La proposta di acquisto: come fare un'offerta per una casa

Che cos’è, dal punto di vista giuridico

In base all’articolo 1326 del Codice civile il contratto è concluso quando chi ha fatto la proposta ha conoscenza dell’accettazione dell’altra parte. L’accettazione deve arrivare al proponente entro il termine da lui stabilito, o in quello normalmente necessario secondo la natura dell’affare. Un’accettazione non conforme alla proposta vale come nuova proposta. Per chi compra questo ha una conseguenza pratica: se il venditore cancella il prezzo o aggiunge una condizione e firma, non hai ancora comprato niente; hai ricevuto una controproposta, e tocca a te accettarla o rifiutarla.

L’articolo 1337 aggiunge un dovere generale di comportarsi secondo buona fede durante le trattative e nella formazione del contratto. Vale per entrambe le parti, compreso il venditore che ti spinge a spendere per una perizia mentre tratta con qualcun altro.

Quando non puoi ritirarti

L’articolo 1329 stabilisce che, se il proponente si è obbligato a mantenere ferma la proposta per un certo tempo, la revoca è senza effetto durante quel tempo. Se il modulo contiene un termine di questo tipo, finché il termine è in corso non puoi semplicemente cambiare idea. Le fonti consultate non dicono cosa succede alla somma versata se il venditore lascia scadere il termine, quindi controlla come il modulo regola la restituzione e chi tiene i soldi nel frattempo.

Proposta, preliminare, rogito: non confonderli

Il Notariato distingue la proposta dal contratto preliminare. Il preliminare obbliga entrambe le parti a firmare l’atto definitivo; la proposta impegna solo chi la firma, finché il venditore non accetta. L’Agenzia delle Entrate aggiunge un punto fiscale: la proposta in sé non è soggetta a registrazione, e nemmeno un’accettazione che non basta da sola a formare un contratto preliminare. Diverso è il caso di un’accettazione le cui clausole sono sufficienti e necessarie a formare un preliminare: l’agente deve farla registrare. La proprietà passa solo con l’atto notarile (vedi la guida al rogito).

La somma che accompagna l’offerta

La somma versata con la proposta viene spesso chiamata caparra o deposito, ma la parola scritta sul modulo non ne decide la natura giuridica. Che sia una caparra confirmatoria (articolo 1385) o un acconto sul prezzo cambia quello che perdi se ti tiri indietro. Le conseguenze sono spiegate nella guida sulla caparra. Chiedi di pagare con un mezzo tracciabile e una ricevuta che indichi chi riceve il denaro, e chiedi come viene custodito l’assegno o il bonifico fino all’accettazione.

Cosa scrivere nell’offerta

Il Notariato consiglia di rivolgerti al tuo notaio prima di firmare una proposta, perché la proposta è già un impegno vincolante. I punti da fissare per iscritto:

• l’immobile esatto, con i dati catastali (vedi la visura catastale) e cosa si vende insieme (cantina, posto auto, arredi);
• il prezzo e come sarà pagato, compresa un’eventuale condizione legata al mutuo se ti serve un finanziamento;
• il periodo di validità e la data prevista per il preliminare;
• le dichiarazioni del venditore sulla regolarità urbanistica e su ipoteche o pignoramenti (vedi le verifiche prima di comprare);
• chi paga l’agente e quanto, per iscritto.

L’agente e la provvigione

L’agente è un mediatore ai sensi dell’articolo 1754: chi mette in relazione due o più parti senza essere legato a nessuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza. In base all’articolo 1755 il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti se l’affare è concluso per effetto del suo intervento. La misura e la ripartizione, in mancanza di patto, di tariffe o di usi, sono determinate dal giudice secondo equità. Gli articoli letti qui non fissano alcuna percentuale, quindi chiedi all’agente la cifra e chi la paga prima di firmare. Payotte non indica alcuna percentuale di provvigione.

Quali professionisti consultare

Un notaio può leggere il modulo prima che tu lo firmi; il Notariato consiglia di farlo. Un agente immobiliare di solito fornisce il modulo, quindi ricorda che il modulo viene dall’intermediario. Un geometra può esaminare i documenti dell’edificio finché l’offerta è ancora aperta.