IMU: come funziona l'imposta municipale sulla casa

Cosa si paga e chi paga

L’imposta è dovuta dal proprietario, dal titolare di un diritto reale come usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi o superficie, dal genitore a cui il giudice assegna la casa familiare e dal locatario in un leasing finanziario. Non è dovuta dall’inquilino o da altri occupanti. Il proprietario straniero che vive all’estero paga sull’immobile italiano come qualunque altro proprietario.

L’imposta si calcola per anno solare, in proporzione alla quota e ai mesi di possesso. Il mese in cui il possesso si è protratto per più della metà dei giorni conta come mese intero, e il giorno del trasferimento conta per l’acquirente, che paga l’intero mese se le due parti hanno posseduto per lo stesso numero di giorni. Quando compri o vendi a metà anno conta la data dell’atto, quindi il percorso di acquisto dovrebbe chiarire con la parte venditrice chi paga cosa.

Come si calcola la base imponibile

Per un fabbricato iscritto in catasto, il valore imponibile è la rendita catastale rivalutata del 5%, moltiplicata per un coefficiente fisso:

La formula è: rendita × 1,05 × moltiplicatore, poi × l’aliquota comunale. Un calcolo, non un preventivo: con la rendita di 900 € che la stessa Agenzia delle Entrate usa in un altro esempio, una casa di categoria A ha un valore imponibile di 900 × 1,05 × 160 = 151.200 €, e all’aliquota di legge dello 0,86% l’IMU annuale sarebbe di 1.300,32 € (di più o di meno a seconda dell’aliquota del Comune). Per la tua cifra serve la rendita indicata nella visura catastale dell’immobile; vedi la guida sulla rendita catastale e la visura catastale.

Le aliquote fissate dalla legge

La tabella del Dipartimento delle Finanze indica, per ogni caso, l’aliquota di legge e il margine lasciato ai Comuni:

I fabbricati costruiti e destinati alla vendita dall’impresa costruttrice («fabbricati merce») sono esenti dal 2022 finché restano in vendita e non sono locati. Per gli immobili affittati vedi anche la cedolare secca, che riguarda l’imposta sul reddito degli affitti e non sostituisce l’IMU.

L’esenzione per l’abitazione principale

L’esenzione vale per l’unità in cui il contribuente e il suo nucleo familiare hanno la residenza anagrafica e dimorano abitualmente. Le pertinenze come box, cantina o simili nelle categorie C/2, C/6 e C/7 condividono l’esenzione, fino a un’unità per categoria. Una casa di cui sei proprietario ma in cui non hai la residenza anagrafica e non abiti, come una casa per le vacanze o la casa di chi vive all’estero, è quindi tassata come «altro fabbricato». Le cooperative, gli alloggi sociali, la casa familiare assegnata in caso di separazione e alcuni alloggi delle forze di polizia, delle forze armate e dei vigili del fuoco sono equiparati per legge all’abitazione principale, e i Comuni possono estendere l’equiparazione alla casa di anziani o disabili ricoverati in modo permanente, se la casa non è affittata.

Come e quando pagare

• Prima rata: entro il 16 giugno, pari all’imposta del primo semestre calcolata con l’aliquota e la detrazione dell’anno precedente.
• Seconda rata: entro il 16 dicembre, a saldo dell’intero anno in base alla delibera del Comune pubblicata sul sito del Dipartimento delle Finanze entro il 28 ottobre; se entro quella data non è stato pubblicato nulla, valgono le delibere dell’anno precedente.
• Puoi anche pagare l’intero anno in un’unica soluzione entro il 16 giugno.
• Il pagamento si fa con il modello F24 o con il bollettino postale apposito; la legge prevede anche la piattaforma nazionale dei pagamenti, quando un decreto lo consentirà.

Dal 2025 i Comuni preparano le delibere sulle aliquote tramite un prospetto elettronico sul Portale del federalismo fiscale, con il prospetto allegato alla delibera.

La dichiarazione

La dichiarazione IMU serve solo quando interviene una variazione che il Comune non può conoscere facilmente. Va presentata entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello in cui è iniziato il possesso o è avvenuta la variazione, e vale anche per gli anni seguenti se i dati non cambiano. Se erediti e la dichiarazione di successione comprende immobili, non presenti una dichiarazione IMU separata: l’Agenzia delle Entrate trasmette la dichiarazione al Comune (vedi imposta di successione).

Bolzano e Trento

Nella Provincia di Bolzano l’imposta equivalente si chiama IMI e nella Provincia di Trento IMIS; la pagina di ricerca del Dipartimento delle Finanze ne pubblica i regolamenti e le delibere insieme a quelli dell’IMU. Lì aliquote e regole derivano dal regime provinciale: usa quella pagina e rivolgiti al Comune.

Quali professionisti consultare

Un commercialista calcola l’IMU e compila l’F24 o la dichiarazione; un geometra può correggere un classamento catastale che dà una rendita sbagliata; il notaio ti spiega come si ripartisce l’imposta tra acquirente e venditore nell’anno della vendita.