Vendere una casa ereditata in Italia

Passo 1: di chi è adesso

Alla morte, gli eredi sono «chiamati» all’eredità; si diventa eredi con un atto di accettazione. La legge italiana ammette che l’accettazione sia implicita. In base all’articolo 476 del Codice civile, l’accettazione è tacita quando il chiamato compie un atto che presuppone necessariamente la sua volontà di accettare e che non avrebbe il diritto di compiere se non nella qualità di erede. L’articolo 477 aggiunge che la donazione, la vendita o la cessione dei propri diritti di successione a un estraneo, o a tutti o ad alcuni degli altri chiamati, comporta accettazione.

Per chi vende la conseguenza è pratica. Prima di poter vendere l’immobile a un terzo, il notaio ha bisogno che il titolo dell’erede risulti dai registri immobiliari. L’articolo 2648 prevede che l’accettazione di un’eredità che comporta acquisto di diritti su immobili debba essere trascritta. Si può trascrivere sulla base della dichiarazione dell’erede contenuta in un atto pubblico o in una scrittura privata autenticata; se l’erede ha già compiuto un atto che implica accettazione tacita, si può chiedere la trascrizione sulla base di quell’atto, e l’articolo consente anche la trascrizione sulla base di un atto pubblico o di una scrittura autenticata contenente la dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà dell’erede, che attesti l’avvenuta accettazione tacita o l’acquisto della qualità di erede.

L’articolo 2650 spiega perché è importante. Se un acquisto precedente non è stato trascritto, le trascrizioni successive a carico dell’acquirente non producono effetto. Il notaio vorrà quindi una catena senza interruzioni, dal defunto all’erede al tuo acquirente. Chiedi presto al notaio se l’accettazione va trascritta prima della vendita o insieme. Payotte non ha letto la prassi notarile sull’ordine dei passaggi: verificalo con lo studio che segue il tuo atto.

Passo 2: la dichiarazione di successione

L’Agenzia delle Entrate precisa che la dichiarazione va presentata dagli eredi, dai chiamati all’eredità o dai legatari entro 12 mesi dall’apertura della successione, che di solito coincide con la data della morte. Si può presentare online, tramite un intermediario abilitato o su appuntamento in ufficio, e l’Agenzia offre una dichiarazione precompilata che contiene anche la domanda di voltura catastale per gli eventuali immobili. La voltura aggiorna il nome dell’intestatario negli atti del catasto. Nelle province di Trento e Bolzano i servizi catastali sono gestiti dalle province autonome e non dall’Agenzia, quindi lì la procedura pratica è diversa.

L’imposta dovuta sull’eredità è un argomento a parte; vedi imposta di successione sugli immobili in Italia. Mancare la scadenza ha conseguenze, ma questa guida non tratta le sanzioni, che Payotte non ha letto alla fonte.

Passo 3: più eredi

Gli eredi che ereditano insieme diventano comproprietari dell’immobile. Il Codice civile distingue due situazioni:

• Ogni comproprietario può disporre della propria quota (articolo 1103), nei limiti di quella quota.
• Gli atti di alienazione del bene comune richiedono il consenso di tutti i partecipanti (articolo 1108, ultimo comma).

In parole semplici, per vendere tutta la casa devono firmare tutti, di persona o tramite procura. Un erede che vive all’estero può nominare un procuratore: vedi comprare con una procura dall’estero per capire come funziona la procura. Se gli eredi non sono d’accordo, la vendita non può procedere con la firma di uno solo.

I documenti che chiederà il notaio

La checklist del notariato per chi vende comprende la copia dell’atto di acquisto del defunto, la dichiarazione di successione e, in generale, i documenti sui trasferimenti a causa di morte: testamenti, accettazione dell’eredità e certificato successorio europeo. Il resto del fascicolo del venditore è quello consueto: planimetrie catastali, titoli edilizi, APE, documenti condominiali ed eventuale cancellazione dell’ipoteca. Vedi documenti per vendere casa.

Gli immobili ereditati presentano spesso difformità urbanistiche o catastali che nessuno dei vivi conosceva. Poiché il venditore deve dichiarare nell’atto la conformità catastale e gli estremi dei titoli edilizi, fai controllare l’immobile da un tecnico prima di metterlo in vendita. Vedi vendere casa in Italia.

Imposte sulla vendita

L’articolo 67 del TUIR tassa le plusvalenze sugli immobili venduti entro cinque anni dall’acquisto o dalla costruzione, ed esclude gli immobili «acquisiti per successione». La vendita di una casa ereditata non genera quindi plusvalenza tassabile secondo questa regola, qualunque sia il tempo trascorso dalla morte. Leggi la plusvalenza sulla vendita di immobili per i casi in cui la regola si applica, in particolare i terreni edificabili, tassati in ogni caso in base allo stesso articolo. L’articolo 67 è abrogato dal 1° gennaio 2027 dal decreto legislativo 117/2026, che riscrive la regola; Payotte non ha letto il nuovo testo, quindi per una vendita dopo il 31 dicembre 2026 verifica la situazione con il notaio.

Quali professionisti consultare

Un notaio organizza l’ordine di accettazione, trascrizione e vendita, e decide cosa deve dire l’atto. Un geometra controlla planimetrie e titoli edilizi. Un commercialista o un intermediario abilitato alla presentazione della dichiarazione di successione aiuta con la dichiarazione e la voltura; Payotte non elenca queste professioni.