Visura catastale e ispezione ipotecaria: come fare

Due registri, due domande

Il catasto e i registri immobiliari rispondono a domande diverse, e chi compra li confonde spesso.

• Il catasto descrive l’immobile: dove si trova, in quale categoria rientra, quanto è grande e la rendita usata ai fini fiscali. Indica gli intestatari catastali.
• I registri immobiliari (la «Conservatoria», nel linguaggio comune) registrano gli atti giuridici: trasferimenti (trascrizioni), ipoteche (iscrizioni) e modifiche a queste formalità (annotazioni). Rispondono alla domanda «di chi è, e cosa grava sull’immobile».

L’Agenzia delle Entrate spiega che i registri sono organizzati per persona: la storia cronologica completa di un immobile emerge cercando ogni proprietario successivo. Le ricerche online per identificativo catastale o per persona e immobile esistono solo per il periodo informatizzato, che varia da ufficio a ufficio.

Chi può chiedere una visura, e dove

L’Agenzia delle Entrate indica tre strade: presso qualsiasi ufficio provinciale - Territorio, presso uno sportello catastale decentrato, oppure online tramite i suoi servizi. Allo sportello la visura è rilasciata su carta; online è un file PDF. L’accesso online richiede SPID, la carta d’identità elettronica (CIE) o la carta nazionale dei servizi (CNS). Uno straniero residente che non ne dispone può rivolgersi allo sportello o a un professionista abilitato.

• Immobili di tua proprietà: il servizio online di consultazione personale fornisce gratis ed esenti da tributi, in PDF, visure attuali e storiche, estratti di mappa, planimetrie e ispezioni ipotecarie per gli immobili su cui hai la proprietà o un altro diritto reale, anche per una quota.
• Immobili non tuoi: un servizio online permette a chiunque di ottenere gratuitamente una visura attuale per soggetto (limitata agli immobili di cui quella persona è attualmente intestataria; nessuna visura storica per soggetto) e visure attuali o storiche per immobile tramite gli identificativi, più gli estratti di mappa per i terreni. La ricerca copre tutto il territorio nazionale tranne le province autonome di Trento e Bolzano.
• I professionisti possono usare la piattaforma Sister, che richiede una convenzione e un pagamento, e restituisce i dati anche in formato XML.

Leggere la visura: gli identificativi

La guida dell’Agenzia alla lettura della visura definisce i termini. Per trovare un immobile servono:

• il Comune catastale;
• il foglio: la porzione di territorio comunale rappresentata in una mappa catastale;
• la particella (o mappale): il terreno o il fabbricato con la sua corte;
• il subalterno: la singola unità di una particella, quando l’edificio ne ha più di una; l’unità minima con reddito e funzione propri.

In alcuni luoghi esistono elementi facoltativi: una sezione amministrativa, censuaria o urbana, e un denominatore, che compare solo nel Catasto fondiario di Trieste e Gorizia e in parte di quelli di Udine e Belluno. Alla voce «Dati sugli immobili censiti al Catasto dei Fabbricati» trovi poi l’indirizzo, la zona censuaria, la categoria, la classe, la consistenza (vani per la categoria A, metri quadrati per la C, metri cubi per la B) e la rendita. Il significato della rendita è spiegato nella guida alla rendita catastale.

Le planimetrie

L’Agenzia precisa che le informazioni catastali sono pubbliche, salvo le planimetrie, la cui consultazione è riservata ai titolari di diritti sull’immobile, ai loro delegati e a chi ne ha titolo. Un acquirente non può quindi scaricare la planimetria di un appartamento che non possiede ancora. Chiedila al venditore; l’atto deve fare riferimento alle planimetrie depositate in catasto, e gli intestatari devono dichiarare che lo stato di fatto è conforme (L. 52/1985 art. 29). Vedi le verifiche preliminari.

L’ispezione ipotecaria

L’ispezione ipotecaria è aperta a tutti: può riguardare qualsiasi soggetto, persona fisica o giuridica, e dà accesso alle note di trascrizione, iscrizione e annotazione. Per un immobile non tuo è un servizio online a pagamento, con il tributo pari alla tariffa di legge ridotta del 20% per il canale telematico. La ricerca si può fare per persona fisica, per nota o per dati catastali dell’immobile; la ricerca per soggetto giuridico al momento non è disponibile online. Per un immobile di tua proprietà è gratuita tramite l’area personale, ma mostra solo alcune formalità «contro» (pignoramenti, domande giudiziali, ipoteche) e solo per il codice fiscale e gli identificativi catastali attuali; per le formalità più vecchie serve una visita all’ufficio del Servizio di pubblicità immobiliare. L’Agenzia avverte che la banca dati può contenere dati personali e giudiziari, e che un uso improprio o eccessivo è punibile.

I territori tavolari

L’Agenzia delle Entrate precisa che l’ispezione ipotecaria esclude le province di Bolzano, Gorizia, Trento e Trieste e alcuni Comuni delle province di Belluno, Brescia, Udine e Vicenza, dove si applica il sistema tavolare (libro fondiario). Le visure catastali per immobili non tuoi escludono Trento e Bolzano. Se il tuo immobile si trova in queste zone, il notaio o un professionista del posto ti dirà quale registro consultare; Payotte non ha letto le regole locali.

Correggere un errore

Se trovi dati sbagliati, per esempio un intestatario errato, l’Agenzia offre una «richiesta di rettifica» nell’area riservata, oppure un modulo da presentare all’ufficio provinciale.

Quali professionisti consultare

Un geometra può richiedere e leggere le visure e correggere le difformità. Un notaio fa le verifiche legali sui registri. Un architetto può ridisegnare una planimetria.