarico, e il professionista deve comunicarlo in forma scritta o digitale, con un preventivo che indichi tutte le voci di costo, comprese spese e oneri (comma 4). Per questo Payotte non indica alcuna cifra per l’onorario del notaio: chiedi il preventivo scritto.

Secondo il Consiglio Nazionale del Notariato, la scelta del notaio è libera, e l’acquirente è tenuto a pagarne l’onorario salvo diverso accordo con il venditore. Il Notariato spiega anche che i costi del notaio comprendono le imposte riscosse per conto dello Stato: per questo quello che versi al notaio è più alto dell’onorario in sé. Chiedi che il preventivo separi le due voci.

Se usi il «prezzo-valore», la legge riduce del 30% l’onorario del notaio (prezzo-valore).

L’agente: nessuna tariffa di legge

La Legge 39/1989, art. 6, lascia la provvigione all’accordo tra le parti e, in mancanza di accordo, alla Camera di Commercio, tenendo conto degli usi locali. Nessuna percentuale è fissata per legge. Concorda per iscritto l’importo e chi lo paga prima di dare l’incarico a un agente. Payotte non indica una percentuale. La percentuale che il Notariato indica per le vendite all’asta vale solo per le aste e non si applica a un acquisto ordinario.

I costi del mutuo oltre all’imposta

Il costo principale sono gli interessi. Come orientamento, la serie della BCE per l’Italia (nuovi prestiti alle famiglie per l’acquisto di abitazioni) indica un tasso annuo effettivo globale del 3,99% per agosto 2026 (provvisorio), con il 3,81% a luglio. È una media nazionale tra le banche, non un’offerta; vedi i tassi dei mutui oggi e quanto puoi farti prestare.

Dopo l’acquisto

L’IMU è per legge dello 0,86% sugli «altri fabbricati», come una seconda casa, e ogni Comune può fissare un’aliquota tra 0 e 1,06% (1,14% dove consentito); l’abitazione principale nelle categorie da A/2 ad A/7 è esente (tabella del Dipartimento delle Finanze). Gli importi dipendono dalla delibera del tuo Comune, che il Dipartimento delle Finanze pubblica. Vedi comprare una seconda casa.

Cosa cambia da un luogo all’altro

Le imposte d’acquisto e l’imposta sostitutiva non cambiano da una regione all’altra. Le imposte annuali e il requisito della residenza per la prima casa cambiano da Comune a Comune. Nelle zone del sistema tavolare (Trento, Bolzano, Trieste, Gorizia e parte di Udine), Payotte non ha trovato nulla su imposte di registro diverse; chiedi al notaio del luogo.

Quali professionisti consultare

Parti dal notaio per il preventivo dell’atto e il regime fiscale. Un mediatore creditizio può confrontare i costi dei mutui, e un agente immobiliare concorda la provvigione per iscritto.