Condominio: regole e spese quando possiedi un appartamento in Italia

Cosa è comune

L’articolo 1117 del Codice civile elenca ciò che appartiene a tutti i proprietari, se il titolo non dispone diversamente: tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, compreso il suolo su cui sorge, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, i cortili e le facciate; le aree destinate a parcheggio e i locali comuni come la portineria e la lavanderia; e gli impianti destinati all’uso comune, come ascensori, pozzi, cisterne, impianti idrici e fognari, gas centralizzato, energia elettrica, riscaldamento, condizionamento e impianti di ricezione via antenna o via cavo, fino al punto di diramazione verso le singole unità. Il tuo atto di acquisto e il regolamento dell’edificio possono modificare questo elenco: chiedi al notaio.

Il diritto di ogni proprietario sulle parti comuni è proporzionale al valore dell’appartamento (articolo 1118); non puoi rinunciarvi e non puoi sottrarti alle spese di manutenzione delle parti comuni, nemmeno cambiando la destinazione d’uso del tuo appartamento. Puoi staccarti dall’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento se il distacco non provoca notevoli squilibri all’impianto né aggravi di spesa per gli altri; in quel caso continui comunque a pagare la manutenzione straordinaria dell’impianto e le spese per la sua conservazione e messa a norma.

Come si ripartiscono le spese

In base all’articolo 1123, le spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni, per i servizi comuni e per le innovazioni deliberate a maggioranza si ripartiscono in proporzione al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Se le cose servono ai proprietari in misura diversa, le spese si ripartiscono in base all’uso; se un edificio ha più scale, cortili o impianti che servono solo una parte di esso, la manutenzione è a carico del solo gruppo che ne trae utilità. La tabella millesimale indica la quota di ogni appartamento ed è il documento da chiedere quando confronti i costi.

L’amministratore

L’articolo 1129 prevede che, quando i condomini sono più di otto e l’assemblea non ha nominato un amministratore, la nomina la fa il giudice su richiesta di uno o più condomini o dell’amministratore uscente. L’amministratore deve comunicare all’assemblea i propri dati anagrafici e professionali e deve far transitare tutte le somme incassate e pagate su un conto corrente bancario o postale intestato al condominio. Ogni condomino può chiedere, tramite l’amministratore, di prendere visione dei rendiconti periodici e di estrarne copia a proprie spese. L’incarico dura un anno e si rinnova per uguale durata; l’assemblea può revocare l’amministratore in qualsiasi momento, e il giudice può revocarlo in caso di gravi irregolarità, per esempio se non convoca l’assemblea per l’approvazione del rendiconto o se non usa il conto dedicato. All’accettazione l’amministratore deve specificare analiticamente il compenso per l’incarico, a pena di nullità della nomina. L’assemblea può anche chiedere, come condizione per la nomina, una polizza personale di responsabilità civile professionale.

Assemblea e maggioranze

In base all’articolo 1136, in prima convocazione l’assemblea è valida se sono presenti condomini che rappresentano i due terzi del valore dell’edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio, e una delibera richiede la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio. Se la prima convocazione va deserta, si tiene una seconda convocazione in un giorno successivo, entro dieci giorni, valida con condomini che rappresentano un terzo del valore e un terzo dei partecipanti; la delibera passa con la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno un terzo del valore. Alcune decisioni richiedono sempre la maggioranza della prima convocazione (maggioranza degli intervenuti e almeno metà del valore dell’edificio), anche in seconda: la nomina o la revoca dell’amministratore, le riparazioni straordinarie di notevole entità o la ricostruzione, e certe azioni giudiziarie. Le «innovazioni» in generale previste dall’articolo 1120 richiedono la maggioranza degli intervenuti e i due terzi del valore, mentre le opere per la sicurezza e la salubrità, l’eliminazione delle barriere architettoniche, il risparmio energetico e la produzione di energia rinnovabile si possono votare con la maggioranza della prima convocazione, cioè la metà del valore. Tutti i condomini devono essere regolarmente convocati, altrimenti l’assemblea non può deliberare.

Per le opere di manutenzione straordinaria e le innovazioni approvate, l’assemblea deve costituire un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori (articolo 1135), salvo che il contratto preveda il pagamento a stati di avanzamento, nel qual caso il fondo può seguire i pagamenti.

Se non sei d’accordo con una delibera

Le delibere vincolano tutti i condomini. Una delibera contraria alla legge o al regolamento può essere impugnata davanti al giudice dal condomino assente, dissenziente o astenuto entro 30 giorni: dalla data della delibera per chi ha votato contro o si è astenuto, dalla data della comunicazione per gli assenti. L’impugnazione non sospende la delibera, salvo che lo disponga il giudice.

Il regolamento di condominio

Un edificio con più di dieci condomini deve avere un regolamento scritto che disciplini l’uso delle parti comuni, la ripartizione delle spese, la tutela del decoro dell’edificio e l’amministrazione (articolo 1138). Ogni condomino può prendere l’iniziativa di redigerlo o di rivederlo. Il regolamento non può ridurre i diritti risultanti dagli atti di acquisto e non può vietare di possedere o detenere animali domestici.

Lavori nel tuo appartamento

Non puoi eseguire, nella tua unità o nelle parti di tua proprietà esclusiva, opere che danneggino le parti comuni o pregiudichino la stabilità, la sicurezza o il decoro architettonico dell’edificio, e devi darne notizia all’amministratore, che ne riferisce all’assemblea (articolo 1122). Verificalo prima di iniziare i lavori di ristrutturazione. Se si ristrutturano parti comuni e chiedi una detrazione fiscale, l’Agenzia delle Entrate precisa che devi conservare la delibera assembleare che approva i lavori e la tabella di ripartizione delle spese (la detrazione per le ristrutturazioni).

Morosità, acquisto e vendita

L’articolo 63 delle disposizioni di attuazione consente all’amministratore di ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo senza bisogno dell’autorizzazione dell’assemblea e gli impone di comunicare ai creditori che lo chiedono i dati dei condomini morosi. I creditori possono agire contro i condomini in regola solo dopo aver escusso gli altri. Dopo sei mesi di morosità l’amministratore può sospendere il moroso dall’uso dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.

In caso di trasferimento, chi subentra nei diritti su un’unità è obbligato in solido con il venditore per i contributi dell’anno in corso e di quello precedente, e il venditore resta obbligato in solido con l’acquirente finché non trasmette all’amministratore copia autentica del titolo. Prima di firmare, chiedi all’amministratore la situazione del proprietario, i bilanci approvati, i verbali delle ultime assemblee, il regolamento, e gli eventuali lavori deliberati con le relative modalità di pagamento. Il notaio e le tue verifiche sull’immobile dovrebbero coprire questi punti.

Quali professionisti consultare

L’amministratore dell’edificio per le cifre; un notaio per l’atto e il trasferimento; un geometra o un architetto per i lavori.