Imposta di successione sugli immobili in Italia: aliquote e dichiarazione

Aliquote e franchigie

L’Agenzia delle Entrate riporta la tabella seguente, basata sull’articolo 7 del decreto legislativo 346/1990:

L’imposta si calcola su ciò che riceve ciascun beneficiario, non sull’intero patrimonio ereditario. Tre calcoli fatti su queste aliquote ufficiali, non preventivi:

• Un figlio riceve una quota netta di 1.200.000 €: 4% × (1.200.000 € − 1.000.000 €) = 8.000 €.
• Una sorella riceve una quota netta di 300.000 €: 6% × (300.000 € − 100.000 €) = 12.000 €.
• Un parente di quarto grado riceve una quota netta di 100.000 €: 6% × 100.000 € = 6.000 €, senza franchigia.

Il «valore netto» è il valore dopo le passività e gli oneri deducibili, che le pagine consultate non descrivono nel dettaglio. La categoria in cui rientra il tuo erede conta moltissimo: verifica prima l’albero genealogico. Per le altre imposte che gravano sull’immobile ereditato, vedi più sotto.

Chi deve presentarla, ed entro quando

La dichiarazione va presentata entro 12 mesi dall’apertura della successione, che di regola coincide con la data del decesso. Sono obbligati gli eredi, i chiamati all’eredità e i legatari (salvo rinuncia espressa), i loro rappresentanti legali, gli immessi nel possesso dei beni in caso di assenza o di dichiarazione di morte presunta, gli amministratori dell’eredità, i curatori delle eredità giacenti, gli esecutori testamentari e i trustee. Se gli obbligati sono più d’uno, basta una sola dichiarazione.

Non c’è obbligo di dichiarazione se ricorrono tutte e tre queste condizioni: l’eredità va al coniuge e ai parenti in linea retta, vale non più di 100.000 € e non comprende immobili o diritti reali immobiliari. Se emerge un bene imprevisto, l’esonero può venire meno. In questo caso gli eredi devono comunicare a banche e altri intermediari, con una dichiarazione, di essere esonerati; l’intermediario la trasmette all’ufficio entro 15 giorni.

Come presentarla

Puoi presentarla da solo online dall’area riservata dell’Agenzia (accesso con SPID, carta d’identità elettronica o carta nazionale dei servizi), con il software dell’Agenzia, tramite un intermediario abilitato come un professionista o un CAF, oppure prenotando un appuntamento in un ufficio per trasmettere una dichiarazione già compilata. L’Agenzia mette a disposizione una dichiarazione precompilata, che comprende la richiesta di aggiornamento del catasto (voltura catastale). La prova della presentazione è la ricevuta telematica, e insieme si può chiedere una copia conforme della dichiarazione (utile per sbloccare i conti correnti).

Casi particolari per chi vive all’estero: i residenti all’estero possono in via eccezionale presentare la dichiarazione su carta, se la trasmissione telematica è impossibile, con raccomandata; la dichiarazione si considera presentata il giorno della consegna all’ufficio postale. Se il defunto viveva all’estero ma aveva risieduto in Italia, la dichiarazione va all’ufficio dell’Agenzia dell’ultima residenza italiana; se non è nota, a un ufficio di Roma indicato nella pagina dell’Agenzia. Se hai scelto di non usare la voltura catastale automatica, devi presentare la domanda di voltura entro 30 giorni dalla registrazione.

Come si paga l’imposta

Per le successioni aperte dal 1° gennaio 2025 (in seguito al decreto legislativo 139/2024) l’imposta è autoliquidata e calcolata in automatico durante la compilazione della dichiarazione. Si paga entro 90 giorni dal termine di presentazione, oppure al momento della presentazione, con addebito sul conto corrente. Puoi pagare a rate se l’importo da rateizzare è di almeno 1.000 €: versi almeno il 20% come primo pagamento e il resto in un massimo di 8 rate trimestrali (fino a 20.000 €) o 12 (oltre 20.000 €). Per le successioni aperte prima, l’imposta è liquidata dagli uffici e il pagamento scade 60 giorni dopo la notifica dell’avviso, con una possibilità di rateizzazione simile.

Prima di presentare la dichiarazione per un’eredità che comprende immobili, devi calcolare e pagare l’imposta ipotecaria, l’imposta catastale, l’imposta di bollo e, se chiedi la copia conforme, i relativi tributi speciali. Le pagine consultate non indicano le aliquote delle imposte ipotecaria e catastale sugli immobili ereditati: chiedi le cifre esatte all’intermediario prima di presentare. Se la dichiarazione comprende immobili, non devi presentare una dichiarazione IMU separata; l’Agenzia la trasmette al Comune (l’IMU spiegata).

Cosa fare poi con l’immobile

Gli eredi possono tenerlo, affittarlo o venderlo. Se pensi di vendere, leggi vendere un immobile ereditato e la plusvalenza sugli immobili. Un erede straniero che deve prima ottenere un codice fiscale italiano dovrebbe leggere il codice fiscale per chi compra casa.

Successioni con elementi esteri

Le pagine consultate riguardano l’Italia e non trattano le convenzioni fiscali, le imposte di successione straniere o il caso di un immobile italiano posseduto da un non residente che muore all’estero. Se la tua famiglia è divisa tra più Paesi, consulta un esperto che conosca entrambi i sistemi prima che la scadenza dei 12 mesi diventi un problema, e non dare per scontato che le aliquote italiane qui sopra siano l’unica imposta da pagare.

Quali professionisti consultare

Un notaio o un commercialista per la dichiarazione e l’imposta; un geometra per la situazione catastale; un agente immobiliare se pensi di vendere. Un avvocato o un notaio ti aiuta a stabilire chi sono gli eredi.