Il ruolo del notaio nell'acquisto di una casa

Un pubblico ufficiale imparziale, non solo il tuo consulente

Il Notariato (il Consiglio Nazionale del Notariato) precisa che il notaio agisce come terzo indipendente rispetto a venditore e acquirente, e garantisce che il trasferimento rispetti tutti i requisiti di legge. La stessa pagina dice che l’acquirente, di solito la parte più debole, dovrebbe rivolgersi al notaio fin dall’inizio delle trattative, prima di firmare una proposta di acquisto o un contratto preliminare, perché entrambi impegnano già chi li firma. L’imparzialità ha una conseguenza per te: il notaio spiega l’atto e i suoi effetti a entrambe le parti ma, essendo indipendente da tutte e due, non negozia per nessuna. Se vuoi qualcuno che difenda la tua posizione, ti serve un altro consulente.

La legge pone anche dei limiti al notaio. L’art. 28 della legge notarile gli vieta di ricevere atti espressamente proibiti dalla legge o manifestamente contrari all’ordine pubblico, e atti in cui siano parti, o abbiano interesse, il coniuge, i parenti o gli affini stretti del notaio. L’art. 47 impone al notaio di essere presente alle parti, di indagarne la volontà e di curare la redazione dell’atto sotto la propria direzione e responsabilità.

I controlli prima dell’atto

Il Notariato elenca i controlli «classici»:

• identità e capacità delle parti, compreso il regime patrimoniale tra coniugi e la capacità di stranieri, minori o persone sottoposte a misure di protezione; il Notariato la presenta come una tutela contro le frodi d’identità;
• le ricerche per accertare che non ci siano ipoteche, privilegi o pignoramenti fiscali, e che la situazione urbanistica e catastale dell’immobile sia in regola;
• se l’immobile è soggetto a vincoli, come limiti di prezzo o di requisiti dell’acquirente nell’edilizia pubblica, un diritto di prelazione o restrizioni sui beni di interesse storico, artistico o archeologico;
• il regime fiscale, e se ricorrono le condizioni per un’agevolazione come la prima casa.

Tra i controlli più recenti, di origine europea, rientrano la verifica che la prestazione energetica dell’edificio sia certificata e il rispetto delle norme antiriciclaggio, compresa la tracciabilità dei pagamenti e delle provvigioni versate all’eventuale agenzia. Il Notariato afferma che solo lo 0,003% delle compravendite immobiliari finisce in tribunale; è una cifra del Consiglio stesso, che Payotte non ha potuto verificare.

Per capire cosa significano in pratica questi controlli, vedi le verifiche prima dell’acquisto, la visura catastale e la conformità urbanistica.

Alla firma e dopo

Alla firma il notaio legge alle parti l’intero atto (vedi la guida sul rogito). L’Agenzia delle Entrate precisa che le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono versate dal notaio al momento della registrazione dell’atto. Il Notariato aggiunge che dopo la firma il notaio deve registrare rapidamente l’atto presso l’Agenzia delle Entrate e pagare le imposte, trascriverlo nei pubblici registri e aggiornare il catasto. Su richiesta, il notaio può anche trattenere il prezzo in deposito finché l’atto non è stato trascritto.

La scelta del notaio

Il Notariato dice che la scelta è assolutamente libera: non deve essere imposta dall’agente immobiliare né dalla banca che concede il mutuo. L’onorario è a carico dell’acquirente, salvo diverso accordo con il venditore. Il Notariato suggerisce di scegliere in base alla fiducia, al tempo che il notaio ti dedicherà e ai consigli per un acquisto sicuro, e dice che se non ne conosci nessuno puoi rivolgerti al più vicino. Il sito del Consiglio offre una ricerca «Trova notaio». Payotte non elenca, non classifica e non raccomanda notai.

Quanto chiede il notaio

L’art. 9 del decreto legge 1/2012 ha abrogato le tariffe delle professioni regolamentate. Lo stesso articolo prevede che il compenso sia pattuito al momento del conferimento dell’incarico e che il professionista debba rendere noto, per iscritto o in forma digitale, il grado di complessità dell’incarico e i costi prevedibili dall’inizio alla conclusione. Chiedi questo preventivo scritto, con ogni voce di costo, prima di accettare. Il Notariato scrive che le spese notarili comprendono le imposte e i tributi che il notaio riscuote per lo Stato, che costituiscono la parte maggiore della somma pagata. Nelle pagine consultate il Consiglio non pubblica alcuna percentuale generale, quindi Payotte non ne indica nessuna.

Quali professionisti consultare

Il notaio è il professionista chiave: parti da lì. Un geometra può esaminare prima i documenti tecnici, e un agente immobiliare può organizzare la data. Un avvocato può rappresentarti in caso di controversia.