Comprare casa in Italia con una procura dall'estero

Cosa richiedono i due articoli del Codice civile

L’articolo 1350 elenca i contratti che devono farsi per atto pubblico o per scrittura privata, a pena di nullità. Il primo della lista sono i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili. Un accordo a voce per comprare un appartamento, quindi, non vincola nessuno.

L’articolo 1392 è la regola sulla procura: la procura non ha effetto se non è conferita con le forme prescritte per il contratto che il rappresentante deve concludere. Per l’acquisto di un immobile significa che la procura deve essere scritta e, in pratica, di un tipo che il notaio possa accettare per un atto italiano. Per questo una semplice lettera firmata che «autorizza mio cugino a comprare» non basta, ed è per questo che il notaio dovrebbe vedere la bozza prima che tu la firmi all’estero.

Dove uno straniero può far redigere il documento

Lo studio del Notariato sugli atti provenienti dall’estero (Studio 7-2021/A) risponde a una domanda che molti acquirenti si pongono. I consolati italiani hanno funzioni notarili, e le procure (generali e speciali) e i testamenti sono gli atti più richiesti; ma dal 28 maggio 2011 gli uffici consolari possono esercitarle solo per i cittadini italiani all’estero. Chi non è cittadino italiano e ha bisogno di un documento per l’Italia può usare soltanto l’altra strada: un professionista che svolge funzioni notarili nel Paese in cui si trova.

Lo studio sottolinea poi che il ruolo del notaio straniero cambia a seconda del sistema giuridico. Nei Paesi di civil law il notaio somiglia a quello italiano. Nei Paesi di common law il public notary si limita per lo più a certificare la firma, la capacità del firmatario, la data e il luogo, senza controllare il contenuto del documento. Per questo, secondo lo studio, nei casi di common law sono di norma le procure a poter essere allegate agli atti notarili italiani, mentre altri documenti stranieri, come un trasferimento immobiliare, sollevano dubbi ragionevoli e spesso è meglio che le parti firmino davanti a un notaio italiano. La procura è proprio il tipo di documento che il sistema è fatto per accettare.

Apostille o legalizzazione

Lo stesso studio spiega che un documento proveniente dall’estero deve essere legalizzato o munito di apostille secondo la Convenzione dell’Aja del 5 ottobre 1961 per produrre effetti in Italia, e lo definisce un requisito obbligatorio, salvo che un trattato bilaterale o multilaterale ne esoneri. Cita come esempi di esonero, in base a convenzioni specifiche, Germania, Austria, Belgio, Danimarca, Francia, Irlanda e Lettonia. L’apostille attesta l’autenticità della firma e la qualità del pubblico ufficiale che l’ha autenticata. Non attesta che il contenuto sia corretto.

Un ordine di lavoro probabile, da confermare con il notaio perché le fonti fissano solo l’apostille e i controlli del notaio:

1. Chiedi al notaio italiano il testo della procura, o almeno i contenuti richiesti.
2. Firmala davanti al notaio o all’autorità competente del luogo in cui vivi.
3. Ottieni l’apostille (o la legalizzazione) per quel Paese.
4. Spedisci l’originale in Italia; il notaio lo allega all’atto.

Cosa controlla il notaio italiano

La guida del Notariato per gli stranieri spiega che, per chi agisce tramite un rappresentante, il notaio deve accertarsi che la persona davanti a lui abbia una procura valida e che siano presenti tutte le autorizzazioni necessarie per concludere l’operazione. Lo studio del 2021 aggiunge che il notaio svolge un controllo di legalità, sostanziale e formale, su ogni documento straniero usato in un atto italiano; se il controllo non è superato, il documento non può produrre effetti in Italia, a meno che i vizi non siano sanabili. Il documento straniero non deve rispettare i requisiti formali che la legge italiana impone a un equivalente italiano: basta che sia valido nel proprio ordinamento.

Altri due punti da tenere nel fascicolo:

• Lingua. La guida del Notariato dice che un atto può essere redatto in una lingua straniera conosciuta dal notaio, con la traduzione in italiano. Per gli allegati, lo studio spiega che le regole sulla traduzione non sono le stesse dell’atto, ma il notaio deve comprendere l’intero testo di ciò che allega. Chiedi se serve una traduzione della procura, e chi deve farla.
• Contenuti. Le fonti non danno un modello di testo. Chiedi al notaio cosa deve dire la procura sull’immobile, su un eventuale prezzo massimo e se copre anche il contratto preliminare. Le dichiarazioni per la prima casa e la dichiarazione sui pagamenti si rendono nell’atto: chiedi se il tuo procuratore può renderle per te.

Rischi da gestire

• Ambito. Una procura limitata al preliminare non copre il rogito. Scrivi che cosa copre.
• Il procuratore è una persona a cui affidi il tuo denaro e la tua firma. Il controllo del notaio non elimina questo rischio. Scegli per il ruolo qualcuno che non sia l’agente del venditore.
• Revoca e tempi. Le fonti lette da Payotte non descrivono come funziona la revoca; chiedi al notaio come ritirare una procura che non serve più, e concorda una data di scadenza.
• I tuoi identificativi. Chiedi al notaio se nella procura serve il codice fiscale dell’acquirente; vedi la guida al codice fiscale.

Quali professionisti consultare

Il primo da chiamare è il notaio che firmerà l’atto italiano, poi il notaio o l’autorità competente del luogo in cui vivi. Un agente immobiliare può presentarti un procuratore che non hai mai incontrato, ma non dovrebbe essere lui il procuratore. Un geometra o un architetto può esaminare la situazione catastale e urbanistica, così che la procura possa restare entro un prezzo massimo. Vedi notai, geometri e agenti immobiliari. Payotte non elenca né classifica i notai.