Caparra confirmatoria: come funziona quando compri casa

La regola dell’articolo 1385

Quando una parte consegna all’altra, al momento della conclusione del contratto, una somma di denaro (o una quantità di altre cose fungibili) a titolo di caparra, secondo l’articolo si hanno tre esiti:

1. Adempimento: la caparra deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta.
2. Inadempimento di chi l’ha versata: l’altra parte può recedere dal contratto e trattenere la caparra.
3. Inadempimento di chi l’ha ricevuta: chi l’ha versata può recedere ed esigere il doppio della caparra.

Il terzo comma lascia in piedi i rimedi ordinari: la parte non inadempiente può preferire di chiedere l’esecuzione o la risoluzione del contratto, e in tal caso il risarcimento del danno segue le regole generali. In altre parole, la caparra è un esito concordato in anticipo che la parte adempiente può scegliere, non un tetto a ciò che può pretendere.

Un calcolo basato sul meccanismo dell’articolo, non un preventivo: con una caparra di 20.000 €, l’acquirente inadempiente perde 20.000 €; il venditore inadempiente deve restituire 40.000 € (i 20.000 € ricevuti più altrettanti) se l’acquirente sceglie di recedere.

Caparra penitenziale: quando la caparra compra il diritto di recedere

L’articolo 1386 disciplina un istituto diverso. Se il contratto stesso prevede un diritto di recesso per una o entrambe le parti, la caparra ha solo la funzione di corrispettivo del recesso: chi recede perde la caparra data o restituisce il doppio di quella ricevuta. Poiché l’effetto è diverso, conta come la chiama il modulo. Una clausola che dice «caparra» senza precisare se puoi tirarti indietro al prezzo della caparra apre la strada a una lite. Chiedi al notaio o al tuo consulente quale delle due stai firmando.

Caparra o acconto sul prezzo

L’acconto è una parte anticipata del prezzo; non garantisce l’adempimento. L’Agenzia delle Entrate li tratta in modo diverso ai fini IVA: se la vendita è soggetta a IVA, l’acconto si fattura con IVA e il preliminare paga 200 € in misura fissa per l’acconto più 200 € per il contratto stesso, mentre la caparra confirmatoria non è soggetta a IVA perché non è il corrispettivo di una cessione di beni o di una prestazione di servizi. Se la vendita non è soggetta a IVA, entrambi scontano la stessa imposta di registro proporzionale al preliminare. Se il tuo contratto usa «acconto» e «caparra» come sinonimi, chiedi che indichi quale somma ha quale funzione.

L’imposta sulla caparra

L’Agenzia delle Entrate precisa che, quando un contratto preliminare prevede caparre o acconti non soggetti a IVA, è dovuta un’imposta di registro proporzionale. Per i contratti firmati dal 1° gennaio 2025 è dello 0,5% di queste somme, o l’imposta applicabile al contratto definitivo se inferiore; l’imposta pagata si scomputa dall’imposta principale dovuta al rogito. Fino al 31 dicembre 2024, gli acconti scontavano il 3% e le caparre lo 0,5%. Un calcolo, non un preventivo: lo 0,5% di una caparra di 15.000 € = 75 €, più i 200 € in misura fissa del preliminare stesso. Se la vendita è soggetta a IVA, la caparra paga comunque l’imposta proporzionale dello 0,5%, nel limite dell’imposta dovuta sul contratto definitivo. Al rogito, l’Agenzia delle Entrate osserva che la somma effettivamente da pagare può essere più bassa grazie all’imposta già versata sulla caparra.

La caparra al momento della proposta

Molti moduli delle agenzie chiedono un assegno insieme alla proposta di acquisto. Il Notariato spiega che la proposta è accompagnata da una somma a titolo di caparra e che vincola solo chi la firma finché il venditore non la accetta; dopo l’accettazione diventa un contratto preliminare. Fino ad allora, chi può trattenere il denaro dipende dalla formulazione del modulo, e le fonti consultate non chiariscono cosa succede se il venditore lascia scadere la proposta. Leggi la guida alla proposta di acquisto e fatti mettere per iscritto le condizioni di restituzione.

Case ancora da costruire

Per un preliminare su un immobile da costruire, il D.Lgs. 122/2005 (art. 6) impone che il contratto indichi l’importo dell’eventuale caparra, e i pagamenti vanno fatti con bonifico o versamento su conti intestati al venditore, o con altri mezzi che diano prova certa del pagamento. Il venditore deve anche consegnare la fideiussione richiesta dall’articolo 2 per le somme incassate. Vedi la guida al contratto preliminare.

Cosa le fonti non dicono

Nei testi consultati non compare alcuna percentuale per la caparra: la concordano le parti. Gli articoli non dicono nulla sulla riduzione da parte del giudice di una caparra sproporzionata, e Payotte non ha letto sentenze in merito: chiedi a un avvocato prima di contare su una cifra elevata. Payotte non indica una percentuale «abituale», perché nessuna fonte ufficiale la fissa.

Quali professionisti consultare

Un notaio può redigere la clausola e spiegarti cosa comporta ciascuna versione. Un agente immobiliare di solito ha il modulo standard, ma la sua formulazione non tutela nessuno in particolare: leggilo. Un avvocato può assisterti in caso di lite.