Provvigione dell'agente immobiliare: chi la fissa, chi la paga

Cosa dice davvero la legge

Prima la definizione. L’art. 1754 del Codice civile chiama mediatore chi mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza. Questa indipendenza è il fondamento della provvigione.

L’art. 1755 fissa poi la regola sul compenso:

• il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti se l’affare è concluso per effetto del suo intervento;
• la misura della provvigione e la proporzione in cui grava su ciascuna parte sono quelle concordate; in mancanza di accordo, quelle delle tariffe professionali o degli usi; e in mancanza di queste, le determina il giudice secondo equità.

La legge 39/1989, all’art. 6, aggiunge che in mancanza di accordo la misura e la ripartizione sono determinate dalle giunte camerali «tenendo conto degli usi locali». Per uno straniero la parola chiave è «usi locali»: la provvigione abituale in una località di mare, in un paese di montagna e in una grande città può essere diversa, e nelle fonti consultate non risulta alcuna percentuale ufficiale pubblicata. Se un sito ti presenta una cifra come provvigione di legge, sbaglia. Allo stesso modo, lo «0,5-1%» che a volte si legge per gli acquisti all’asta è un compenso del notaio nelle aste notarili, non una percentuale dell’agente.

Chi la deve, e quando

Il testo dell’art. 1755 significa che, in linea di principio, possono essere chiamati a pagare sia l’acquirente sia il venditore. In pratica, è l’incarico o il modulo della proposta a dire chi paga cosa: per questo va letto prima di firmare. La provvigione è dovuta quando l’affare è concluso grazie all’opera dell’agente; un contratto non concluso, secondo quel testo, di norma non dà diritto alla provvigione. Poiché la legge non stabilisce quando un determinato contratto si considera concluso, la data e le condizioni vanno scritte nel modulo dell’agente: chiedi se la provvigione è dovuta alla firma del contratto preliminare o solo al rogito, e cosa succede se l’acquirente si ritira.

Anche l’agente ha dei doveri. L’art. 1759 obbliga il mediatore a comunicare alle parti le circostanze a lui note relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare. Se un agente conosce un difetto, un problema urbanistico o una lite e tace, questo obbligo è il punto di partenza giuridico per un reclamo.

Chi può fare l’agente immobiliare

Il vecchio ruolo degli agenti d’affari in mediazione è stato soppresso dall’art. 73 del D.Lgs. 59/2010. Oggi l’attività si avvia con una segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) presentata alla Camera di Commercio tramite lo sportello unico del Comune. La Camera verifica i requisiti e iscrive i dati nel Registro Imprese (o, per le persone fisiche, nel repertorio delle notizie economiche e amministrative, REA), attribuendo la qualifica di «intermediario». I richiami della legge 39/1989 al vecchio ruolo si intendono riferiti a queste iscrizioni.

La legge 39/1989 rende inoltre l’attività incompatibile con alcuni altri ruoli, come quello di dipendente di un’impresa dello stesso settore, con un’eccezione per il personale delle imprese di mediazione creditizia. L’agente che usa moduli o formulari con le condizioni del contratto deve prima depositarne copia presso la commissione competente. La lezione pratica: chiedi l’iscrizione dell’agente e leggi il modulo. Payotte non classifica gli agenti e non se ne fa garante; l’iscrizione la controlli tu, sulla ricerca del Registro Imprese delle Camere di Commercio. Non è stato possibile confermare cosa mostri la ricerca gratuita, quindi non dare per scontato che vi compaia la qualifica di «intermediario».

Cosa controlla il notaio

La checklist del Notariato chiede all’acquirente i dati dell’agente con i compensi pattuiti e una copia dei mezzi di pagamento delle somme già versate. Il Notariato precisa anche che il notaio deve verificare le norme su antiriciclaggio, tracciabilità dei pagamenti e provvigioni corrisposte all’eventuale agenzia immobiliare. In breve: paga la provvigione con un mezzo tracciabile, conserva la prova e aspettati che il notaio te la chieda.

Cosa negoziare

Poiché niente è fissato, tutto è negoziabile, e il modulo dovrebbe indicare:

• chi paga (acquirente, venditore o entrambi) e quanto, in euro o in percentuale del prezzo;
• quando la provvigione diventa dovuta e al verificarsi di quale evento;
• la durata dell’eventuale esclusiva e cosa succede se vendi da solo o tramite un altro agente;
• cosa farà l’agente (valutazione, fotografie, visite, redazione della proposta, controllo dei documenti).

Confronta due o tre preventivi scritti. Chiedi all’agente quali documenti controlla prima di mettere in vendita, perché l’elenco della guida sui documenti è a carico del venditore. Per il percorso completo del venditore, vedi vendere casa in Italia.

Quali professionisti consultare

L’agente immobiliare è la persona con cui stai negoziando. Prima di firmare un incarico o un modulo di proposta, un notaio può spiegarti come si collega al contratto preliminare e al rogito: il Notariato consiglia infatti di rivolgersi al notaio prima di firmare qualsiasi proposta o preliminare.