Vendere casa in Italia: passaggi, obblighi e imposte

I passaggi, visti dal venditore

1. Prepara il fascicolo. Raccogli i documenti elencati nella guida ai documenti prima di pubblicare l’annuncio. La maggior parte dei ritardi il giorno del rogito nasce da una planimetria mancante, da un mutuo non ancora cancellato o da un titolo edilizio introvabile.
2. Fai fare l’APE. Va mostrato agli acquirenti all’avvio delle trattative, e gli annunci devono riportare la classe e l’indice di prestazione energetica. Vedi la guida sull’APE.
3. Fissa il prezzo. Usa le quotazioni OMI come prima forbice, poi una stima professionale o il confronto dell’agente.
4. Scegli come vendere. Puoi vendere da solo o dare un incarico a un agente; vedi la provvigione dell’agenzia.
5. Accetta una proposta e firma il preliminare. I passaggi dalla proposta alla caparra sono nella guida al processo d’acquisto, e gli stessi documenti vincolano anche te come venditore.
6. Firma il rogito dal notaio. Il notaio versa le imposte di registro, ipotecaria e catastale per conto dell’acquirente, ricevendo da lui i fondi, e registra l’atto.

Cosa paga l’acquirente e cosa fai tu

La guida dell’Agenzia delle Entrate per chi compra spiega che le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono versate dal notaio al momento della registrazione dell’atto e le descrive come imposte dovute dall’acquirente: imposta di registro al 9% (2% con l’agevolazione prima casa, minimo 1.000 €) più 50 € ciascuna di imposta ipotecaria e catastale per un acquisto da un privato. Il Notariato aggiunge che la scelta del notaio spetta all’acquirente e che l’acquirente paga l’onorario, salvo diverso accordo con il venditore. La regola abituale è quindi che la vendita non ti genera una parcella del notaio né un’imposta di registro, anche se nel contratto potete accordarvi diversamente. Non risulta alcun onorario notarile fisso: la legge non lo stabilisce, e il notaio deve fornire un preventivo scritto.

I tuoi costi sono l’APE, l’eventuale tecnico che attesta la situazione catastale o urbanistica, la cancellazione dell’ipoteca se c’è un mutuo e la provvigione dell’agente se ti sei affidato a uno (chi la paga dipende dall’accordo e dagli usi locali).

Gli obblighi che possono bloccare il rogito

Prima della firma ci sono tre condizioni di legge:

• APE. Se manca in una vendita, il proprietario rischia una sanzione da 3.000 € a 18.000 €, e l’atto deve contenere la dichiarazione dell’acquirente di averlo ricevuto.
• Conformità catastale. L’articolo 29 della Legge 52/1985 richiede che l’atto faccia riferimento alle planimetrie depositate in catasto e contenga la dichiarazione degli intestatari che i dati catastali e le planimetrie sono conformi allo stato di fatto dell’unità. Un’attestazione di un tecnico può sostituire la dichiarazione. Senza, l’atto è nullo.
• Estremi urbanistici. Per un edificio la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985, l’articolo 46 del DPR 380/2001 rende nullo l’atto se il venditore non dichiara gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria.

Le verifiche giuridiche del notaio comprendono l’identità e la capacità delle parti (compreso il regime patrimoniale dei coniugi e, per gli stranieri, la capacità giuridica), ipoteche e pignoramenti, la situazione urbanistica e catastale, i diritti di prelazione e i vincoli sugli edifici tutelati. Da quando le norme europee hanno aggiunto altri controlli, il notaio verifica anche l’APE e la tracciabilità dei pagamenti e dell’eventuale provvigione pagata a un’agenzia. Paga con mezzi tracciabili e conserva le prove: la checklist del Notariato chiede al venditore copia dei mezzi di pagamento già ricevuti.

L’imposta sulla plusvalenza

La plusvalenza è il punto che i venditori trascurano più spesso. Il guadagno è tassabile se vendi un immobile acquistato o costruito da meno di cinque anni, ma non se lo hai ricevuto in eredità, né se è stato l’abitazione principale tua o dei tuoi familiari per la maggior parte del periodo tra acquisto e vendita. Puoi chiedere al notaio, al rogito, di applicare un’imposta sostitutiva del 26% invece di sommare la plusvalenza al tuo reddito. L’articolo 67 del TUIR, che fissa questa regola, è abrogato dal 1° gennaio 2027 dal D.Lgs. 117/2026, che riscrive la norma; Payotte non ha consultato il nuovo testo, quindi per una vendita successiva al 31 dicembre 2026 verifica la situazione con il notaio. Tutti i dettagli, con la regola sulle donazioni, in la plusvalenza sugli immobili. Se vivi all’estero, leggi anche vendere da proprietario non residente.

Se la casa è ereditata, i passaggi iniziano prima: vedi vendere un immobile ereditato.

Quali professionisti consultare

Il notaio è la figura chiave e può dirti in anticipo quali documenti servono nel tuo caso. Un geometra o un altro tecnico può controllare e, se serve, correggere le planimetrie e attestare la situazione urbanistica. Un agente immobiliare può promuovere l’immobile; deve essere iscritto al Registro Imprese come mediatore, e la provvigione si tratta, non è fissata per legge.