Permessi per ristrutturare: CILA, SCIA e permesso di costruire

I quattro livelli

Il Testo unico definisce prima gli interventi edilizi. All’articolo 3 distingue la manutenzione ordinaria (riparazione e rinnovamento delle finiture, mantenimento in efficienza degli impianti esistenti), la manutenzione straordinaria (rinnovo e sostituzione di parti anche strutturali, realizzazione di servizi igienico-sanitari e tecnologici, purché non cambi la volumetria complessiva), il restauro e risanamento conservativo e la ristrutturazione edilizia, che può portare a un edificio in tutto o in parte diverso dal precedente. La categoria scelta dal tuo tecnico decide la pratica.

Leggi questa tabella come un orientamento, non come la classificazione del tuo progetto. Gli articoli contengono molte condizioni, e l’articolo 6 si apre ricordando che anche l’edilizia libera deve rispettare gli strumenti urbanistici comunali e le norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, sull’efficienza energetica e di tutela dal rischio idrogeologico e, per gli edifici vincolati, il Codice dei beni culturali. Ho letto il testo dell’articolo 6 in vigore dall’11 dicembre 2025.

La CILA in pratica

L’articolo 6-bis è il livello residuale: i lavori che non rientrano negli elenchi dell’edilizia libera, della SCIA o del permesso si possono eseguire dopo aver trasmesso al Comune una comunicazione di inizio lavori, anche per via telematica. Invii gli elaborati progettuali e una comunicazione di inizio lavori asseverata da un tecnico abilitato, che attesta, sotto la propria responsabilità, che i lavori sono conformi agli strumenti urbanistici approvati e ai regolamenti edilizi, compatibili con la normativa sismica e sul rendimento energetico, e che non riguardano le parti strutturali dell’edificio. La comunicazione indica anche l’impresa a cui sono affidati i lavori.

Se la comunicazione di fine lavori è accompagnata dalla pratica di variazione catastale, il Comune la trasmette agli uffici dell’Agenzia delle Entrate. La mancata comunicazione comporta una sanzione di 1.000 €, ridotta di due terzi se la comunicazione è fatta spontaneamente mentre i lavori sono in corso. Le Regioni a statuto ordinario possono estendere la CILA ad altri interventi e disciplinare le modalità di controllo, anche a campione e con sopralluoghi: per questo lo stesso lavoro può avere una pratica diversa in due Regioni.

La SCIA e il permesso di costruire

Secondo l’articolo 22, manutenzione straordinaria, restauro e ristrutturazione edilizia rientrano nella SCIA solo nei casi che l’articolo indica: parti strutturali (o prospetti per la manutenzione), oppure ristrutturazione che non rientra nei casi di permesso dell’articolo 10. Anche le varianti al permesso di costruire possono passare per la SCIA se non incidono sui parametri urbanistici e sulle volumetrie, non modificano la destinazione d’uso o la categoria edilizia e non violano le prescrizioni del permesso. I lavori su edifici vincolati, o in aree tutelate per motivi paesaggistici o idrogeologici, richiedono il previo parere o l’autorizzazione previsti dal vincolo. Il proprietario può sempre chiedere il permesso di costruire invece della SCIA, senza pagare il contributo di costruzione ma con sanzioni diverse in caso di violazioni.

Il permesso di costruire dell’articolo 10 riguarda gli interventi più importanti. Le Regioni possono aggiungere altri interventi all’elenco del permesso e, per legge, stabilire quali cambi di destinazione d’uso richiedono un permesso o una SCIA: la legge regionale del luogo in cui si trova l’immobile conta.

Perché conta quando compri o chiedi una detrazione

Le detrazioni fiscali dipendono dalle pratiche. L’Agenzia delle Entrate indica che, per conservare la detrazione per le ristrutturazioni, devi poter esibire il titolo abilitativo richiesto per il tipo di lavori (permesso, autorizzazione o comunicazione di inizio lavori) o, se non è richiesto alcun titolo, una dichiarazione sostitutiva con la data di inizio dei lavori e l’attestazione che gli interventi sono agevolabili, e, per le parti comuni, la delibera assembleare e la tabella millesimale. Vedi il bonus ristrutturazione. Se stai comprando, un vecchio intervento eseguito senza la pratica corretta può compromettere sia la detrazione sia la vendita; leggi conformità urbanistica e verifiche prima di comprare casa.

Quali professionisti consultare

Il tecnico che firma l’asseverazione deve essere abilitato; in pratica si tratta di un architetto, di un geometra o di un ingegnere, secondo il tipo di lavoro. Per i lavori in condominio, coinvolgi presto l’amministratore (vedi regole del condominio).