Comprare casa all'asta in Italia

Due tipi di vendita

Il primo tipo è la vendita giudiziaria in una procedura esecutiva (un creditore ha fatto pignorare l’immobile) o in un fallimento. Il secondo è l’asta notarile, in cui un notaio, nominato dal tribunale o da un ente pubblico, gestisce la vendita. Il portale del Notariato spiega che le vendite possono svolgersi con o senza gara (con incanto o senza incanto) e che devi leggere l’ordinanza o l’avviso di vendita per conoscere le regole di ogni asta, perché cambiano da procedura a procedura.

Tutti gli avvisi compaiono sul Portale delle Vendite Pubbliche. Un avviso contiene l’ordinanza o l’avviso di vendita, con l’identificazione dell’immobile, il prezzo base e l’offerta minima, la cauzione e come versarla, il tipo di asta (tradizionale o telematica) e alcuni estratti della perizia. La perizia di stima fa parte dell’avviso di vendita ed è il documento da leggere con più attenzione. Per vedere l’immobile prenoti una visita con la funzione «richiesta di visita» presente in ogni avviso sul portale.

Come funziona un’offerta

Il Codice di procedura civile fissa il quadro della vendita giudiziaria di un immobile pignorato:

• Chiunque può fare un’offerta, tranne il debitore, di persona o tramite un avvocato.
• L’offerta indica il prezzo, il tempo e il modo del pagamento.
• È inefficace se arriva oltre il termine, se è inferiore di oltre un quarto al prezzo stabilito nell’ordinanza, o se la cauzione è inferiore a un decimo del prezzo offerto, versata nel modo indicato dall’ordinanza.
• L’offerta è irrevocabile, salvo che il giudice disponga la gara o che siano trascorsi 120 giorni senza che sia stata accolta.

Se l’offerta è pari o superiore al valore fissato nell’ordinanza, è accolta. Se è inferiore di non più di un quarto, il giudice può comunque procedere alla vendita quando ritiene che non ci sia una seria possibilità di ottenere un prezzo migliore con una nuova vendita e nessuno ha chiesto l’assegnazione. In termini aritmetici, l’offerta efficace più bassa è il 75% del prezzo base (un calcolo che deriva dalla regola del quarto). Le singole ordinanze possono fissare un minimo più alto, quindi vale il minimo indicato nel tuo avviso.

Le offerte si presentano su carta in busta chiusa oppure in via telematica, a seconda del tipo di asta. Per un’offerta telematica, il portale indica di usare la funzione «fai un’offerta» presente nell’avviso, e spiega che le credenziali per partecipare all’asta arrivano circa un’ora prima, via PEC e SMS. Puoi anche partecipare tramite un procuratore speciale con procura notarile, come confermano le FAQ del Notariato. Se vivi all’estero, leggi comprare con procura dall’estero; ti serve anche un codice fiscale italiano (il codice fiscale per comprare casa).

Imposte e costi

Un acquisto all’asta non è esente da imposte. Il Notariato descrive due casi, e la differenza è grande.

• Il caso agevolato: 200 € × 3. Con il D.L. 18/2016 (convertito dalla legge 49/2016), i trasferimenti nelle procedure esecutive e concorsuali possono scontare le imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa di 200 € ciascuna, 600 € in tutto. Le condizioni: un’impresa acquirente deve dichiarare che rivenderà entro due anni; un privato che compra la prima casa non ha obbligo di rivendita, ma deve dichiarare di voler usare l’agevolazione prima casa in modo tempestivo, all’asta o al suo termine.
• Il caso ordinario: 9%. Fuori da queste condizioni l’agevolazione non si applica. La tariffa dell’imposta di registro (DPR 131/1986, Tariffa art. 1) elenca i «trasferimenti coattivi» all’aliquota ordinaria del 9%, e il Notariato precisa che in tutti gli altri casi alle vendite esecutive e concorsuali si applica la regola del «prezzo-valore» (vedi la guida sul valore catastale).

Prima di fare l’offerta, chiedi al notaio o alla procedura quale regime si applica al tuo lotto.

Il compenso del notaio in un’asta notarile «è equivalente a quello di una vendita ordinaria, di solito dallo 0,5 all’1% del prezzo di acquisto», più le spese indicate nel regolamento d’asta, secondo il Notariato. È l’unico punto in cui si può citare una percentuale, e vale per le aste, non per gli acquisti ordinari. Come calcolo su un acquisto di 100.000 €, questa forbice dà da 500 € a 1.000 €. Quando il Notariato dice che per il trasferimento serve l’intervento di un notaio, il compenso si aggiunge al prezzo.

La trappola dei permessi

L’articolo 46 del DPR 380/2001 rende nulli gli atti quando un edificio iniziato dopo il 17 marzo 1985 non ha gli estremi del titolo edilizio dichiarati dal venditore. L’articolo esclude poi gli «atti derivanti da procedure esecutive immobiliari, individuali o concorsuali»: l’atto non è nullo. L’acquirente, se l’immobile può ottenere una sanatoria, deve presentare la domanda entro 120 giorni dalla notifica del decreto di trasferimento emesso dal giudice. In altre parole, la legge che protegge un acquirente ordinario dall’abuso edilizio non ti protegge all’asta, e il costo della regolarizzazione è a tuo carico. Leggi la parte della perizia sulla conformità urbanistica e catastale e falla confermare da un tecnico. Vedi la conformità urbanistica.

Altri punti da verificare nell’avviso e nella perizia: se l’immobile è occupato, se restano diritti di terzi, le spese condominiali non pagate e lo stato dell’APE. Vedi le verifiche prima di comprare casa in Italia.

Quale professionista consultare

Un geometra può confrontare la perizia con l’edificio prima che tu faccia l’offerta. Un notaio può dirti quale regime fiscale si applica al tuo lotto e occuparsi del trasferimento quando la procedura lo richiede. Un avvocato esperto di procedure esecutive può consigliarti su un’offerta presentata tramite un rappresentante, un ambito che esce dall’elenco di Payotte.