Conformità urbanistica: cosa verificare quando compri casa

Tre periodi

La regola cambia con l’età dell’edificio.

• Costruzione iniziata dopo il 17 marzo 1985: l’atto deve contenere gli estremi del titolo edilizio (art. 46 del DPR 380/2001). La regola vale per gli atti pubblici e le scritture private che trasferiscono o costituiscono diritti reali o sciolgono la comunione di tali diritti. Vale anche per i lavori eseguiti con segnalazione (SCIA), se non ne sono indicati gli estremi. Sono esclusi ipoteche e servitù.
• Costruzione iniziata prima: l’art. 40 della L. 47/1985 prevede la stessa nullità per gli atti relativi a edifici quando manca la dichiarazione del venditore sugli estremi della licenza o della concessione; ma per le opere iniziate prima del 1° settembre 1967 il proprietario può presentare invece una dichiarazione sostitutiva di atto notorio attestando che l’opera è iniziata prima di quella data. Può essere inserita nell’atto o allegata.
• Costruito quando non serviva alcun titolo: lo stato legittimo si ricava dai dati catastali di primo impianto e da altri documenti probanti, come foto aeree, mappe o documenti d’archivio (art. 9-bis).

Gli atti derivanti da procedure esecutive (vendite forzate e procedure concorsuali) sono esclusi dalla nullità (art. 46, comma 5).

Cosa significa «stato legittimo»

L’art. 9-bis definisce lo stato legittimo dell’immobile come quello risultante dal titolo che ne ha autorizzato la costruzione o lo ha legittimato, oppure dal titolo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio sull’intero immobile, a condizione che l’amministrazione, nel rilasciarlo, abbia verificato i titoli precedenti, integrati con i titoli successivi per gli interventi parziali. Vi rientrano i titoli rilasciati in base alle norme di sanatoria (artt. 34-ter, 36, 36-bis e 38) una volta pagate le relative sanzioni o oblazioni, il pagamento delle sanzioni previste da altri articoli elencati e la dichiarazione delle tolleranze resa ai sensi dell’art. 34-bis. Le difformità rilevate nelle parti comuni di un edificio non incidono sullo stato legittimo della singola unità, e le difformità delle singole unità non incidono su quello dell’intero edificio (art. 9-bis, comma 1-ter). Il testo consultato è la versione in vigore dal 28 luglio 2024, data indicata su Normattiva.

Le tolleranze

L’art. 34-bis elenca gli scostamenti che non costituiscono violazione. Il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta o di altri parametri della singola unità non è una violazione se contenuto entro il 2% delle misure del titolo. Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 il margine è invece graduato in base alla superficie utile: 2% oltre 500 m², 3% da 300 a 500 m², 4% da 100 a 300 m², 5% sotto i 100 m² e 6% sotto i 60 m². Le «tolleranze esecutive», come irregolarità geometriche minime, modifiche alle finiture e diversa collocazione di impianti od opere interne, sono ammesse se non violano la disciplina urbanistica o l’agibilità, e solo per gli immobili non sottoposti a tutela come beni culturali. Le tolleranze relative a lavori passati sono dichiarate da un tecnico abilitato, nella modulistica delle nuove pratiche o con una dichiarazione sostitutiva allegata all’atto. Nelle zone sismiche il tecnico deve attestare il rispetto delle norme strutturali. I diritti dei terzi non sono mai pregiudicati dall’articolo. Stabilire se un determinato scostamento è una tolleranza è un giudizio tecnico: non darlo per scontato.

La conformità catastale è un controllo distinto

Non confondere il titolo edilizio con la planimetria catastale. Secondo l’art. 29, comma 1-bis, della L. 52/1985, gli atti relativi a fabbricati esistenti devono contenere il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione degli intestatari che esse sono conformi allo stato di fatto (oppure un’attestazione di un tecnico), a pena di nullità. Valgono entrambi i controlli. Vedi la guida sulla visura catastale.

L’agibilità

Secondo l’art. 24 del DPR 380/2001, le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico di un edificio, e la sua conformità al progetto approvato, sono attestate con la segnalazione certificata di agibilità, presentata allo sportello unico del Comune entro 15 giorni dall’ultimazione dei lavori di finitura, per le nuove costruzioni, le ricostruzioni e gli interventi che incidono su quelle condizioni. La mancata presentazione comporta una sanzione amministrativa da 77 € a 464 €. La segnalazione può riguardare singole unità se le parti strutturali sono collaudate, gli impianti certificati e le parti comuni completate. La checklist del Notariato chiede al venditore la segnalazione di agibilità o la prova della sua richiesta. Se una casa non ha l’agibilità, le parti possono concordare che il prezzo sia pagato solo dopo la presentazione, usando il deposito del prezzo presso il notaio (vedi la guida sul rogito).

I terreni: il certificato di destinazione urbanistica

Per il trasferimento di terreni, l’art. 30 del DPR 380/2001 rende nullo l’atto se non vi è allegato il certificato di destinazione urbanistica, che indica le prescrizioni urbanistiche dell’area. Non si applica ai terreni pertinenziali di edifici censiti nel catasto urbano quando la superficie è inferiore a 5.000 m². Il Comune deve rilasciarlo entro 30 giorni dalla richiesta, e conserva validità per un anno se il venditore dichiara che gli strumenti urbanistici non sono cambiati. La checklist del Notariato cita questo certificato per i trasferimenti di terreni o quando l’area circostante supera i 5.000 m².

Un vizio si può sanare?

L’art. 46, comma 4, consente di confermare l’atto con un atto successivo nella stessa forma, anche da una sola parte, se gli estremi sono stati omessi ma il titolo esisteva al momento. Se il titolo non è mai esistito, non c’è nulla da confermare: la strada è la regolarizzazione presso il Comune competente, che dipende dal caso. L’art. 9-bis rinvia a norme di sanatoria (artt. 34-ter, 36, 36-bis, 38) che Payotte non ha esaminato; chiedi a un geometra o a un architetto quale si applichi, se una si applica.

Quali professionisti consultare

Un geometra o un architetto confronta titoli edilizi, planimetrie e stato di fatto dell’edificio e può presentare le correzioni. Il notaio controlla che l’atto contenga le dichiarazioni richieste. Un agente immobiliare si procura i documenti del venditore.